2018年5月9日

以轉讓公司股權形式買樓,雖然能要節省印花稅,但要先了解潛在風險:

風險一: 公司隱藏債務,稅務,訴訟

當你買入一間有限公司時,你不只是買了那公司的物業,同時也承擔了該公司的所有債務、未繳付的稅項、以及已有及潛在訴訟。從公司查冊和土地查冊中可以看到一些被註了的債務或訴訟,但有些業權負擔未必有註入公司查冊或田土之內,或甚至是未發生。比如如有限公司不是空殼公司而是有實質營運,營運本身便可能產生已發生或未發生的訴訟(例如侵權、違規等)。營運公司也有可能會利用公司盤數去借錢,如是向銀行借,債務會註入公司註冊處或田土。但如果債務是街數、公司對供應商拖欠的應付帳項、或和第三方簽定的商業承諾,這些隱藏債項,當你接手了間公司後,都要負責,否則債權人有權向你的公司申請強制清盤,而迫你賣樓還債。

那麼,如公司本身是空殼而不是營運公司,是不是便沒有以上隱藏債務和訴訟?未必的。因你所買入的空殼公司不是真的空殼,是持有個物業,這物業也是你想買該公司的原因。空殼公司持有的物業,本身已是資產,公司股東已可用公司名義向財務機構簽借據借錢。

解決方法

由於以上原因,當你買入持有物業的有限公司時,你的代表律師會幫你做以下3種安全措施:

  • 盡職調查 (Due Diligence)
  • 要求賣家作出聲明及保證 (Warranty)
  • 要求賣家提供賠償保障(Indemnity)

所謂盡職調查,即透過一些網絡和渠道,去調查公司有沒有隱藏債務或訴訟,以及要賣方做完整的核數師報告(audit report)。買方也要找核數師自己audit 一次。

但這樣都未夠,你的代表律師會爭取賣家簽保證,聲明以他所知,公司沒有任何債務、未付稅項、以及訴訟。最後一道符,是你的代表律師會要求如果日後公司出現了債務追討和訴訟,賣方需要對買方損失作出賠償。

但是,要賣方作出賠償保護,需要有個期限,賣方不能保障你一輩子。一般賠償保護都是兩年,即兩年內公司發生的訴訟由上手股東負責,兩年後便買家自行負責。兩年時間足夠買家去賣出物業,之後就算公司有訴訟或債主臨門,買家都已「過海神仙」,可讓有限公司被清盤。但要留意是,如賣出物業是賣給自然人(即個人),便要繳付 16.5% 利得稅,如賣出物業是透過公司轉讓,雖可免利得稅,但下手一樣要你簽保證和賠償保護才肯買你的公司。再講,如真不幸遇到訴訟或債主追數,雖然你可向上手追討損失,但也是要透過民事訴訟去追討,既費時也昂貴,如業主已「走路」,便不知如何追討了。

現在樓市暢旺,賣家主導,如果賣家不肯簽兩年賠償保護給你的話,那麼你便要決定買不買。就算談判決裂,雙方決定終止交易,買家都要付部份律師費,正常公司轉讓律師費要6位數字。就算你同意不需要賣家作出兩年賠償保護,代表你的律師為免上身,都會要你簽張「生死狀」,承諾你買的公司如真的發生問題,因賣家不用作出賠償保護,你不能向律師樓追討。

風險二:未來利得稅不以你買入價計算

上面說過,你買入公司後,如把物業賣出,如果是賣給自然人,便要付利得稅 16.5%.

有點非常重要的是,你要付的利得稅不是以你的買入價計算,而是用公司最初買這物業時的樓價計算。例如當年這公司買入物業時是$100萬,轉手給你時是 $1000萬,那麼假設你將來以$1500萬賣出的話,公司的利得稅是以$1400萬計算而不是$500萬計,雖然你買入後利潤只是$500萬。

由於這稅基因素,因此當你邊過這有限公司想賣出物業時不會賣給個人,而是透過公司轉讓賣給下手。但由於買公司需要full paid 而不能做按揭,因此不容易搵到買家,就算搵到也和你最初買入這公司時的情況一樣,你需要簽保證和賠償保護給你下手。

講到底,透過公司轉讓來買樓,都是為想慳稅而已,尢其如本身有樓,用公司轉讓方式買樓可慳15%印花稅。但如將來賣出要付比15%更高的利得稅,而且要承繼低稅基,還有沒有著數,便真見人見智。

 

風險三:按揭

跟據公司條例第5部份,銀行是不能在成交前提供按揭給買家。即是說買家需要先 full paid,完成股份轉讓,然後才能把物業重按做按揭。銀行需要從公司注冊處中見到股份已完成轉讓,上手董事已辭職,才可發出貸款信,最快都要完成轉讓後一星期。買家如不能先 full paid,可能要自行向財務公司尋求過渡性貸款,但利息昂貴。

 

注意事項:印花稅

如有限公司屬非香港注冊公司,不用繳付任何印花稅。用公司轉讓買樓,印花稅以購買價計算,稅率為 0.1%. 但如購買價比市價過低,稅局有權以市價向買家追討印花稅差價。

延伸閱讀:
公司持有物業的按揭:空殼公司和營運公司的分別

 

參考資料

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