2021年11月4日

Commercial Mortgage

近年由於從價印花辣招稅,不少物業投資者都從住宅轉為投資工廈或商廈。工廈或商廈和住宅不同,無論是買幾多層,都是用較低的第二基準稅率計稅,不需要像住宅那樣,第二層開始便要付15%從價印花稅。去年政府放寬了工廈的印花稅,不需要再支付雙倍印花稅,同時按揭成數也提升到5成:

https://hd.stheadline.com/news/daily/hk/898677/日報-港聞-非住宅物業撤-辣招-今起免雙倍印花稅

住宅按揭條款比工商物業按揭條款較優

不過,工商廈的按揭條款不及住宅,請參考以下列表:

住宅 工商廈
按揭成數 最高9成 最高5成
按揭年期 最長30年 最長20-25年
按揭現金回贈 無(大部份銀行)
附設高息戶口(mortgage link)
其他 貸款額以成交價計算 貸款額以估價計算
供樓利息可扣個人入息課稅(自住或出租) 如出租,供樓利息可扣稅
最優惠按揭利率 H+1.3% H+1.65%
驗樓 不一定需要 必須

按揭成數

由於工商鋪是投資物業,按揭成數最高只可以5成。就算物業是自用,都不能超過5成。相反,如果是住宅,如自住,樓價800萬或以下物業最高可以9成,1000萬或以下最高8成。

如本身有其他按揭或擔保人有其他按揭,成數需要扣減一成。

如果是行資產審批,工商鋪和住宅的成數上限是相同,最高可以4成,如有其他按揭便扣減一成變3成。

按揭年期

一般工商廈按揭還款期最長20年,個別銀行可以做25年。銀行也會考慮人齡和樓齡。如樓齡太舊,就算是地鋪都未必可做到25年。相反,住宅最長還款期可以做30年,雖然銀行也會考慮人齡和樓齡。

按揭利率和優惠

工商廈現時最佳按揭利率為H+1.65%, 住宅的H+1.3%在工商鋪很難做得到,除非貸款額大,或所持有該物業的營運公司和銀行有其他業務往來。至於現金回贈和mortgage link 戶口,銀行一般不會提供。個別銀行可能象徵式提供現金回贈,比如0.2%,和住宅 1% 以上的現金回贈有段距離。

工商鋪貸款額以估價計算

如是住宅,通常是用臨約的買賣價計算按揭成數。就算如果成交價高過銀行估價,如不是偏離10%以上,一般銀行都可彈性處理,以成交價計算成數和貸款額。

但如果是工廈或商廈,銀行傾向以估價計算成數。一般來說,成交價不能超出估價的3%-5%,否則貸款額都是以估價計算。

不少客戶買工商鋪前因不知這點,高價買入後發現按揭做唔足5成,因銀行估不足價。

最後溫提,工商鋪申請按揭必須要驗樓,如劏了再分租,按揭批核會比較困難。

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