【二手居屋按揭】何時轉H按最划算 ？(H按P按分別、轉按費用及流程)

2022年11月17日

居屋及其他資助房屋的買家原本只可選擇最優惠利率按揭計劃（P按），惟房委會11月起接納參與銀行向居屋業主提供拆息按揭計劃（H按），不論是一手新居屋、綠置居、居屋第二市場、居屋轉按等的業主申請按揭都多了一個選項。以下文章會為有意轉按的業主分析最新H按及P按的分別，並會講解轉按的流程和相關注意事項。

如何計算H按及P按息率？

「P按」是建基於最優惠利率（Prime Rate）計算出來的按揭計劃，銀行的「P按」按揭計劃一般都會減去特定的百分點去計算，現時一般銀行設定的百分點大概為2.4%。要留意，本港的銀行有分「大P」及「細p」，其中三大行會用大P，中小型銀行則用細p。

至於「H按」是建基於銀行同業拆息利率（HIBOR, H）計算出來的按揭計劃，現時一般將H加銀行設定的H按利率 1.3% 就得出按揭實際年利率。現時大部份銀行會為H按計劃提供以銀行最優惠利率計算的「鎖息上限」，一般H按升至鎖息上限，就會封頂。

現時轉H按划算嗎？如何捕捉轉按時機？

居屋按揭申請人只要根據上述的公式計算，就可以得知P按和H按的利率。目前的P按利率為P-2.15%（實際利率3.475%）；H按則是H+1.3%，封頂利率為P-2%（實際利率3.625%），故H按目前較P按高0.15厘。

HIBOR是香港各大銀行互相借貸時採用的息率，根據銀行公會網頁的資料，目前12個月的H達5.5厘。HIBOR升跌取決於銀行體系對資金的供求，當銀行「水浸」，資金充裕利率便會下跌。

雖然目前選擇P按比H按較有優勢，但如果未來環球重新進入減息周期，Hibor下跌至低於封頂位，H按實際利率就會比P按息少，轉按可減少利息支出，更可以有現金回贈，這時轉按就會最划算。

不過，如果居屋業主正在供P按的利息跟新出H按的封頂息相差不大，現時按揭回贈又處於高位，分分鐘計完數除笨有精，轉按的現金回贈已足夠支付息差並有錢落袋。

經中介申請居屋轉按，現時有甚麼優惠？

現時銀行和按揭中介公司提供的總現金回贈可達2.25%，部份銀行會要求申請人通過壓測。不少銀行亦會向居屋客戶提供高息存款掛鈎戶口（mortgage link），讓客戶抵消部份利息支出。另外要留意，根據金管局指引，現金回贈率如高過1%，需要扣減貸款額。

居屋轉按申請流程是怎樣？

未補地價的居屋業主欲轉按，需要事先獲得房委會同意，並要在向房委會申請時要提交承造轉按的銀行，故建議業主向銀行申請按揭，以及向房委會索取同意的工作，應同步進行，節省申請時間。

另外，房委會審批需時會較長，而且每次申請要支付近2,000元的行政費，成功與否都不會退款。

居屋轉按能否套現?

未補地價居屋業主套現難度極高，事先同樣要向房委會申請，申請人只有在遇到人生難關才有機會獲批准，當中包括需要緊急醫藥費、白事、贍養費等，而且套現金額只限所需範圍，即手術費是10萬元，就只能套現10萬元。至於財困的業主，亦需要提供欠債的證明，如果只是拖欠信用咭咭數，在大部份情況下入息足夠支付最低還款額，都不會被視為財困。

而一旦套現申請獲批，就會失去政府擔保，業主最多只可以借樓價6成，並要有入息證明及通過壓力測試。

政府擔保期如何影響二手居屋按揭

業主在轉按時要留意剩餘擔保期﹐政府為所有居屋提供30年擔保，由首次轉讓日期起計算。銀行會要求在擔保期完結後，按揭餘額須低於樓價6成，才可批足9成半成數以及25年年期，否則便要扣減居屋按揭成數或還款年期。

以一個擔保期已過了24年的居屋為例，借款人6年內是難以供滿樓價4成或以上，所以貸款人需要取捨，選擇較長的還款期，還是較高的按揭成數。