最後更新:18/07/24 @ 4:23 下午

未補地價居屋(綠表居屋、白表居屋、綠表二手、白居二)的按揭年期和成數計算較為複雜,居屋按揭申請有別於私樓,置業前宜先仔細了解。特別是政府於2023年多次調整居屋市場的按揭細則,包括2023年施政報告提出於2024年放寬居屋擔保期,由30年延長至50年,進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋會比之前更受歡迎。另外,居屋買家已經可以自由選擇H按或P按,在按揭上有更大自由度。

2023年居屋屋苑介紹

新一期居屋涉6個屋苑,一半以上屬市區盤,合共提供逾9千個單位,最新居屋攪珠結果已經出爐,房委會預計將於2024年第一季開始揀樓,想了解詳細揀樓優先次序及每個屋苑優劣可閱讀下文。

新一期綠置居長沙灣麗玥苑

房委會公佈新一期綠置居將以52折推售,主要為長沙灣麗玥苑,提供2,359伙,另外會重推過往綠置居未售出或撻訂後收回單位,合共178個單位。有興趣了解麗玥苑可參考以下文章:

居屋按揭

對居屋按揭有任何疑問,請在下方留言查詢

請核對聯絡電話是否正確,謝謝。


(I) 綠表居屋按揭

何謂政府擔保期?如何計算?

政府原本為所有居屋擔保30年,擔保期內如業主斷供,政府會還錢給銀行。擔保期以首次出售日計算。由2024年3月1日起,居屋/綠置居單位,以及租置計劃單位,政府擔保期延長至最長50年。以二手居屋為例,假設首次出售日是5年前,政府餘下擔保期便為50-5 = 45年。


居屋按揭需要提供入息文件嗎?

於政府擔保期內,申請居屋按揭的人士毋須提供入息文件。相反,若擔保期已過,便需要提供入息證明。不過,即使銀行不查閱入息文件,申請者仍要申報入息,以證明有能力供樓。


如果居屋按揭申請人無入息怎麼辦?

入息申報是以「家庭」為基礎,故可向銀行申報家庭總收入,而家人也不一定是登記家庭成員。若準買家沒有入息,部份較嚴謹的銀行會要求提供「諮詢人」,該諮詢人須提供入息文件。

不同銀行有不同批核標準,由於每間銀行按揭利率相若,所以準買家應選擇最易批、最快批的銀行;另外,如果環聯信貸評級差劣至達「H級」,部份銀行未必會批准按揭申請,詳情可向星之谷查詢。


一手及二手居屋按揭分別最多可借幾多成、最長還款年期是多少?

一手新居屋按揭,綠表申請人最高按揭成數為9成半,而自2024年1月1日起,政府放寬居屋按揭還款年期由最長25年增至30年。

二手居屋同樣受惠於延長還款期的政策,不過實質按揭成數,須視乎政府擔保期剩餘幾多年,每間銀行有各自不同計算方法。以其中一間銀行為例,如果單位是距首次轉讓日期少於32年的單位,綠表人士最高可申請9成5按揭,還款期長達30年;至於距離首次轉讓日期33至39年的單位,綠表人士想申請最高9成5按揭和30年還款期,就需要
透過購買按揭保險;距離首次轉讓日期40至45年的單位,最高只能做8成按揭。再次強調,銀行對於計算居屋擔保期計算方法各異,申請人宜直接向星之谷的客戶團隊查詢。


擔保期餘下15年內的二手居屋,如何可以借盡按揭成數?

在2024年3月1日之後成交的二手居屋,如果擔保期只餘下不足15年,銀行會有不同的審批方法,未必會批出9成或9成5的按揭成數,以及30年還款期,如果想爭取綠表最高9成5的按揭成數,可以考慮申請按保,須提供相關入息證明文件以作批核,亦要繳付保費。


若擔保期已過,如何計算按揭成數和還款年期?

如果於距離首次轉讓日期50年以上,即過了政府擔保期,按揭成數最高為7成,不可借按保,而且要符合銀行設定的入息要求。


若曾經破產或信貸評級差劣,能否獲批按揭?

如破產令已解除,按揭批核沒有問題。至於環聯信貸評級很低,部分銀行亦不介意,惟曾拖欠該銀行款項除外。


如何計算居屋的按揭利率?能不能選擇H按?

2022年11月開始,居屋業主已經可以選擇申請H按或P按計劃,目前最佳利率為 H+1.3%,由於現時Hibor處於高位,貸款人已經供緊封頂位,即與P按睇齊,而目前P按最佳利率為 p-1.75%,即年利率為4.125%。如果新申請按揭,要在H按和P按作選擇,應該選H按,待日後Hibor回落,按息就有機會降低。


居屋按揭現金回贈有幾多?有沒有高息存款掛勾戶口?

除銀行會給予回贈之外,坊間的按揭中介亦會提供回贈給客人,目前總回贈最高可達2%。 客人們可向中介索取「按揭轉介表」,然後交給銀行,便能取得中介的額外回贈。另外,大部份銀行亦會為居屋按揭貸款人提供高息存款掛勾戶口。

須留意,應嚴選較有規模的按揭中介,避免回贈走數風險。另根據金管局指引,如按揭現金回贈超過1%,不論回贈源自銀行或中介,銀行亦會把現金回贈扣減貸款額,客人須向銀行申報中介獎賞的金額。


居屋按揭須否按揭擔保人?

於政府擔保期內,政府就是擔保人,亦不需要另找擔保人。但如擔保期已過,按揭批核方法便和私樓相同,惟分別在於已過擔保期的居屋不可以加擔保人,即意味業主本人必須要有足夠能力通過供款與入息比率要求。


如業主年事已高,可否借足95%及獲批30年還款期?

擔保期內因政府是擔保人,因此對業主年齡會較為寬鬆,不少銀行會以「99-人齡」來計算,另外亦會視乎擔保期有幾多年,去決定能否借足95%和30年。

如果擔保期已過,按揭年期便取決於銀行標準,若銀行用「75-人齡」來計算還款期,65歲申請人最長還款期便為10年。

年過65歲長者申請二手未補地價居屋按揭時,部份大銀行需要家人陪同到銀行見證。銀行為確保長者神智清醒,會問數條問題,長者需要親自回答,如清晰回答,按揭便可批無誤。不過,亦有部份銀行不會要求家人陪同。

請參閱我們在《東方日報》的文章:


居屋按揭能否做到一天批核?

香港零售銀行有20間,雖然並非每間銀行均能一天內批核按揭,惟部份銀行審批神速,若長者申請按揭,可約定家人陪同至銀行填寫申請表,若帶齊所需文件,例如身份證,購買證等,最快可一日批出臨時貸款信。


(II) 白表居屋按揭、白居二按揭 (首次發售日期及擔保期)

白表居屋的按揭成數及年期,和綠表居屋有何分別?

白表一手居屋最多只可借9成,同樣由2024年1月1日起,居屋按揭還款年期由最長25年增至30年。若為白居二,實際按揭成數和年期因屋苑而異,須視乎政府擔保期剩餘幾多年。如果是單位距首次轉讓日期34年內的單位,白表人士最高可申請9成按揭和30年還款期;至於距離首次轉讓日期35至39年的單位,白表人士借最高9成按揭需上按保,距離首次轉讓日期40至45年,最高按揭成數為8成。

所以,以單位的首次發售日期和新買賣的成交期計算,只要擔保期夠長,就能做到30年還款期及9成按兩者兼得,亦即俗稱「930」居屋。關於擔保期,可參考下文:

買白居二單位,申請人有年齡限制嗎?

政府擔保期餘下越少,高齡長者成功獲批按揭的機會亦同步下降,例如90歲長者申請按揭,銀行會關注如何供樓,這時候申請人需要申報家人總入息,而家人不局限於家庭成員。更多詳情可參閱下文:

如何知道二手居屋屋苑的首次發售日期和剩餘擔保期?

對於「擔保期內」、「擔保期快將完結」、以及「擔保期外」的居屋,銀行按揭批核標準大不相同,將直接影響準業主能否成功上會。購買二手未補地價居屋時,務必留意單位是否已過擔保期。關於全港居屋各屋苑的首次發售日期和剩餘擔保期,可參考星之谷的全港未補地價居屋首次發售日期及擔保期一覽(2024最新版)。

可以承造「930」按揭的居屋屋苑列表

【930居屋列表】全港未補地價居屋首次發售日期及擔保期一覽


(III)房協資助房屋按揭

房協資助房屋的按揭成數和年期,和綠表居屋有何分別?

房協資助房屋最多可借9成,還款期最長30年,不過由於沒有政府擔保,買家要申請高成數按揭則要購買按揭保險,若由HKMC提供高成數按保,申請按揭雖然已然取消了壓力測試,不過申請人仍然需要通過供款與入息比率要求,建議借款人先向不同銀行了解或聯絡我們查詢。

如果供款與入息比率未能過關,房協資助房屋的業主可透過加擔保人去過關。

請參考我們在《東方日報》的文章及《經濟日報》之訪問:


(IV) 居屋轉按

未補地價居屋或公屋戶想套現難度很高,需事先向房署申請,而房署只會在申請人遇到人生難關才批准,例如需要醫藥費、財困、白事、贍養費等,而且套現金額只限所需範圍,即疾病手術費是10萬元,房署就只批准套現10萬元。

至於財困的業主,據了解需要牽涉欠高利貸級數的困境,才可獲房署准許套現。而拖欠信用咭咭數,在大部分情況下都能以入息支付最低還款額,並不會視為財困。

銀行審批居屋轉按套現時,利率根據貸款人的TU和入息等個別情況而定,曾有申請人的實際利率達6.5厘以上。雖然未補地價居屋套現極難,但轉按是無任歡迎,亦可賺取現金回贈


(V) 居屋補地價計算方法

如何透過銀行按揭套現為居屋或公屋補地價?

單位要購入超過一定年期(視乎首次發售年份,如果是2022年及之後首售,需要距離轉讓契據日期起計15年後),才可以補地價。業主要向房署申請,並繳交手續費6,230元,後者同意後,會委托測量師行到單位驗樓及估價;業主獲房署發出評估補價通知書後,可到銀行申請重做7成按揭,最後則是到律師樓完成手續。

要注意的是,房署與銀行的估價或會有所不同,銀行承造按揭時,會以較低的估價來計算按揭成數。

申請獲批後,按揭款項可以用來償還原有按揭和補地價,餘下的可自由使用。另外,物業在補地價後,可隨時再加按或於自由市場出售,按揭成數不多於6成,可以於公開市場放租。關於未補地價居屋,如何套現補地價,可參考下文:


(VI) 未補地價居屋拒批按揭

申請未補地價居屋按揭,但被銀行拒批,原因為何?

未補地價居屋因有政府做擔保人,申請按揭極為易批。通常只需要聲明家庭總收入,不用提供入息證明,收入夠供樓便可以批。如被銀行拒批,原因不外乎與申請人的財務紀錄或年齡有關,例如申請人破產,或TU評級去到H級等。


(VII)未補地價居屋可否在自由市場出售?

在1982年5月之前出售的「初代居屋」,由於當時房委會未有訂明補地價政策,所以這批居屋在禁售期過後,毋須補地價可自由買賣。當中包括以下的屋苑:

  • 九龍:荔景翠瑤苑和悅麗苑、深水埗清麗苑和怡閣苑一期、觀塘順緻苑、康田苑與油塘中心、何文田俊文苑
  • 香港島:柴灣山翠苑、宏德居與怡翠苑、香港仔漁暉苑及愉城苑,以及柴灣的
  • 新界:沙田穗禾苑、大埔汀雅苑、屯門兆安苑

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