回顧按揭成數5年變化 買家購買力逐步放寬

2024年8月29日

按揭成數會影響申請按揭的最終貸款額，由前特首林鄭月娥實施「林鄭Plan」開始，住宅物業按揭成數越來越高，特別是過去一年金管局多次放寬按揭成數，令置業人士的貸款能力出現翻天覆地的變化，涉及樓花、轉按、自住按揭、出租按揭、非住宅物業按揭、壓力測試、印花稅等多個範疇，不少業主一時三刻都未能適應，以下文章會回顧自由「林鄭Plan」起的每次按揭成數變化的細節，幫讀者溫故知新。

林鄭Plan（2019年10月16日）

根據金管局早年的指引，申請6成或以上的按揭都需買按揭保險，並且需要通過壓力測試，然而前特首林鄭月娥在其任內提出，首置人士可以免壓測申請按揭保險，而總貸款額亦有所增加，物業屬800萬元或以下，可申請最高9成按揭；800萬元以上至900萬元以下，可申請8至9成按揭，貸款額最高有720萬元，900萬以上至1000萬以下物業，可申請最高8成按揭。但林鄭Plan申請人除了要是首置人士，也需要有固定收入，供款與入息比率不可超過一半，以及申請的物業需為現樓。

波叔Plan（2022年02月23日）

時任財政司司長陳茂波於當日發表的財政預算案再次放寬按揭保險，被稱為「波叔Plan」，當中規定1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬高達8成按揭、1,200萬元以上至1,920萬元可借5成至8成按揭，上限960萬元，同時亦要符合林鄭Plan的首置及其他條件。

同年9月，金管局降低壓力測試要求，由實際按息加3厘，改為加2厘，進一步增強申請人的貸款能力。

金管局首次放寬按揭成數（2023年7月7日）

受新冠疫情和息口上升影響，住宅樓價在2022年開始調整，截至2023年6月底，整體住宅樓價較2021年高位累計下跌13%。綜合各方面的考慮，金管局認為有空間放寬住宅物業按揭成數，是金管局2009年實施逆周期宏觀審慎監管措施以來，首次放寬針對住宅物業的措施，修訂內容包括以下4點：今

• 價值1,500萬港元（下同）或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至7成；價值1,500萬以上至3,000萬的自用住宅物業的按揭成數上限調整至6成；價值3,000萬以上的自用住宅物業的按揭成數上限維持於5成。
• 非住宅物業的按揭成數上限由5成提升至6成。
• 以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由4成提升至5成，適用於所有住宅物業和非住宅物業。
• 取消現時就主要收入來自香港以外地區的按揭貸款申請人，將所適用的按揭成數上限及「供款與入息比率」（DTI）上限下調10個百分點的要求；同時取消現時按揭申請人因整體按揭成數超過金管局所容許的水平20個百分點時，將所適用的「供款與入息比率」上限下調5個百分點的要求。

同日，按證保險公司宣布就已落成住宅物業作出修訂，以協助需要置業自用的人士，主要修訂包括1,000萬以上至1,500萬的合資格物業，最高按揭保險成數為8成或以按揭貸款上限900萬計算的成數，以較高者為準；1,500萬以上至3,000萬的合資格物業，最高按揭保險成數為7成或以按揭貸款上限1,200萬計算的成數，以較高者為準。另外1,000萬或以下的合資格物業，最高按揭保險成數維持在9成。

樓花按保修訂（2023年9月22日）

樓花按揭原本是不能申請按揭保險，惟按證保險公司於2023年9月22日放寬樓花按揭，該日或以後簽訂臨時買賣合約的自住物業的相關樓花按揭合資格準則與已落成住宅物業看齊，經修訂後：

• 1,000萬或以下的合資格樓花物業，最高按揭保險成數為9成；
• 1,000萬以上至1,500萬的合資格樓花物業，最高按揭保險成數為8成或以按揭貸款上限900萬計算的成數，以較高者為準；
• 1,500萬以上至3,000的合資格樓花物業，最高按揭保險成數為7成或以按揭貸款上限1,200萬計算的成數，以較高者為準。

按揭成數再放寬兼暫停壓測（2024年2月28日）

房地產價格近期持續調整，官方住宅樓價較2021年高位累計調整超過兩成，加上住宅物業成交徘徊於低水平、甲級寫字樓空置率上升，以及外圍及本地經濟前景面對頗多不明朗因素，金管局再次修訂物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，並適用於該日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。

• 3,000萬或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至7成；價值3,500萬或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至6成，價值3,000萬至3,500萬之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。
• 非自用住宅物業的按揭成數上限由5成調升至6成。
• 非住宅物業，包括寫字樓、商鋪及工廈等的按揭成數上限由6成提升至7成。
• 以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由5成提升至6成，適用於住宅和非住宅物業。
• 暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。
• 物業發展項目融資比率上限回復至2017年以前的水平，即整體物業發展項目的最高融資比率由物業完成後預期價值的5成調升至6成，當中地價成本融資比率上限由4成調升至5成，建築成本融資比率上限由8成調升至100%。

按揭措施微調（2024年06月14日）

由於部分在過去數年購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，在申請按揭貸款時遇到估價低於成交價的情況，需要額外籌措首期資金，於是金管局對2024年2月28日公布的放寬按揭措施作技術調整，涵蓋範圍將擴大至2024年2月28日前已簽訂的臨時買賣合約並且在2024年2月28日或以後預計完成的自用樓花住宅物業的按揭申請，令有需要的合資格用家能夠敘造最高7成的按揭貸款。

同時，金管局亦簡化以資產水平計算借款能力的方法，以及在計算借款人的「供款與入息比率」時，投資物業的租金上調至以租金8折計算。

按保物業有條件出租（2024年08月02日）

按證保險公司宣布由2024年8月8日起，按個別情況考慮批准合資格業主將自住的物業出租，業主如有以下情況，可經銀行提出申請：

1. 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；
2. 業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；或
3. 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月。

作出申請的業主必須提交已簽署的聲明書，並提供相關的證明文件或說明原因。此外，申請的業主不能擁有其他香港住宅物業，而於申請獲得批准後，業主需承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地，而且業主及其同為債務人的配偶或同居伴侶不會在香港購入其他住宅物業。

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