2018年12月26日

申請樓宇按揭,需要買火險。火險保費是怎樣計算,有什麼注意事項?大部份銀行送頭一年(匯豐送半年),之後如果貸款人不轉走火險,便會每年收保費。

如管理處包火險,主動向銀行申報

大部份新屋苑管理費都包了火險,因此做按揭時便不需要再買。大部份銀行都有個list 紀錄那些屋苑 master policy 包火險。如貸款人的物業屬於那些屋苑,銀行便不需要貸款人買火險(亦不會送頭一年)。但個別銀行需要貸款人主動申報管理處包火險,否則會幫貸款人買多一次。

火險最平做到幾多?

火險的保費是以貸款額計算。筆者做了調查,發現最平做到貸款額的 0.03%,其次為 0.06%。一般銀行都是 0.1% 左右,個別銀行可能要 0.2%。

有些銀行如渣打,可以永久半價,如客不選擇買一送一。渣打火險是 0.125%,永久半價即 0.0625%。匯豐恆生 0.1% 左右。

利申:以上資料為市場資訊,一切以銀行報價為主。

第一年免費,之後想轉走注意事項

如果火險最平做到 0.03%,而做按揭的銀行收 0.2%,實在有轉走的誘因。但要留意以下:

  • 如把火險轉走到另一銀行或金融機構,需要按揭銀行審批。該保險公司在按揭銀行未必「on list」。
  • 轉走需要付手續費,要填寫申請文件。

故此,轉走火險需要花一定的時間和金錢,值唔值慳了的火險費用見人見智。反正都兩年轉按一次,轉按時新銀行又會送火險一年,因此第二年不轉走都未嘗不可。

每年銀行會出信給貸款人查詢需不需要轉走,如貸款人不回覆銀行,銀行便會自動幫客在原行續保。

轉按未完成,原銀行叫火險續保,怎處理?

如果正在申請轉按,打算罰息期一過便轉按到新銀行的話,由於新銀行一般都會送首年保險,因此在原銀行續保是不智。但如這時收到原銀行的續保信,應怎處理?

大家先要理解一個大原則:有按揭便需要有火險,不能有空檔期,即不能有一天物業是沒有火險保障,否則是違反按揭契。

因此,舉個例子,假設現在是1月1日,正申請轉按,預計轉按提款日期(drawdown date)是3月1日(原銀行該日完罰息期)。如果律師樓已確定3月1日能完成轉按,雖然罰息期一過便馬上轉走,但原銀行在3月1日也會自動續保。如不想原銀行自動續保,便要在2月28日或以前完成轉按,那麼新銀行送的火險在2月28日生效後,3月1日原銀行便不需續保(記住大原則:火險一天也不能少)。但是,如2月28日完成轉按,因原銀行罰息期未過,便要罰息一年,為慳數千元火險而被罰息貸款額1%或以上絕對不著數。

幸好,雖然3月1日原銀行續保,但轉按已完成,新銀行的首年免費火險也即時生效後,貸款人可馬上到原銀行退保。

退保不會退足100% 年費,會按 pro rata 計算,有個 minimum charge。以上面例子,原銀行3月1日續保,但貸款人馬上申請退保,保險公司也會把1天當成一個月去收保費,即年費點都要扣起一個月,其餘才可退。

 

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