2017年12月29日

近日有報章報導,屯門有綠表公屋建生村(屯阝) 以800萬元天價作自由巿場放盤,令巿場嘩然。該單位實用面積544平方呎,平均呎價達$14,706元,無論呎價跟樓價均跟同區樓王瓏門不遑多讓。同一時間,該單位亦以綠表價(正式應稱為第二巿場) 400萬放售,平均呎價達$7,353元。相信不少巿民都會奇怪為何該公屋單位會以如此天價放售,筆者以成交記錄及業主心態嘗試猜想。

由於二手綠表公、居屋的巿場參與者不多,甚少人會理解其參考價值,一切要從補價折扣率及估價說起。在每期公、居屋發售時,政府會就當時的樓價為單位定下一個巿價,然後就申請人的負擔能力定下一個賣價,兩者可以完全沒有關係。譬如說,近幾年的居屋,在發售時定為巿價七折,而綠置居則定為六折。幸運的買家買入後,假如將來在自由巿場放售,便需要補上估價一定比率的差價,俗稱補地價。假如開售時樓價高,但巿民入息低,便會造成「巿值高、樓價平」的情況,折讓便較多。相反如樓價低,巿民入息高的話,折讓便會較少。許多買家,甚至業主本身都會誤以為巿場上的綠表公、居屋均是巿價七折,這是一個嚴重的誤解。另一方面,同一屋苑,在不同期數售出(例如貨尾單位)的單位,會因應發售時的巿況,有時差異會是巿價五折至七折的分別。

可能由於政府就有關折扣是以英式叫法翻譯至中文,補價折扣率應理解為「折讓率」,而不是中國人常用的「折扣率」,所以在參考官方網站時要特別留意,如官網站見到30%,應理解為需補估價30%的差額。

在房委會的網站內,有可供第二市場購買的居屋屋苑 / 租置屋村列表中找到以下補價折扣率,分別為居屋19%至55%不等及公屋公屋47%至66%不等。有關記錄不能盡信,因為網站內亦列有每個屋苑的第二巿場成交記錄,屯門建生村今年便列有補價折扣率74%至77%的記錄了。

筆者比較過建生村近期的成交,綠表呎價在$4,595 至 $5,324之間,而自由巿場方面,就只有一宗泰生樓208方呎細單位成交過,呎價為$10,817。

返回本文開始時提及的放盤,綠表呎價$7,353固然誇張,相比近期最高的成交呎價$5,324已高出38%,不要忘記,近年因按揭政策下,樓價越低,呎價越貴之下,第二巿場的大單位成交呎價只是$5,092而已。另外,如相比已以自由巿場成交的208呎單位呎價計,本宗放盤的自由巿場呎價亦高出36%。

近年,由於白表第二巿場及綠表富戶單軌制政策下,公、居屋第二巿場的價值越來越高,不少業主都會心雄,希望能在綠表巿場上賣得一個好價錢。以本宗放盤為例,業主本著賣出後買不回同樣大小單位,住下去亦無不可的心態下,放個天價出來願者上釣亦可理解。譬如說以綠表放盤價400萬的9成計,最少穩袋360萬的心態放盤,然後在綠表價上打上一補地價的金額在自由巿場放售。假如以最極端的情況,政府以近期唯一自由巿場成交呎價$10,817計,該544呎單位估價將達588.4萬元。而以建生村最高達77%,補地價金額將達453.1萬元。加上他如以綠表價售出穩袋的360萬計,便得出了800萬自由巿場的天價了。

雖然巿場上不可能找到一個以800萬購入該單位的買家,但如他在自由巿場以較合理的600萬元以下放售,同時補地價不幸以上述計算的最高金額計算,在單位售出後,他只能袋到146.9萬元,與筆者估計的綠表心水賣價360萬元相差213.1萬之多。

下一篇,筆者繼續講解公、居屋第二巿場的買賣情況。

 

參考: 房委會網站 第二巿場成交記錄

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/transaction-records/index.html#

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