2020年5月18日

星之谷上了最新一期《經濟一週》雜誌封面,大談低息按揭攻略。

2020年5月16日 2011期《經濟一週》

經濟一週

【上車首選H按】Hibor港元拆息跌至0.59厘H按最新約1.84厘 轉按套現好時機 4招按揭攻略

全球大「放水」,美國聯邦基金利率降至零水平,HIBOR普遍下行,其中與供樓按揭相關的一個月拆息今日(5月19日)更跌至0.59101厘,造就H按跌穿2厘。憧憬低息環境持續,星之谷按揭行政總裁莊錦輝認為現時屬加按及轉按的好時機,並分析各款按揭計劃利弊,建議業主善用按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage Link)賺息。

加按和轉按分別

加按和轉按常令人感到混淆,簡單來說,加按是在原本銀行增加貸款額,一般均為套現。 轉按就是將物業按揭由原本銀行轉到至另一銀行,當中分為平手轉按及轉按套現,前者單純轉移未供完的貸款;後者則在轉移之時重新為物業估值,增加貸款額。

加按及轉按的好處在於業主可襯物業升值,獲取額外現金作投資或週轉之用,亦可享銀行額外提供的現金回贈。 莊錦輝指,轉按較加按更「著數」,事關轉按是將整筆貸款轉移,金額較高,回贈的現金亦較多,同時銀行多會給予最優惠利率。 相反,加按就只有加按部分有回贈,利息亦較高。不過他提醒,選用「林鄭plan」又或是新造九成按揭的買家不能加按。

莊錦輝表示,樓價雖輕微下調,但仍較數年前高,此時加按或轉按套現正是好時機。

「套到的資金視乎估價,若於兩至三年前買入單位(非單幢或村屋類),至今點都有二至三成升幅,點都套到幾十萬元,即便套一百幾廿萬元都不難。現時政府放寬了按揭成數,首期只需數十萬,咁已經可以做到首期買第二層樓。」

H按慳幾多?

今日HIBOR一個月拆息報0.59101厘,跌穿0.6厘,為2017年10月以來最低。銀行新造H按利率以H+1.25%計,實際約1.84101厘。 假設業主數年前以2.15厘供100萬元借款額,還款期30年,月供約3,772元;以新造H按利率1.84厘計算,月供約3,617元,即每月可慳155元。還未計算轉按時的現金回贈,現時銀行最高現金回贈為1.6%,即每100萬元可獲回贈16,000元。

尤其是早幾年使用發展商「呼吸plan」上車的人士,過了呼吸期後息率高達5厘。故莊錦輝建議業主趁機轉按至銀行,利息不足2厘,又可選用新的按揭計劃。

「惟要注意,轉按要做高成數按揭,申請人須通過壓力測試,而且不准套現。」

善用高息活期MORTGAGE LINK戶口

至於未有進一步投資計劃的業主,莊錦輝建議可將資金放入Mortgage Link戶口,遇到投資機會時便可以出擊,又可為未來預先準備一筆應急錢。

譬如最近有業主受制於辣招,未能即時賣樓套現週轉,此時可從該戶口中即時提款。 他續道,當申請按揭時銀行會送一個 Mortgage Link戶口,屬高息活期存款戶口。貸款人可享與按揭計劃利率相同的息率,賺到的利息可對沖供樓的利息支出。 故將加按或轉按套取的現金存入Mortgage Link戶口,就猶如零息貸款,直到貸款人從戶口提取現金,才需要繳付利息。

「不過Mortgage Link設有存款上限,大部分均為按揭貸款額的一半,小部分銀行容許最高達貸款額六成。」

上車首選H按 定息冇著數

目前市面上的按揭計劃主要有H按、P按、定息計劃,莊錦輝首推H按。他指,H按的封頂位跟P按一樣,變相在供樓的30年間,用H按的利息永遠都會低過或等於P按,故一定選H按。除非買的是居屋又或是公務員需要申請房屋津貼,就只許用P按。

至於定息計劃更是昂貴。莊錦輝表示,其10年期、15年期、20年期的年利率分別為2.55厘、2.65厘、2.75厘,但目前實際利率普遍僅2.1厘,明顯較貴。 雖說HIBOR總會上升,即便如此,H按的封頂位為2.5厘,仍然是較定息的2.55厘至2.75厘為低。

故在息率上,定息並沒甚麼優勢。 然而,選用定息計劃可豁免壓力測試,適合申請高成數按揭的首置人士,條件是貸款人或其擔保人不能有其他按揭在身;或是欲甩發展商二按的業主。

此外,若銀行調高最優惠利率,封頂位相應會增加,則定息優勢得以顯現。事實上,現時美國息口處於零水平,除非美息升至接近3厘,否則香港銀行不會加最優惠利率。而環顧世界,各國經濟受疫情重挫,復元需時,未來數年的經濟環境並不樂觀,故美國加息至最優惠利率上調的發生的機率甚微。

值得留意的是,定息期過後將變回浮息,但浮息息率相當貴,以P減2.35厘計,實際利率高達2.65厘。因此,即使定息按揭首十年有優勢,但之後20年仍輸H按;而且又沒有現金回贈,以目前新造按揭總回贈最高可達1.95%,變相定息還是不太「著數」。

申請按揭必勝四招

向業主爭取買樓成交期由兩個月延長至三個月。早前因疫情關係實行在家工作,使審批進度較慢;加上近期成交反彈,申請個案增加,以防未能於成交期內及時批出貸款。

了解個人入息及樓宇種類。若屬自顧、收入浮動人士;或是有意購入村屋及舊樓,建議先到銀行做預先批核之後才去「拍板」購買。

考慮工作穩定性。有別以往做法,現時遞交按揭申請後,出糧後銀行仍會要求查看糧單,故待批期間失業,將影響申請。

確保交齊所需文件。以往按揭申請相對易批出,但現在銀行謹慎得多,所需的文件亦較從前多,如果想批核過程加快,緊記要備妥全部文件。

使用MORTGAGE LINK 好處多

情景1
假設銀行提供的H按計劃為「H+1.25厘」,H按封頂位為「P-2.5厘」(P為5%),實際封頂利息即為2.5厘。

業主貸款720萬元,還款期25年,每月供款為33,823元。 業主最多可把貸款的50%金額,即360萬元放入Mortgage Link戶口,並享有 「H+1.25厘」利息。

情景2
業主兩年前以800萬元購入物業,造六成按揭借480萬元,當時每月供款約21,533元。至今供款兩年,未供的貸款約452萬元。

現在物業升值了兩成,市值960萬元,業主最多可加按124萬元(960×60%-452)。若果業主把加按的124萬元放入Mortgage Link戶口,可享受兩年前買樓時的供樓利息。

加按後,貸款額由452萬增至576萬元,假設供款年期沒有增加,每月供款由21,533元增加至28,094元,即每月供多6,561元。但是,Mortgage Link戶口每月會產生利息,以2.5厘計算,每月利息約2,634元,變相抵銷加按部分的利息支出,供款增加只是本金償還。

https://www.edigest.hk/article/160342/

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

返回主頁 按揭學堂


想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報


關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:

  • 轉介超過35000按揭個案
  • 環聯(TU) 正式合作伙伴
  • Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2021
  • 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
  • TVB 「樓宇按揭轉介」傑出服務獎, 2018
  • 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
  • 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
  • TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
  • NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
  • 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站

詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com