二手居屋樓按揭 VS 二手房協樓按揭

2021年3月12日

手持一張綠表資格，想買二手樓，因一手居屋實在太難抽，那麼究竟買二手居屋好定二手房協樓好呢？這問題是見人見智，年輕人一般較傾向房協樓，一些半新的房協樓綠悠雅苑比一些傳統屋村，外表或環境是較吸引。然而在按揭的層面上，居屋好定房協好呢？

首先說在按揭層面上，房協樓也有不少優點。房協樓供樓可以行h按，而居屋只能p按。現時p按利率為2.5厘，而h按卻低至1.4-1.5厘左右。故此，相比居屋，選擇屋協樓的利息支出每年少一厘。除此之外，房協樓可以做30年還款期，而居屋最多只能25年。假設樓價是500萬元，同樣借9成（綠表居屋最高可借9成半），每月供款如房協樓供少約4000元（已包埋供保費）！

不過，房協樓如要借9成需要經HKMC，審批較嚴，需要有稅單和入息證明，而且要付保費。9成按揭保費為貸款額之5％，不過通常可享有6.5-7折，但由於供樓利息比1.4-1.5厘，5年所慳的利息已夠補償要付保費的損失。不過，如入息不足，或入息有各種奇難雜症，居屋一定是較房協樓易批，因居屋不用提供入息證明，只需自行稱明家庭總入息，夠供樓便能批按揭。相反，由於房協要經hkmc，需要有效的入息證明，每月供款不能超過入息的50％，而且不能計總家庭收入，只能計貸款人及擔保人的收入。

綠表居屋最高可以借9成半，而房協樓最高只可9成，表面上居屋佔優。然而，如二手居屋，尤其樓齡較舊的居屋，未必能做足9成半。事實上，2002後入伙的居屋，不能做足9成半及25年。如要做25年，便要扣減成數，如要做成9成半，便要扣減還款期，兩者可令每月供款隨住樓齡幾可級數上升。

未補地價房屋，一般銀行估價不足。分別是，如是居屋，9按或9成半按揭由於是銀行批，審批較有彈性，就算估不足價，也可以以買賣合約價去計按揭成數。但如是房協，由於需要按保批，有機會因估不足價而要減按揭成數，或減保費折扣。

讀者或會問：即是說，如入息夠，買房協樓上9按，享受那些豪華房協屋苑，不是更好嗎？如入息夠，而又有綠表資格的話，不如甩了層公屋的戶主名，回復自由身買私樓，家人層公屋買二手居屋，多一層物業在身，退休更有保障。居屋的好處始終是，就算家人年長沒有入息，都能批按揭，因有政府擔保。

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