2016年7月20日

其實銀行是有兩個途徑申請按揭:分行和按揭部

一般人只懂到分行申請,即行入自己附近的分行,對接待員說想做按揭,然後便有個分行sales走出來和他申請。分行sales 不是專門做按揭,還會做理財,基金,保險等,根本上是什麼都做,並不是精於按揭

除分行,銀行其實有專門按揭部。按揭部的人是專做按揭,每月有條數要跑。他們的office 不是在分行,而是在銀行總部。當要和客戶簽申請表和確認信時,他們會去到客人選擇的分行和客人簽的。行內稱他們為 direct sales

分行sales的客源主要是walkin 銀行的客為主,而direct sales 的客源主要是agent。地產agent或按揭agent 轉介客戶給他們,他們便去為客人申請按揭。Direct sales 是靠agent 帶客給他們,因此agent 才是他們的真正客戶

明白銀行按揭業務這種架構後,不難理解如你要做按揭,你會想找分行sales做還是direct sales 做呢?當然是direct sales。因他們是精通按揭,懂得怎樣向批核部r利率,優惠,和著數,同時也懂得怎樣幫客包裝個case來增加批核機會。而因他們是要跑數,因此很積極。分行sales不是精於按揭,也沒有按揭數要跑,他們和客申請按揭時都只像速遞員般向客收齊文件,交去上面,等消息然後通知客人,試問又怎會r到好的利率和優惠?

最近筆者有個case 是這樣的。客人2件貨,每件200幾萬loan size,每件獨立來報一定不能取到 H+1.5%. 但筆者的相熟 direct sales 卻能幫筆者的客人兩件一起報,以合共$400幾萬來包裝,結果兩件都取得 H+1.5%, 而且有 0.2% 朋友回贈, $2000 coupon (當然也有本公司送出的地產回贈)

之後筆者做一個實驗。我walkin 去分行,要求見分行sales,並把客人的情況向分行sales說明,並問可以取得什麼offer。分行sales說要同上司研究,幾小時後回覆我說:

1)每件只能 H+1.6%, 因 loan size 太細

2) 0.15-0.2% 朋友回贈

3)無 coupon

唉,申請按揭,應該貪方便去分行搵分行sales (冒著撞到個hea sales的風險),抑或應直接搵按揭部的 direct sales 做,相信大家而家應很明白了