二手樓買賣合約上寫印花稅由賣方支付，銀行按揭會否扣減貸款額？

2020年7月30日

筆者在《蘋果日報》分享過一招財技：如能向賣家爭取到由賣家付印花稅，並打入樓價內，那麼如樓價仍然是1000萬或以下，便能承造8成按揭。即是說，變相印花稅可以在打入按揭貸款內分期供款。

有讀者便問：但如果臨約或買賣合約寫明印花稅由賣家支付，那麼銀行審批按揭時，會不會當成是一種現金回贈，從而把該回贈從貸款額內扣除？

答案是不會的，筆者也向銀行查詢過。要拆解這問題，先從金管局指引說起。

為何按揭回贈需要扣減貸款額？

金管局指引是，如果銀行的按揭現金回贈超過1%，便需要扣減貸款額。金管局的精神是不想現金回贈成為首期來源，讓貸款人可以突破按揭成數上限。

舉個例子，1200萬樓最多可以借5成，即首期需要600萬。這是金管局的按揭成數上限。假設銀行給2%現金回贈，即24萬元。如果這情況下貸款人仍然可以做5成按揭，首期只需要576萬，實際樓價亦只是1176萬。因此，實際按揭成數變為51%，突破了金管局上限。在這情況下，回贈需要扣減貸款額，即貨款人最多只可借576萬，按揭成數上限便不變。

不過，多年來銀行都有1%回贈給客人，是常態，因此金管局把扣減貸款額的死線設在1%之下。如果銀行為搶客提供超過1%回贈，才需要扣減貸款額。

賣方付印花稅而提高樓價，並不是按揭回贈

如果以上個案，賣家提高樓價，但代支付印花稅，買家其實沒有實際現金落袋，樓價也沒因此而平了。故此，在銀行審批按揭時，不會把代支印花稅當作是回贈，從而需要扣減貸款額。

一手樓花各種優惠需要扣減

如是買一手樓花，發展商有各式各樣的優惠比如律師費、管理費、傢私等。申請按揭時這些都需要扣減貸款額。這些是實際現金落袋，因此當是回贈。

延伸閱讀：

• 分期繳付印花稅奇招：將物業售價提升、大訂加碼、代交佣金【星之谷專欄－蘋果日報】
• 物業印花稅 FAQ（第二基準、SSD、BSD、退稅流程，含多種特殊情況)【一文睇晒】
• 一手樓花按揭 8大Q&A【新按揭成數、即供樓花、建期、發展商二按】