2020年3月5日


如遇財困,又不想借財務公司,最有效的方法是借銀行私人貸款(俗稱P Loan)或還息不還本的循環貸款(revolving loan)。私人貸款的好處有以下:

  • 批核時間快,由申請至有錢到手少於一星期
  • 批核較有彈性,文件需求簡單
  • 利率低,一般銀行私貸利息普遍2厘至3厘幾,比樓按利息略高

然而,私人貸款一般只能借月薪10倍,而且會影響信貸評級。如果提早還款的話,也要付全期利息。私人貸款年期短,最長要5年還清,因此每月供款吃力。

因此,如遇財困或需要資金周轉,可先借P Loan,然後再用樓按清數( 債務整合重組)。

用樓按做債務整合的好處

借了私貸解決財困問題後,如感到每月還款太高而吃力,可以用層樓轉按清數。以下例子:

A有層物業價值500萬,剩餘按揭200萬,借了私貸50萬。A 可以轉按到另一銀行,借6成(即300萬),還了200萬現有按揭及清了私貸50萬,最後仍有50萬落袋。

用樓按清數的好處是:私貸部份不用計入 DSR (每月供款與入息比率)以及壓力測試。這是因為銀行放款時會透過律師樓幫客人自動清私貸及其他債務整合。因此在樓按放款後私貸會消失,所以計算樓按的 DSR 時不用考慮現有私貸的還款,令申請人的入息容易「夠計」。

不過要留意,並不是間間銀行可以做清數。

為什麼不一開始便用樓按加按解困?

用以上例子,把層樓轉按套現可解決財困,那麼為什麼一開始要借私貸?這是因為轉按或加按手續麻煩,需時較長,批核較嚴謹。因此如遇財困或周轉不靈,用 P Loan先解燃眉之急,再用樓按慢慢做債務整合,便可一石二鳥。

私貸提早還款會有罰息,但樓按有現金回贈補償

用樓按提早還私貸時,銀行也會照收私貸的全期利息,因此提早還也有金錢損失。但是轉按有現金回贈(目前最高做到 1.7%)。而這現金回贈不只計算清數部份,也會用現有按揭餘額去計回贈。因此,如果私貸的年期短,用樓按清數所得的現金回贈夠補償私貸的罰息。

用樓按債務整合最高可以做7成半按揭

如果樓價是600萬或以下,透過 QBE,債務整合最高可以做7成半按揭。但如果樓價是600萬以上,債務整合最多只可做6成按揭。

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