2022年1月26日

揀選銀行做按揭時,借款人普遍只考慮利率及現金回贈兩個指標,但除此之外,仍有很多額外因素需要考量,包括高息戶口、火險、罰息期、供樓是日息或月息、出糧戶口、及銀行其他隱藏收續費等。事實上,大多數銀行的按揭利率均定於H+1.3%,各銀行的主要分別在於回贈高低,以及上述列出的項目,借款人「扑鎚」前應細心比較。

Choice

高息戶口(mortgage link)

於部分銀行敍做按揭,可獲提供高息戶口,存入該戶口的儲蓄,將享有與樓按相同的利率,在加息周期可產生對沖作用,減輕供款壓力。目前環球各國加息呼聲漸高,將令高息戶口的重要性愈來愈顯著。想了解甚麼是mortgage link,可參考這文章:

【MORTGAGE LINK高息戶口】按揭儲蓄掛勾戶口 8大Q&A

很多提供較高現金回贈的銀行,沒有提供高息戶口,據筆者觀察,不少客人因為忽略mortgage link的長遠重要性,傾向選擇此類銀行上會。儘管買樓後,年輕人的荷包多數已「清袋」,一時間沒有大量現金放入高息戶口賺取利息。但隨時間推移,每月於戶口不斷累積儲蓄,高息戶口的重要性將愈來愈大。

火險

向銀行申請按揭時,借款人必須為物業購買火險,銀行一般只會免費送第一年火險,其後將每年收費。故除考慮現金回贈高低外,亦應計算該銀行火險費用,是否比其他銀行便宜。儘管借款人可以隨時將火險轉去其他銀行或保險公司,但箇中手續繁複、需支付額外費用、以及每年需向銀行提交相關文件,未必值得。

須留意,若物業是新型屋苑,管理費普遍已包括火險,借款人毋須再向銀行購買火險,火險便可從按揭考慮因素中剔走。

延伸閱讀:申請按揭必須購買火險,市價最平是多少、有何「四大注意事項」?

罰息期

大部份銀行的罰息期為兩年,但個別銀行長達3年,若想盡快透過轉按以賺取多現金回贈,便需仔細考慮罰息期,挑選合適銀行上會。此外,若於罰息期內加名、甩名、或甩擔保,3年罰息期需要重新計算,或會影響未來賣樓的時間表。

延伸閱讀:【按揭資訊】各大銀行按揭罰息期及罰息率一覽

供樓是日息或月息

銀行的供樓利息,以「日息」或「月息」計算,有機會影響未來轉按或賣樓的日期。參考此文:

延伸閱讀:賣樓或轉按慳息攻略:日息、月息供款大不同【附:各銀行按揭利息計算方式】

出糧戶口

為方便供樓,很多人傾向選擇出糧戶口的銀行申請按揭。就銀行審批角度,戶口月結單內的交易愈簡單,按揭批核速度便愈快,故出糧戶口的交易紀錄不應太繁雜。此外,如有用某銀行的戶口投資虛擬貨幣,切忌用同一銀行上會做按揭,因投資虛幣有機會被銀行凍結戶口,屆時可能連帶按揭亦被call loan。

延伸閱讀:買虛擬貨幣出事 銀行戶口慘被冚旗 按揭或「CALL LOAN」收場 【星之谷專欄-香港01】

按揭隱藏收費

揀撰銀行申請按揭時,不能只考慮眼前的回贈或其他一次性優惠,亦要計算往後的各種隱藏收費,常見收費包括:提早還款、部份還款(partial payment)、轉按時的贖契費、及甩擔保人的費用。各銀行的收費不盡相同,剛上會時未必有即時影響,但當未來想提早還款、部分還款、或甩擔保時,才發現原來手續費不菲,有機會得不償失。

計算按揭利率時,以那一間機構的HIBOR為準?

目前,很多銀行的按揭利率都定於H+1.3%,但其中「H」即Hibor的計算方法,每間銀行未必一致,並導致按揭利率不同。大部分銀行以銀行公會公布的Hibor為準,但個別銀行會以自家量度的Hibor計算。

如果選擇的銀行,以自己的Hibor計算按揭利率,借款人應考慮其Hibor水平,與銀行公會計算的Hibor相比,是較高還是較低。切勿誤以為只要兩間銀行的按息同為H+1.3%,實際利率亦必然一樣。

銀行公會網頁

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

返回主頁 按揭學堂


若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!


關於星之谷

星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:

詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com


按揭入門

按揭成數 | 按揭回贈比較 | 按揭利率比較 | 按揭年期

按揭保險 | 按揭保費折扣 |HKMC和QBE批核標準

壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅

轉按 | 甩名 / 轉名 | 現契重按

擔保人印花稅 / SSD / BSD |

自僱按揭 | 自住變出租按揭

居屋按揭 | 居屋轉按套失政府擔保

唐樓按揭 | 村屋按揭 | 工廈按揭

即供 vs 建築期 | Mortgage Link  | 凶宅按揭