2020年10月13日

高成數按揭,比如9按或8按,需要經按保。如果是二手樓,按保的貸款額計算方法很簡單,就是樓價乘按揭成數。比如樓價1000萬,做8按,貸款額便是800萬。

但如是一手樓,由於有各種發展商優惠,按保貸款額便變得複雜。本文詳細拆解。

按揭成數以臨約價計算

首先是按揭成數。假設樓價1010萬行建期,合約價也是1010萬,但發展商有折扣優惠,「光豬價」只是950萬。很多人以為因950萬是實質樓價,按揭可以做8成,其實是不然的。因按保會以合約價計算按揭成數,即以1010萬計算。而樓價1010萬,按揭只能做5成。

如果是行即供,按揭成數可以以「光豬價」950萬計算。但要留意,如行即供,樓價600萬以上不能做高成數按揭,因此950萬樓價,也最多只可以借500萬。

一手樓按揭

如建期,按揭貸款額以「光豬價」計算

這裡舉另一個例子。假設合約價800萬,光豬價750萬,無論是以800萬或750萬計算成數,都是可以做9成按揭。讀者會問:「那麼按揭貸款額是不是以800萬計9成,即720萬呢?如是,那麼首期豈不只是30萬?」

答案是不能的。雖然按保是以合約價計按揭成數,但所批出的按揭貸款額,卻是以光豬價計算。用以上例子,光豬價是750萬,因此貸款額最高只是675萬,而不是720萬。首期依然是實際樓價一成。

除光豬價,其他優惠也要扣減貸款額

發展商還會有各種優惠,比如免第一年管理費,或送傢電,又或律師費優惠。計算按揭貸款額時,銀行都會把樓價扣減這些優惠,才計算貸款額。但和以上原理一樣,按保計算最高按揭成數時,是不會扣減。計算了按揭成數後,才把實際樓價扣減這些優惠才計算貸款額。

最後,按揭現金回贈,如是超過1%,都要扣減貸款額,不論現金回贈是銀行給與還是按揭中介結與。但抽樓時如經紀給與回佣,這些不用扣減。理論上經紀回佣都應扣減,但現時金管局未有這方面的指引和機制。

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