何謂送契樓？ 無償轉讓物業按揭要等5年？

2023年9月6日

置業靠父蔭、母蔭，有些父母會為子女支付首期，甚至是整個物業轉名至子女名下，不過這種不涉金錢的物業轉讓方法，除了或會被稅局追收稅款外，更重要的是有機會導致物業在易手的幾年內都不能申請按揭，從而影響物業價值，以下文章會逐一為讀者分析無償轉讓的不同情況。

甚麼是送契樓？

送契樓是無償轉讓的物業，即業主將業權饋贈給別人，最常見的是夫婦、親子之間的送贈。

送契樓有甚麼風險？

法律上，一旦業權人申請破產，債權人有權向其於5年內送贈的物業追討業權，原因是要避免業權人在破產前轉移資產。銀行對於送契物業5年內有「被收樓」風險會比較警惕，未必會承造送契少於5年的按揭申請，意味着新業權人於5年內不能重按物業現契套現，再賣樓時，準買家亦不能敘造按揭，需要full pay，業主在售價上或需要作出折讓。有些銀行甚至會更為保守，不承按8至10年內的送契物業。

以送契形式轉讓物業能否避稅？

不少業主會以為只是透過買賣物業才需要繳付印花稅，送贈則毋須納稅，這其實並不正確，送贈物業一樣要繳付印花稅，而且送契是以律師樓估價計稅，所付稅項可能比買賣方式為多，因為以買賣形式轉讓物業，可以協議一個較低而又合理的成交價，減少印花稅支出。如果是向直系親屬轉讓物業，可以以近親轉讓的方式處理，減少法律爭議。

如何避開送契樓？

在土地註冊處查冊時，如發現上一次業權轉讓列明是「deed of gift」，就是送契樓；即使冊上沒列明是「deed of gift」，但對上一次業權轉讓時，在土地註冊紀錄上「代價」的一項，一般會顯示樓宇交易的成交金額，一旦「代價」顯示為「Nil consideration」，或者僅用橫線表示﹐即表示物業屬無償轉讓，反映有機會是送契樓。另外，如發現上手業主以遠低於市價的金額轉讓物業，銀行也可能會視為送契物業，準買家要留意。

甚麼情況下，無償轉讓也可以申請按揭？

除了過了5年冷靜期的物業外，如果是由法庭頒令的物業轉讓，例如夫婦離婚，法庭將物業判予妻子一方；又或者是長輩離世，物業由後人繼承；以及房屋署批准居屋轉名，這些無償轉讓個案得到法庭令或政府同意，業權獲得保障，即使個別銀行作風保守未必願意承按，但要在市場上找到合適的按揭計劃亦不會有太大問題，毋須經歷5年的冷河期，按揭利率亦和其他物業相同。

延伸閱讀：

• 【星之谷專欄－都市日報】送契樓按揭可批？
• 離婚物業轉業權，按揭當送契而唔批？（3種不同情況）
• 【星之谷專欄－經濟一週】五年內無法敘造按揭 送契樓釀貶值壓力