2021年3月12日
手持一張綠表資格,想買二手樓,因一手居屋實在太難抽,那麼究竟買二手居屋好定二手房協樓好呢?這問題是見人見智,年輕人一般較傾向房協樓,一些半新的房協樓綠悠雅苑比一些傳統屋村,外表或環境是較吸引。然而在按揭的層面上,居屋好定房協好呢?
首先說在按揭層面上,房協樓也有不少優點。房協樓供樓可以行h按,而居屋只能p按。現時p按利率為2.5厘,而h按卻低至1.4-1.5厘左右。故此,相比居屋,選擇屋協樓的利息支出每年少一厘。除此之外,房協樓可以做30年還款期,而居屋最多只能25年。假設樓價是500萬元,同樣借9成(綠表居屋最高可借9成半),每月供款如房協樓供少約4000元(已包埋供保費)!
不過,房協樓如要借9成需要經HKMC,審批較嚴,需要有稅單和入息證明,而且要付保費。9成按揭保費為貸款額之5%,不過通常可享有6.5-7折,但由於供樓利息比1.4-1.5厘,5年所慳的利息已夠補償要付保費的損失。不過,如入息不足,或入息有各種奇難雜症,居屋一定是較房協樓易批,因居屋不用提供入息證明,只需自行稱明家庭總入息,夠供樓便能批按揭。相反,由於房協要經hkmc,需要有效的入息證明,每月供款不能超過入息的50%,而且不能計總家庭收入,只能計貸款人及擔保人的收入。
綠表居屋最高可以借9成半,而房協樓最高只可9成,表面上居屋佔優。然而,如二手居屋,尤其樓齡較舊的居屋,未必能做足9成半。事實上,2002後入伙的居屋,不能做足9成半及25年。如要做25年,便要扣減成數,如要做成9成半,便要扣減還款期,兩者可令每月供款隨住樓齡幾可級數上升。
未補地價房屋,一般銀行估價不足。分別是,如是居屋,9按或9成半按揭由於是銀行批,審批較有彈性,就算估不足價,也可以以買賣合約價去計按揭成數。但如是房協,由於需要按保批,有機會因估不足價而要減按揭成數,或減保費折扣。
讀者或會問:即是說,如入息夠,買房協樓上9按,享受那些豪華房協屋苑,不是更好嗎?如入息夠,而又有綠表資格的話,不如甩了層公屋的戶主名,回復自由身買私樓,家人層公屋買二手居屋,多一層物業在身,退休更有保障。居屋的好處始終是,就算家人年長沒有入息,都能批按揭,因有政府擔保。
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