單位自住變出租程序 未有租客都可用擬租金收入

2023年1月11日

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首置人士成功上車只是第一步，隨着個人發展，業主亦有能力或需要去買另一個物業。這個時候，原單位就有機會由自租轉為放租，當中有不少細節需要留意，以下文章會一一為讀者講解。

高成數單位能否出租？

物業如果是敍做6成以上的高成數按揭，需要上按保公司，而且必須聲明單位是用作自住。按保或銀行會定期寄信給借款人，調查單位是不是仍是自住。若「偷雞出租」不如實聲明，有機會有法律責任。

若業主想將物業轉作出租，便要先甩走按揭保險，並需要將按揭成數降到5成或以下。若物業已大幅升值，令按揭餘額降低至樓價5成或以下，銀行可直接幫借款人甩按保，否則需要補回差價。如上按保少過3年，甩按保可取回15％至25%保費。另外，甩按保須重回律師樓做手續，可考慮順道轉按，以賺取現金回贈。

把物業用途於自住轉為出租，亦需向銀行索取出租同意書，需要支付手續費，個別銀行亦可能會加息。

假如本身有物業收租，按揭申請人需要用40/50去計每月供款與入息比率(DTI)及壓力測試，其租金收入可視作入息，只要租約有打釐印，每月租金可用8折計算入息；相反，租約沒有打釐印，個別大銀行會以6折計算。

只要業主是有意將物業放租，即使未有出租，也可以用「擬出租」放式去計算入息，銀行會估價相關單位的預期租金收入，惟同樣需以6折去計算DTI以及壓力測試。

其他常見的情況，包括租約是在按揭drawdown前完約，有些銀行不會計租金，業主未必能即時找到新的租客承租；或者是本身放租的價錢低於巿價很多，申報實際租金收入可能就會比較「輸蝕」，以上情況也可以用擬租金收入去計算入息。

由於擬租是由銀行請估價行代為估值，有機會出現租金估價比市價低的情況。加上接受用擬租的銀行不多，按揭申請人可選擇的銀行有限。

若是首置人士，報自住不申請按保下，按揭成數最多6成，壓力測試以50/60計算。相反，若報出租，如果首期不足，即使打算用作出租，亦可考慮先報自住，以借取6成按揭，至決定放租時才通知銀行補回差價。

1000萬以上的物業，無論報自住或報出租都最多可借5成，報出租可以將租金計入息，幫助過壓力測試；還有就是業主本身已持有多過一個物業，DTI要用 40/50 計算，擬租金收入的幫助更明顯。相反，如果只得一個物業，按揭本來用50/60，擬出租後便用40/50，如物業租值低的話，反而有機會減少貸款上限。