2023年1月11日

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首置人士成功上車只是第一步,隨着個人發展,業主亦有能力或需要去買另一個物業。這個時候,原單位就有機會由自租轉為放租,當中有不少細節需要留意,以下文章會一一為讀者講解。

高成數單位能否出租?

物業如果是敍做6成以上的高成數按揭,需要上按保公司,而且必須聲明單位是用作自住。按保或銀行會定期寄信給借款人,調查單位是不是仍是自住。若「偷雞出租」不如實聲明,有機會有法律責任。

若業主想將物業轉作出租,便要先甩走按揭保險,並需要將按揭成數降到5成或以下。若物業已大幅升值,令按揭餘額降低至樓價5成或以下,銀行可直接幫借款人甩按保,否則需要補回差價。如上按保少過3年,甩按保可取回15%至25%保費。另外,甩按保須重回律師樓做手續,可考慮順道轉按,以賺取現金回贈

把物業用途於自住轉為出租,亦需向銀行索取出租同意書,需要支付手續費,個別銀行亦可能會加息。

申請按揭時可否將出租物業計算入息,如何計壓力測試?

假如本身有物業收租,按揭申請人需要用40/50去計每月供款與入息比率(DTI)及壓力測試,其租金收入可視作入息,只要租約有打釐印,每月租金可用7折計算入息;相反,租約沒有打釐印,個別大銀行會以6折計算。

物業出租但未找到租客,按揭仍然可以將租金計收入?

只要業主是有意將物業放租,即使未有出租,也可以用「擬出租」放式去計算入息,銀行會估價相關單位的預期租金收入,惟同樣需以6折去計算DTI以及壓力測試。

其他常見的情況,包括租約是在按揭drawdown前完約,有些銀行不會計租金,業主未必能即時找到新的租客承租;或者是本身放租的價錢低於巿價很多,申報實際租金收入可能就會比較「輸蝕」,以上情況也可以用擬租金收入去計算入息。

用擬租金報收入有甚麼缺點?

由於擬租是由銀行請估價行代為估值,有機會出現租金估價比市價低的情況。加上接受用擬租的銀行不多,按揭申請人可選擇的銀行有限。

在申請按揭時,應該報自住還是出租?

若是首置人士,報自住不申請按保下,按揭成數最多6成,壓力測試以50/60計算。相反,若報出租,如果首期不足,即使打算用作出租,亦可考慮先報自住,以借取6成按揭,至決定放租時才通知銀行補回差價。

1000萬以上的物業,無論報自住或報出租都最多可借5成,報出租可以將租金計入息,幫助過壓力測試;還有就是業主本身已持有多過一個物業,DTI要用 40/50 計算,擬租金收入的幫助更明顯。相反,如果只得一個物業,按揭本來用50/60,擬出租後便用40/50,如物業租值低的話,反而有機會減少貸款上限。

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