工廈、商廈按揭條款，和住宅有何不同？(成數、年期、利率等)

2021年11月4日

近年由於從價印花辣招稅，不少物業投資者都從住宅轉為投資工廈或商廈。工廈或商廈和住宅不同，無論是買幾多層，都是用較低的第二基準稅率計稅，不需要像住宅那樣，第二層開始便要付15％從價印花稅。去年政府放寬了工廈的印花稅，不需要再支付雙倍印花稅，同時按揭成數也提升到5成：

住宅按揭條款比工商物業按揭條款較優

不過，工商廈的按揭條款不及住宅，請參考以下列表：

由於工商鋪是投資物業，按揭成數最高只可以5成。就算物業是自用，都不能超過5成。相反，如果是住宅，如自住，樓價800萬或以下物業最高可以9成，1000萬或以下最高8成。

如本身有其他按揭或擔保人有其他按揭，成數需要扣減一成。

如果是行資產審批，工商鋪和住宅的成數上限是相同，最高可以4成，如有其他按揭便扣減一成變3成。

一般工商廈按揭還款期最長20年，個別銀行可以做25年。銀行也會考慮人齡和樓齡。如樓齡太舊，就算是地鋪都未必可做到25年。相反，住宅最長還款期可以做30年，雖然銀行也會考慮人齡和樓齡。

工商廈現時最佳按揭利率為H+1.65%, 住宅的H+1.3%在工商鋪很難做得到，除非貸款額大，或所持有該物業的營運公司和銀行有其他業務往來。至於現金回贈和mortgage link 戶口，銀行一般不會提供。個別銀行可能象徵式提供現金回贈，比如0.2%，和住宅 1％以上的現金回贈有段距離。

如是住宅，通常是用臨約的買賣價計算按揭成數。就算如果成交價高過銀行估價，如不是偏離10％以上，一般銀行都可彈性處理，以成交價計算成數和貸款額。

但如果是工廈或商廈，銀行傾向以估價計算成數。一般來說，成交價不能超出估價的3％－5％，否則貸款額都是以估價計算。

不少客戶買工商鋪前因不知這點，高價買入後發現按揭做唔足5成，因銀行估不足價。

最後溫提，工商鋪申請按揭必須要驗樓，如劏了再分租，按揭批核會比較困難。