2017年8月26日

一手樓按揭,邊間銀行最低按息和最高回贈?應選擇即供或建期?如何可以借盡?這小冊子會詳盡為買家解答所有有關一手樓按揭的常見問題以及各種奇難雜症。本冊子共有6章,以下先貼4章。敬請期待!

 (I)數期

 

不少人喜歡購買新盤,除了新型屋苑的環境外及節省裝修費外,一手樓花發展商可給與買家選擇即供或建築期付款計劃,因而支付樓價尾數的數期較有彈性亦是一大原因。視乎個別樓盤,即供計劃一般會要求買家於90至180日付清尾數(假如需要以按揭貸款以完成交易便需於這一天提取按揭),而選擇建築期付款的話則可以在收樓前付清尾數,要注意的是,在繳付臨時訂金(通常是揀樓日即付,金額是樓價的5%)至繳付尾數之前,發展商通常都會要求買家分期補付訂金的。視乎各樓盤發展商的策略,各種繳付辦法的優惠及數期均有所不同,一般都會詳列於一手物業的價單之中。

另外,不少發展商也會提供二按甚至全份一按的貸款計劃,按揭成數會比在銀行批出的為高,有關一手樓花高成數按揭將於下一篇再述。

 

一手樓花數期的彈性及優勢

 

由於繳付尾數時限的彈性及發展商提供額外成數按揭的關係,買家可按自己的財務計劃選擇合適的計劃。例如換樓族便可以進行先買後賣,原本的物業便可善價而沽,亦避免賣樓後樓價颷升而導致「賣咗買唔番」的困境。

一般來說,即供計劃通常也有最少90日數期去繳付尾數,所以即使在一手樓花揀樓後才賣出現有物業也能趕及新購物業的成交日。至於選擇建期的話更可以在收樓前一刻才完成賣出原有物業的交易,中間一段較長的時期不用煩惱要租屋暫住。當然,如果業主是以先買後賣、一換一形式購入新住宅物業,必須在購入新物業後一個月內先繳付15%印花稅(通常,新盤律師樓會要求簽訂正式買賣合約時一拼繳付,即是揀樓後14日內繳付印花稅),待售出原有物業後才能取回差價(有關時限及操作可參考稅局網頁,並需待立法會正式通過)。

參考: 稅務局 > 主頁 > 常見問題  > 從價印花稅 – 第1及第2標準稅率

http://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm

一手樓花數期的風險

 

當樓巿節節上升,數期會是買家的一張利刃,可以在收樓前便己享受了樓價的升幅。可是,假如購入新盤後樓價下跌,選擇長數期的計劃要面對的風險便會較高。譬如選擇最長的建築期付款計劃,有些樓盤可能於3年後入伙,假如期間樓巿大跌,屆時銀行對物業的估價不足,買家便需要抬錢上會了。亦由於買家已簽署了正式買賣合約(通常揀樓後2星期內簽訂),所以在合約精神上是不能單方面撻訂便能了事的,屆時發展商會否要求業主補回差價是一個未知素。

另一方面,對於樓換樓的買家來說,數期內樓價下跌,更是「左一巴、右一巴」,不但新買物業樓價下跌,連原本自己的物業價格亦同時下跌,可能賣不到理想的價錢,甚至當放盤乏人問津,看著新樓找數期迫近,便要劈價放盤了。假如當初預算太緊張,賣樓時未能賣到理想價錢,甚至會導致未能繳清新樓尾數。

近日新盤熱賣,筆者會一連幾集講解有關一手樓花高成數按揭要注意的地方,敬請密切留意。