【按揭罰息期】比較各銀行提早還款罰息率 | 全額還款 vs 部份還款利息計算

最後更新：02/08/24 @ 4:40 下午

香港人買樓普遍都會申請按揭，如果供樓期間想賣樓、轉按或提早償還部份按揭貸款，必須要留意原有貸款的按揭罰息期，避免多出一筆額外支出。想了解各大銀行的按揭罰息期、罰息率？下文會一一講解。

罰息期

甚麼是按揭罰息期？提早還款怎計罰息？

申請按揭，銀行會設有罰息期，用以保障銀行的收入，避免因按揭貸款人提早償還貸款而損失的利息。如果在罰息期內把物業轉走或賣樓，需要向銀行支付罰息。有些銀行甚至需要收回按揭發放過的全部或部分現金回贈，以及額外手續費。

如果想了解各大銀行的按揭罰息期及罰息率，可以參考以下表格：

*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容

銀行	首年	第2年	第3年
BEA 東亞	還款額1% (最少$1,000)	毋須罰息，但最少5還萬元，而餘下的貸款額亦不可少於5萬元	不適用
BOC 中銀	1%	提早還款後，需要維持最少24期供款	不適用
BOCCOM 交通	2%	2%	不適用
CCB 建行	2%	現金回贈	不適用
CHB 創興	1% + 現金回贈	現金回贈	罰息期後每次部份還款最少$50,000起，且需一個月前書面通知銀行，並每次收取$1,000手續費
CHIYU 集友 (2年罰息計劃)	2%	1%	不適用
CHIYU 集友 (3年罰息計劃)	3%	2%	1%
CITI 花旗	2%或現金回贈 (以較高者為準)	現金回贈	不適用
CITIC 中信	2%	1%	每次提早還款，金額需要是5萬元的倍數，而且每次要支付1,000元罰息
DBS 星展 (2年罰息計劃)	2%	1%	不適用
DBS 星展 (3年罰息計劃)	3%	2%	1%
DSB 大新	2%	1%	不適用
FUBON 富邦	2%	1%	不適用
HSB 恆生	現金回贈 (按還款比例)	現金回贈 (按還款比例)	罰息期後部份還款每次收取$800手續費 (如為優越理財客戶，罰息期後首次還款將會自動豁免首次$800手續費)
HSBC 滙豐	以提早還款額計算的兩期利息和現金回贈	兩年內如還款達借款額9成，則當全額還款計算	不適用
ICBC 工銀亞洲	1% + 現金回贈	現金回贈	不適用
NCB 南商	1%	現金回贈	不適用
OCBC 華僑	1%	0.5%	不適用
WLB 永隆	3%	2%	不適用

*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容

*排名不分先後

*銀行優惠將不時調整，一切以銀行官方最新公布為準。

一般，銀行罰息期為2年，有些銀行可能是3年。在選擇那間銀行上會時，除了考慮利息和現金回贈，亦需要考慮罰息期及罰息率。罰息期會影響轉按的時間，如想每兩年轉按一次賺取現金回贈，筆者會建議選擇2年罰息期的銀行。

如何計算罰息期何時完結？

如果罰息期為兩年，完成第24期供款才算是過了罰息期。每月按揭供款單內會顯示按揭已供款的期數，如供款單顯示為第25期，即罰息期已完結。如果罰息期為3年，完成第36期供款才算是過了罰息期。

如果罰息期為2年，在供完第21期之後，業主就可以申請轉按，由於轉按大約需時三個月，律師樓會和銀行夾好，在第24期供款完成當日，就轉按至新銀行，既減免了等待的時間，又可以不用罰息。

如果銀行以「日息」計算，假如供樓為每月的1號，但2號才轉按至新銀行，那麼還是要付一天的利息給原銀行。

但如果銀行是以「月息」計算，2號轉走都需要付一個月的利息給舊銀行。故此，如果舊銀行供樓是以月息計算，轉按的日期必須是供樓日提款，否則新舊銀行都需要交利息，很不著數。

有見及此，有意轉按人士最好先向原承按銀行了解是計日息還是月息，再決定借款日期。

如果在罰息期內換樓，有些銀行容許可以免罰息，但條件是換樓後新單位需要在舊銀行上會。不過，就算免罰息，新單位上會的現金回贈都可能會被扣減。

大部份銀行罰息期內甩擔保，都不需付罰息，只要按揭繼續在原銀行供款即可。不過，銀行可能會要求甩擔保後，再重新綁兩年（即重設兩年罰息期）。但如果在銀行收緊按揭的時間，銀行可能會逐一審視個案而採取不同的行動。

不會的，在罰息期內轉走按揭，只需要付罰款，但不會在銀行內留下負面紀錄。