2022年4月8日

申請按揭選擇大行定中小行?這是業主永恒不變的問題。選用大銀行批核速度較快、配套和服務較完善,本身出糧戶口在該銀行,按揭在同一銀行承造會較方便處理。不過中小銀行一般的按揭優惠較多。遇到各種按揭上的奇難雜症,中小銀行較容易「彈性處理」。
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中小銀行的按揭優惠較多

一般來說,大銀行因有慣性棒場客,在按揭優惠方面比較會「揸價」。而中小銀行為了吸引新客戶,通常在按揭優惠方面會較進取。比如最近新買按揭,大銀行只能做到1.4% 回贈,但個別中小銀行可做到 1.6%,未計按揭中介獎賞部份。

至於利息方面,大銀行或中小銀行都是差不多,現時最優惠是 H+1.3%,封頂利率為 2.5厘,無論大或中小銀行都一樣。

中小銀行會不會較易 call loan?

很多客人都有錯覺,以為中小銀行因實力較弱,較客易 call loan。其實,過去十年因樓價而 call loan 的個案甚為罕有,不論是大銀行或中小銀行。高成數按揭,比如9按,因有政府為擔保人,就算物業因樓價跌而出現負資產,銀行都沒有 call loan 的需要。至於6成按揭,樓價要趺4成才出現負資產,在香港的環境是較難會發生。

其實,大銀行 call loan 的機會在某些情況下較中小行大。因大銀行過份注重 「compliance」,稍為有戶口出現輕微違反compliance 的風險,大銀行會果斷關閉戶口,戶口關閉的話便自然也需要 call loan。比如最近筆者都有些客人,因投資虛擬貨幣,被銀行關閉戶口及 call loan,都是大銀行。也有客人因利用個人戶口進行網購生意,戶口經常有資金頻密地進出,違反了銀行的戶口開設用途,而被關閉。請參閱我們在報章的專欄:

銀行戶口違規收「外快」 累按揭被收回【星之谷專欄 – 東方日報】

故此,筆者建議出不要貪方便把主戶口和按揭戶口開設在同一銀行,否則如主戶口因種種原因被關閉,按揭也自然要被 call loan。不要把所有雞蛋放在同一籃子。

大銀行批核速度較快,中小銀行銀行較有彈性

大銀行因配套完善,往往批核速度會較快。比如最近疫情關係,分行很多都有限度服務,如做高成數按揭,大銀行批核只需要2-3星期,但中小行可能需要4-5星期。

不過,中小銀行的批核往往較有彈性,如遇到按揭上的奇難雜症,比如無稅單、入息不穩定、物業或人齡較高、物業是劏房或有潛建等,個別中小銀行都可以彈性處理。故此,如本身的入息或物業有各種奇難雜症,需要了解不同銀行的批核標準,選擇能彈性處理的銀行。

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