如何計算物業管理費？長期欠交會影響按揭

2023年5月8日

對於業主而言，每月除了供樓外，單位管理費亦是一大開支，消委會引述報告指，香港大部份小業主的管理費介乎200元至3,700元，佔家庭總收入約7.4%，甚至有家庭的管理費佔總收入超過一成，有逾兩成受訪者認為管理費收費水平不合理，究竟管理費是如何計算？又有沒有方法減省開支？詳情請參閱下文。

管理費包括甚麼？

管理費是用於管理屋苑公共區域及公共設施的開支，當中包括保安、清絜、維修及保養的費用及行政開支。另外，一些由法庭頒令的大維修，亦需要由管理費支付。有些管理公司會從管理費中撥出約2.5%至5%的金額，用作屋苑的儲備金，支持未來屋苑維修的費用。

管理費是按大廈公契的規定計算，管理公司會按每年屋苑的整體開支制定管理費預算，再按業戶所佔的「管理份數」去攤分。有些屋苑未必會訂明「管理份數」，則會按照每戶所佔「業權份數」去計算。。

現時管理費大多每呎去計算，如果是買新樓，由於新盤樓花的售樓說明書未必有管理預算，故難以得知每月管理費，地產代理可能會參考其他指標屋苑，再估計一個約數。如果是買二手單位，則可以土地註冊處查閱相關資料，或者直接問賣樓的原業主。

不少新屋苑以大型會所、園林美景、智能家居作招徠，惟這些服務和設施會產生高昂的管理及行政費用，另外，這些公共空間亦需要維修、保養及與管理，最終都要由業主要負責攤分。

如果長期欠交管理費，管理公司又未能聯絡業主，物業有機會被落釘。雖然被釘後物業仍然能夠買賣，但通常會較市價平才能放售，而且買賣雙方亦要事先洽談由誰負責清還管理費，為物業解釘。如果物業在成交期前未解釘，銀行是不會接受按揭申請的。

新型屋苑的會所等設施較多，管理費自然會較貴，如果想減省管理費開支，則應考慮購入比較少公共設施的物業，而部份樓齡較大的二手物業，管理費亦相對較新樓平。買家亦可選擇戶數較多的大型屋苑，多戶分攤管理費，會較單棟物業的用戶來得化算。

另外，業主亦可考慮在按揭罰息期過後每兩年轉按一次，賺取銀行提供的現金回贈，現時銀行回贈處於歷史高位，扣除轉按的律師費等開支，仍然有賺，可以補貼管理費開支。不過要留意，按照金管局規定，多於1%的現金回贈，需要在貸款中扣除。