2021年11月12日

Mortgage Insurance
 

買樓前,如需要做按揭的話,要先考慮入息夠唔夠計,否則按揭未必借得足。網上有很多不同種類的按揭計算機可供參考。但是,多數計算機都不會計算按揭保險費,因而有機會令準買家誤以為入息夠計,實質可能「差少少」。

何謂按揭保險費?

申請高成數按揭,比如8按或9按,需要經HKMCQBE按保公司審批,銀行才可以借出高成數按揭。這是因為高成數按揭對銀行有一定的風險,如果貸款人斷供,按保會負責賠償給銀行。因此貸款人需要付按揭保險費給按保公司。關於按揭保險費的計算,可參考:

壓力測試需要計算按揭保費

按揭保險費的付款有兩種方法:可以一次性full pay,又或打入貸款額內分期供款(最長30年)。大部份上車人士都選擇分期供款。如果申請人選擇分期供保費,當銀行審批按揭時,會把保費的每月還款計算入每月供款及入息比率(DTI)之內,以及壓力測試之中。

按揭保險費對最低入息要求有什麼影響?

舉一個例子,假設樓價800萬,申請9成按揭(即借720萬),如首置身份可以免壓測。如果保費是一次性full pay,那麼最低入息要求為 $68135 (以30年還款期及現時2.5% H按封頂利率計算)。

貸款額 = 720萬,9成按揭 最低入息要求
不需要借保費 $68,135
6折保費,分期供款 $70,129
65折保費,分期供款 $70,349

但如果保費需要分期還款,入息要求便增加到 $70,179 (6折保費),或 $70,349 (65折保費)。

留意上表是假設首置身份可以免壓力測試。但某些大銀行仍需要做適當程度的壓力測試,那麼,最低入息要求會比上表的數字更高。參考:

保費可享6折或65折

為何上表分6折保費及65折保費?這是因為一般保費都可享6折-65折。買樓前,建議假設只取得到65折保費,計算自己的入息夠不夠計,才好簽臨約。

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