2019年5月15日

未補地價居屋可以轉按,減息以及賺回贈,實質操作方法我們以前都講解過。一般的居屋轉按只可以轉按揭餘額,不能加按,不可以延長還款期,轉按目的是為賺現金回贈。比如貸款額餘下 $200萬,以現時轉按現金回贈最高可以做到 2.45%, 轉一轉便可取得$49000 現金回贈,扣除$5000律師費以及$1950 房署申請費,仍有4萬元落袋。每兩年做一次,便是穩定的現金流。

居屋轉按套現

未補地價居屋,如想套現,無論是加按或已供完重新按揭,都需要房署同意信。而房署可接受的套現理由不多,比如家中發生屋白事需要資金,財困,或仔女出國讀書需要學費,房署都可考慮。但是,加按的金額是要按需求去批。比如手術費是10萬,就只可套10萬出來。

如套現會失去政府擔保,按揭審批困難

很多客人不知道,原來如果把未補地價居屋申請套現後,就會失去政府擔保。如沒有政府擔保,到銀行申請按揭時便有以下障礙:

  1. 按揭成數不能再做9成至9成半,最多只可以樓價6成。
  2. 還款期隨人齡和樓齡而定,最多25年。
  3. 需要入息證明,要通過壓力測試
  4. 如入息不夠計,不可以加擔保人

第4點是最困難。因很多未補地價居屋的業主都是長者,已退休,因此沒有入息證明。如不能加擔保人,可以借到的金額有限,甚至可能不足以償還現有貸款,形成不能套現。

將來還款後也不能恢復政府擔保

有客人問:如因急需錢向房署申請套現,因而物業失去政府擔保。那麼,如未來還清套現的貸款後,能不能恢後政府擔保?答案是不能。未補地價居屋只要做了一次套現,便永遠不再受政府擔保,就算還了錢。

如申請未補地價居屋套現,因失去了政府擔保,利息會昂貴,一般都是4厘以上。而由於不能恢復政府擔保,因此未來如要轉按減息,需要還清套現金額,轉按也需要過壓力測試,提供入息證明,以及不能加擔保人。而且,如果一旦是做了套現,就算之後還清套現款項後想做轉按減息,也沒有銀行可以給有政府擔保的居屋的相同優惠利率。

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