2020年10月7日

申請按揭可以行入息審批( income based) 或資產審批(asset based)。前者銀行是計算入息能不能通過壓力測試,後者是審查個人的淨資產夠不夠full pay新買物業的樓價。

所謂淨資產,是計算所有現金、股票、外幣、基金、以及現有物業的資產淨值。要留意,現有物業的資產淨值是以樓價一半再減餘下按揭。現金、股票等流動資產不用除一半,但要在銀行戶口內儲存了最少三個月。關於股票的淨資產詳細計算方法,可參考以下文章:

通常行資產者申請人都是退了休,或因擁有高資產而提早退休,而靠租金或股息收入不夠計,因此便選擇行資產審批。

資產審批按揭

資產審批只能借4成,因此可能需要發展商二按

如果是行入息審批,按揭最高可以借9成(樓價800萬或以下)。但如行資產審批,最多只可以借4成。此外,如本身有其他按揭,成數上限要減一成,即最多借3成。因此,如是買一手樓,可能需要借發展商二按。行資產審批也可借發展商二按嗎?答案是可以的,也不會因此而加息。發展商二按的計算方法和銀行頭按的計算相同,就是申請人所持有的淨資產,需要足夠full pay層樓。

不過要留意,發展商二按不能做預批,也經常會因quota已滿或其他原因而拒批。如需要行資產審批,買樓前要考慮發展商二按拒批的風險。但如果本身淨資產已足夠full pay層一手樓,那麼就算發展商二按拒批也可以借到銀行頭按的4成,應不用撻訂收場。

如淨資產夠full pay新樓,為何還要借發展商二按?

筆者也對這問題感到疑感,但的確遇過客人是這樣做。客人的解釋是因發展商二按頭兩年利息很低,手持股票派息減去按揭利息仍有正現金流,故此寧低息做按揭貸款也不賣掉手上股票或外幣去full pay層樓。

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