2018年8月19日

近年越來越多客人投資工廈和車位,筆者整理了一個簡單的工廈按揭指南給大家用,本文也包含劏廠按揭要注意的事項。

按揭成數

如果沒有按揭在身,工廈按揭最多是4成,就算有其他物業但物業沒有按揭,工廈按揭都可以做4成。但如本身有按揭或有做擔保人便最多只能3成。但是,如果是公司老闆,公司有營利,可以透過中小企貸款借多4-5成(其餘3-4成用樓按),合共8成。中小企貸款息率預3厘左右,詳情參考以下文章:

買工廈商廈如何做8成按揭?

另外,如果是用資產審查(asset based) 而不是行入息,最多只可借3成,如有其他按揭便只能借2成。

按揭年期

工廈按揭的年期(還款期)最長是20年,如人齡或樓齡太大,未必能做足20年。

按揭利率、回贈、和其他優惠

目前工廈最佳按揭計劃是H+1.7,封頂位 P-2.9 (P=3.1%)。如貸款額多過4m,有機會可試 H+1.4,歡迎大家聯絡我們免費查詢那些銀行做得到。至於現金回贈,工廈和住宅不同,大部份銀行都不提供現金回贈,個別進取銀行可以給0.3-0.6% 回贈,視乎貸款金額。按揭中介一般都會提供獎賞。

工廈也沒有高息戶口(mortgage link),大家要留意。

市場上最優惠的按揭利率經常在變,以下文章提供最新的按息資訊,每週更新:
每週銀行按揭回贈和利率評論

壓力測試

因工廈是投資性物業,壓力測試用 40/50 去計。即是說,就算貸款人無其他物業或其他按揭,只有這工廈,壓測都是用 40/50 去計。40/50 的意思是每月供款與入息比率不能超過40%,以及加了3厘息後不能超過50%。參考北斗星按揭網之文章:

供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】

因工廈是投資性物業,就算沒有租約,都可以用「擬租金收入」去幫助通過壓力測試。何謂擬租金收入可以參考這文章:

善用「擬租金」收入,幫助過壓力測試

劏廠按揭

近期很多客人都喜歡投資活化工廈或劏廠,要留意估價會影響最終貸款金額:

  • 如果是買一手活化工廈或劏廠,要先向銀行查詢估唔估到價,因銀行一般對這種物業都很保守。
  • 如果是買二手,而個場比一手時格價已下趺了很多的話,銀行估價會再打折。比如話,該劏廠本身比一手時已趺了5成,銀行估價往往會再從那趺了5成的市價再打折。
  • 以上不只適用於劏廠和活化工廈,也適用於「格仔商場鋪」,大家要留意。

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