更新:2021年01月12日 @ 4:22 下午

什麼是按揭保險?按揭保險費如何計算?

私人住宅,銀行按揭成數最高只可借6成。如想借超過6成,需要經按揭保險,並支付按揭保險費。按揭保險費以貸款額計算,可以一次性支付,也可落入貸款額內分期支付。

請留意,就算只借6成,都可能需要經按揭保險。比如樓價600萬,擔保人有按揭在身,跟據金管局指引銀行最多只可借5成,因此如需要借6成,都要經按保審批,並付按揭保險費。首置買1000萬樓如借6成,都需要經按揭保險,因1000萬樓銀行按揭成數只可借5成。

香港政府於2019年10月16日發表的施政報告中宣布,放寬首置人士的按揭成數。

舊例之下,450萬元以下的物業最高可以借9成(上限為360萬元),而600萬元以下的物業則最高可以借8成 。

現時,在新例之下,政府放寛900萬元以下的物業最高可以借9成(上限720萬),1000萬元以下的物業則最高可以借8成。另外,未能符合銀行壓力測試的首置人士,亦能申請敘造最高8成或9成按揭,但其供款與入息比率仍須不超過50%,而申請人在原有的保費之上,需另加15%按揭保險費。

按揭保險 - 按揭保險表
*物業價格 600 萬港元或以下,採用舊例成數可參考上表
物業價格 1,000 萬港元或以下,採用新例成數可參考上表
*物業價格 1,000 萬港元或以下,採用新例成數可參考上表

參考資料 – HKMC按揭保險費 :http://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/904/Premium%20Rate%20Sheet_Chin.pdf

留意上面HKMC的保費表中,只需要理會「一次性付清保險費」一欄,銀行會用這數計入每月還款中,讓貸款人可分期清還,最長是30年。「每年支付保險費」一欄不用理會(見以下問題)。

舉例一:樓價600萬,做8成按揭,還款期30年,按揭保險費 = 600萬*80%*2.15% = $103,200

舉例二:樓價600萬,做9成按揭,還款期30年, 按揭保險費 = 600萬*90%*5% = $270,000

實際保費少過以上計算,因保費最多可以做6折(見下文)。

請參考以下文章:

 

不少客人有很多關於按揭保險及保費的疑問,我們做了一個完整的按揭保險及保費 FAQ:


問:按揭保險費有分一次性支付,或每年續保支付,邊樣著數?

答:一定是一次性支付,然後可打入貸款額外分30年還(假設貸款期為30年)。其實所謂一次性支付,是銀行代貸款人一次性支付給按保,然後貸款人把保費攤分30年還銀行。如選每年續保性支付,不能有6折,3年內甩按保時不能取回15%-25%保費,變成長遠不著數。請參考此文:

按揭保險費每年付、分期付、定一次性付好?


問:透過按揭保險,不同樓價和物業種類最高可以借幾多成?

答:新制下按揭保險可批出的成數如下:

  • 900萬或以下:最高9成,上限為720萬。
  • 1000萬或以下:最高8成。
  • 如非首置最高8成。
  • 新樓選即供不能用按揭保險
  • 村屋:和私樓相同標準,但最高8成半。
  • 房協二手指定屋苑:9成,任何樓價
  • 轉按涉及套現:樓價600萬或以下最高8成
  • 轉按甩發展商二按:最高8成。
  • 聯名物業甩名:最高8成,但如單名轉單名,最高可9成。
  • 換樓先賣後買,賣果層未完成前,按保最高只可批8成。

請參考:


問:香港有幾多間按揭保險公司?保費是不是一樣?

答:有二間:HKMC和QBE。無論是經那間按保公司,保費都是一樣。選用哪間按保公司不會影響你的利息和現金回贈,因利息和現金回贈是銀行決定,但最終貸款金額(6成以上部份)以及還款年期是按保公司決定。

所有銀行都可以經HKMC。個別有些銀行可以經QBE,但那些銀行會用電腦隨機決定把申請人派去HKMC、QBE,一般情況下客人都不能自選。

請延伸閱讀以下文章:

【按揭保險】HKMC和QBE在批核標準上有什麼分別?


問:如何申請按揭保險?

答:按揭保險是經銀行申請。簽了臨約後,到銀行做按揭,如需要借超過6成,銀行會幫你申請按揭保險。有些銀行是先批了6成部份才把申請表上HKMC,有些銀行則先等 HKMC批完才批6成部份。


問:按揭保險的批核需時幾長?

答:HKMC一般一星期左右,如QBE可以幾日便完成批核,因QBE一般可以在銀行內部批。如果文件唔齊或HKMC覺得需要補文件,審批時間便會更長。留意這只是HKMC批核,未計算銀行部份的批核。銀行部份的批核一般1-2星期,如果是旺季,銀行塞車,可能審批時間會較長,客人如急應向按揭中介查詢那間銀行批得快。另外,因為 2019年施政報告出了新的按揭政策,現時銀行因收到大量的按揭申請,審批時間可能比過往旺季更長,這點客人需要留意。

重要:最近因疫情關係,批核時間比以往長,見過有個案要2個月先批到。因此,建議買樓人士向業主爭取3個月成交期,才好簽臨約,預多點時間申請按揭保險。

申請人可致電HKMC查詢批核情況,熱線:2536 0136


問:申請按揭保險需要準備什麼文件?

答:和銀行的6成相比,按揭保險的批核會較嚴,除了3個月入息紀錄外還需要稅單以及強積金紀錄。如果沒有稅單,HKMC便需要申請人解釋沒有稅單的原因。常見可接受的原因包括轉工而過了報稅期、在國內工作回流、之前因某些原因(如分娩)停工等。沒有報稅不是可接受的理由。如沒有稅單,有機會按保公司要求看6個月入息紀錄。

申請文件包括:

  • 身份證副本
  • 住址證明
  • 公司僱傭合約、3個月糧單、3個銀行出糧戶口月結單(如支票出糧要支票副本)
  • 如果浮動收入,需要6個月糧單
  • 其他債務資料,如汽車貸款、私人貸款等
  • 如多個一個按揭,需要其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄

請留意:近期因疲情影響環球經濟,銀行收緊按揭。按保可能需要2年稅單紀錄。建議準上車人士先準備好相關入息文件,才簽臨約。

參考北斗星按揭網的文章:
無稅單能不能做八成按揭?


問:如果按揭保險唔批,怎麼辦?

答:如按保唔批,可讓你的banker幫你上訴,因此嚴選banker很重要。如果HKMC唔批,可經QBE再試。如果是一手樓花,可申請發展商按揭。

按揭保險只能拒批6成以上部份,就算按保唔批,銀行也可批6成部份。

留意每間按揭保險公司只批一次,如果HKMC唔批,就算經另一銀行再上HKMC都不會重批,可以經最初申請HKMC的銀行的banker幫你上訴。

參考北斗星按揭網的文章:


問:同時間申請幾間銀行,會不會增加按保批核機會?

答:不會的,因按保只批一次。只按保拒批,可以上訴或加擔保人再批。但同時間申請幾間銀行,不會增加機會,反而如幾間銀行的申請表資料有出入,會令按保起疑而阻礙批核。參考文章:


問:什麼情況按揭保險會唔批?

答:如果入息是夠計通過,最常見唔批的原因是因按保公司質疑入息的可信性,比如公司是自己或近親開立,或該公司是申請人簽了臨約買樓後才開立。如公司真是自己開立,可向按保公司提供公司利得稅單和核數師報告,也可重批。

參考:
無稅單、無糧單、無入息證明能不能做樓宇按揭?

第二個常見唔批的原因是首期來源。按保公司需要申請人證明首期來源不是從貸款而來(例如私貸、信用卡現金貸款等),參考北斗星按揭網文章:
按揭保險的首期來源聲明

另一個常見唔批的原因是按保質疑買入的物業不是自住用途。請參考我們在《東方日報》的文章:

其他可能唔批的情況包括破過產(未解除),信貸評級太低,有犯罪或洗黑錢紀錄等。

近期疫情關係,銀行收緊按揭,以下是一些拒批原因:

  • 申請人年齡超過60歲,沒有擔保人
  • 申請人被公司放無薪假期(no pay leave)
  • 申請人現金出糧

參考我們在《有線電視》的訪問:


問:按揭保險中什麼情況下需要壓力測試?

答:政府放寬按揭成數,同時也為首置人士免卻了壓力測試。但以下情況申請按保,還是要壓力測試:

  • 有其他按揭在身(包括車位、工商鋪按揭),或擔保人有其他按揭在身。
  • 聯名物業甩名,需要重做按保借8成或9成。
  • 轉按用新按揭成數甩發展商二按
  • 轉按8成套現(只適用舊按揭成數)
  • 換樓先賣後買,但賣果層未完成成交。

留意:雖然按保放寬首置不需要壓測,但有些大銀行都還是要計壓測的。這是因為疫情關係有些銀行加強風險管理。建議上車人士如入息過不到壓測,報多幾間銀行。

參考我們在《香港電台》的訪問:


問:如果過不到壓力測試,按保會不會唔批按揭?

答:如果符合以上條件需要通過壓測,而入息又不能過壓測的話,按保是會唔批按揭。但如果是首置身份買樓,沒有按揭在身以及擔保人沒有按揭,過不到壓力測試不會唔批按揭,只會加保費10%。但要留意,就算不用過壓力測試,每月供款與入息比率都不能超過50%。


問:如需要過壓力測試,壓測是怎樣計算?

如首置申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) 沒有其他按揭,供款與入息比率(dsr)上限用 50/60 計算。(即以現在利率計每月供款,dsr不能超過50%,如假設加息3厘,dsr不能超過60%)

如果本身有按揭或擔保人有按揭的話,用以下指引:

  供款與入息比率
樓價按揭
成數
壓測前/
壓測後
自住
無按揭
任何任何50%/
60%
自住
有按揭
≤ 8m≤ 7成40%/
50%
>7成35%/
45%
≤ 10m≤6成40%/
50%
>6成35%/
45%
>10m任何40%/
50%
出租
無按揭
任何任何40%/
50%
出租
有按揭
任何任何40%/
50%

詳情參以下文章:


問:如入息有佣金、花紅、津貼、無薪假期,按保如何計算壓力測試?

答:請留意,如要借9成按揭,佣金或其他非固定收入是不能計入息,但花紅可以,取兩年平均數。OT可以計入息,但警務人員和醫務,由於近期社會事件和疫情關係,OT可能超出底薪很多倍,銀行未必能計足。參考我們在《東方日報》的專欄文章:
拆解樓市升溫 公務員買樓按揭宜忌【星之谷專欄-東方日報】

請參考此文章:
壓力測試怎計算花紅、佣金、約滿酬金、強積金、津貼

如果被放無薪假,有機會銀行會拒批,但有些銀行可以計入息,但當浮動收入計算,取6個月平均數。浮動收入是不能申請9成按揭,最高只可以8成。參考我們在《經濟一週》的專欄:
被公司扣糧 或影響按揭成數【星之谷專欄-經濟一週】


問:如何可以取按揭保費6折或5折?

答:近年因幾間按保公司競爭激烈,大部份客戶都可取6折保費,除非入息太不穩定或信貸評級太低。5折保費很罕見,筆者訪問了很多資深銀行按揭專員,他們也未見過批過5折保費。

2020年12月16 日更新:據知,近期有多位買家竟然未能獲得「例牌」6折保費折扣,僅得65折甚至7折,過往極少出現未能取得6折情況,暫未知屬個別事件還是新趨勢。

請留意,保費如是分期還,須要計算入dsr或壓力測試中。

參考文章:
6折按揭保險費的法則
2020樓市爆上一大隱性原因:放寬按保新規令4大陰霾消除【星之谷專欄-蘋果日報】


問:如果需要擔保人,壓力測試如何計算?

答:請參考這文章:
按揭FAQ: 擔保人


問:如經按揭保險,還款年期如何計算?

答:最長是30年,但會跟據人齡及樓齡有所調整。人齡是跟銀行,最長是(80-人齡)計算還款期,上限是30年,但按保公司有權用75-去計算,都要看實際情況而定。樓齡最長用75-樓齡(村屋55-),但有些藍籌屋宛如美孚,由於樓齡已超過50,有機會都可照批30年,但不一定。

要留意,還款期也要跟銀行而定,即如銀行是用70-,那麼按保部份也最長用70-,應向按揭中介先查詢哪些銀行批的還款期會是最長。

如有擔保人,還款期可以用借款人和擔保人較年輕一位去計最長還款期,但留意有附帶條款,請參考北斗星按揭網這文章:

擔保父親做8成按揭,HKMC有機會用父齡計供款年期

近期按證對於人齡似乎有收緊跡象,如果貸款人超過60歲,買樓前建議先預批。請參考:

年齡超過60歲,可否申請8成或9成按揭?【新按揭成數】

參考此文:
按揭還款年期指南2020【人齡、樓齡、物業種類等】


問:連租約物業能不能申請按揭保險?

答:不能。連約物業只能借5成,不能上按保。按保必須是自住或給家人住。

參考北斗星網文章:
買樓連約,按揭保險想借8成,有沒有拆解方法?


問:物業是給家人住,能不能申請按保?

答:可以的,但上限只能借8成,而且家人本身要無物業。如家人本身有物業,按保公司可能需要申請人解釋家人的物業為何不能自住,如該物業需要出租不是未必被按保公司接受。

而且放款後,按保公司會定期調查該家人是不是持續在該物業居住。

HKMC對於自住用途審批嚴謹,參考我們在《蘋果日報》和《東方日報》的文章:


問:如有按揭在身,按揭成數是不是要扣減一成?

答:如經按揭保險,就算有按揭在身,也可借足9成,但保費會貴一點。

參考:
http://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/904/Premium%20Rate%20Sheet_Chin.pdf

多按貸款人的保費可參考上面表二及表四。

閱讀我們在頭條日報的相關文章:
多按者可申請九成按揭:繳付較高按保費【星之谷專欄-頭條日報】

留意如有按揭在身,供款與入息比率上限有調整:
供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】


問:按揭保險費可不可退款?

答:可以的。按揭保險退保,首年內可獲保費40%、兩年內25%、三年內15%,之後為零,由於按揭罰息期普遍為2年,很多客人靜待2年過後才退保。如果樓價升了,3年內可轉按6成,退回15%保費,參考我們在蘋果日報和都市日報的文章:


問:如經按揭保險,物業之後能不能出租?

答:不能,按揭保險只容許物業是自住。成交後,按保公司定期會調查物業是不是自住,要申請人聲明及提供水電煤證明。如是經HKMC,由於是政府機構,如虛假聲明是刑事罪行,大家要留意。

參考北斗星按揭網文章:

就算物業已升了很多,原本的按保已形同虛設,但仍不可出租,否則可能會被罰款。參考我們在《東方日報》的專欄:


問:按揭回贈要扣減貸款額,按保公司會如何處理?

答:跟據金管局條例,如現金回贈超過1%,需扣減貸款額,不論該回贈是從銀行或按揭中介而來。舉個例子,如樓價600萬,想借8成,銀行現金回贈1.8%,按揭中介回贈 0.3%,如全取這2.1%回贈,就不能借足8成,而只能借480萬減回贈金額,然後銀行及中介在成交後再提供現金回贈。其實是借少了幾萬,但還也還少幾萬,沒有蝕底的,可以視作是儲錢。

HKMC的申請表上需要申請人填寫按揭中介回贈的金額,然後HKMC會進行貸款額扣減。銀行的回贈不用填寫因銀行會報給HKMC的。收取中介回贈不會影響批核及利率。

參考北斗星網的文章:

關於按揭回贈,在按保下的計算方法:

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