2022年11月17日

居屋及其他資助房屋的買家原本只可選擇最優惠利率按揭計劃(P按),惟房委會11月起接納參與銀行向居屋業主提供拆息按揭計劃(H按),不論是一手新居屋、綠置居、居屋第二市場、居屋轉按等的業主申請按揭都多了一個選項。以下文章會為有意轉按的業主分析最新H按及P按的分別,並會講解轉按的流程和相關注意事項。

居屋轉H按

如何計算H按及P按息率?

「P按」是建基於最優惠利率(Prime Rate)計算出來的按揭計劃,銀行的「P按」按揭計劃一般都會減去特定的百分點去計算,現時一般銀行設定的百分點大概為2.4%。要留意,本港的銀行有分「大P」及「細p」,其中三大行會用大P,中小型銀行則用細p。

至於「H按」是建基於銀行同業拆息利率(HIBOR, H)計算出來的按揭計劃,現時一般將H加銀行設定的H按利率 1.3% 就得出按揭實際年利率。現時大部份銀行會為H按計劃提供以銀行最優惠利率計算的「鎖息上限」,一般H按升至鎖息上限,就會封頂。

現時轉H按划算嗎?如何捕捉轉按時機?

居屋按揭申請人只要根據上述的公式計算,就可以得知P按和H按的利率。目前的P按利率為P-2.4%(實際利率2.975%);H按則是H+1.3%,封頂利率為P-2.25%(實際利率3.125%),故H按目前較P按高0.1厘。以每100萬元貸款額,分25年還,每月供款要多付約80元。

HIBOR是香港各大銀行互相借貸時採用的息率,根據銀行公會網頁的資料,目前12個月的H達5.5厘。HIBOR升跌取決於銀行體系對資金的供求,當銀行「水浸」,資金充裕利率便會下跌。

雖然目前選擇P按比H按較有優勢,但如果未來環球重新進入減息周期,Hibor下跌至低於封頂位,H按實際利率就會比P按息少,轉按可減少利息支出,更可以有現金回贈,這時轉按就會最划算。

不過,如果居屋業主正在供P按的利息跟新出H按的封頂息相差不大,現時按揭回贈又處於高位,分分鐘計完數除笨有精,轉按的現金回贈已足夠支付息差並有錢落袋。

經中介申請居屋轉按,現時有甚麼優惠?

現時銀行和按揭中介公司提供的總現金回贈可達2.25%,部份銀行會要求申請人通過壓測。不少銀行亦會向居屋客戶提供高息存款掛鈎戶口(mortgage link),讓客戶抵消部份利息支出。另外要留意,根據金管局指引,現金回贈率如高過1%,需要扣減貸款額。

居屋轉按申請流程是怎樣?

未補地價的居屋業主欲轉按,需要事先獲得房委會同意,並要在向房委會申請時要提交承造轉按的銀行,故建議業主向銀行申請按揭,以及向房委會索取同意的工作,應同步進行,節省申請時間。

另外,房委會審批需時會較長,而且每次申請要支付近2,000元的行政費,成功與否都不會退款。

居屋轉按能否套現?

未補地價居屋業主套現難度極高,事先同樣要向房委會申請,申請人只有在遇到人生難關才有機會獲批准,當中包括需要緊急醫藥費、白事、贍養費等,而且套現金額只限所需範圍,即手術費是10萬元,就只能套現10萬元。至於財困的業主,亦需要提供欠債的證明,如果只是拖欠信用咭咭數,在大部份情況下入息足夠支付最低還款額,都不會被視為財困。

而一旦套現申請獲批,就會失去政府擔保,業主最多只可以借樓價6成,並要有入息證明及通過壓力測試

政府擔保期如何影響二手居屋按揭

業主在轉按時要留意剩餘擔保期﹐政府為所有居屋提供30年擔保,由首次轉讓日期起計算。銀行會要求在擔保期完結後,按揭餘額須低於樓價6成,才可批足9成半成數以及25年年期,否則便要扣減居屋按揭成數或還款年期。

以一個擔保期已過了24年的居屋為例,借款人6年內是難以供滿樓價4成或以上,所以貸款人需要取捨,選擇較長的還款期,還是較高的按揭成數。

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