2020年7月30日

筆者在《蘋果日報》分享過一招財技:如能向賣家爭取到由賣家付印花稅,並打入樓價內,那麼如樓價仍然是1000萬或以下,便能承造8成按揭。即是說,變相印花稅可以在打入按揭貸款內分期供款。

有讀者便問:但如果臨約或買賣合約寫明印花稅由賣家支付,那麼銀行審批按揭時,會不會當成是一種現金回贈,從而把該回贈從貸款額內扣除?

答案是不會的,筆者也向銀行查詢過。要拆解這問題,先從金管局指引說起。

賣方支付印花稅 扣減貸款額

為何按揭回贈需要扣減貸款額?

金管局指引是,如果銀行的按揭現金回贈超過1%,便需要扣減貸款額。金管局的精神是不想現金回贈成為首期來源,讓貸款人可以突破按揭成數上限。

舉個例子,1200萬樓最多可以借5成,即首期需要600萬。這是金管局的按揭成數上限。假設銀行給2%現金回贈,即24萬元。如果這情況下貸款人仍然可以做5成按揭,首期只需要576萬,實際樓價亦只是1176萬。因此,實際按揭成數變為51%,突破了金管局上限。在這情況下,回贈需要扣減貸款額,即貨款人最多只可借576萬,按揭成數上限便不變。

不過,多年來銀行都有1%回贈給客人,是常態,因此金管局把扣減貸款額的死線設在1%之下。如果銀行為搶客提供超過1%回贈,才需要扣減貸款額。

賣方付印花稅而提高樓價,並不是按揭回贈

如果以上個案,賣家提高樓價,但代支付印花稅,買家其實沒有實際現金落袋,樓價也沒因此而平了。故此,在銀行審批按揭時,不會把代支印花稅當作是回贈,從而需要扣減貸款額。

一手樓花各種優惠需要扣減

如是買一手樓花,發展商有各式各樣的優惠比如律師費、管理費、傢私等。申請按揭時這些都需要扣減貸款額。這些是實際現金落袋,因此當是回贈。

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