2021年12月1日

Mortgage dictionary

買樓後向銀行申請按揭時,銀行前線職員處理申請時有時用些專業的按揭英文詞彙,很容易被弄得一頭霧水。本文為一些按揭常用述語作簡單註釋。

Mortgage Pricing

指銀行最好的按揭計劃。按揭計劃一般是包括 H按利率、按息封頂位、現金回贈及其他優惠(如mortgage link)。

HIBOR

即銀行同業拆息。一般按揭利率都是和HIBOR掛勾。比如現時最優惠的H按是 H+1.3%。即每月供樓利息,是 HIBOR 加上 1.3%。HIBOR  利息每日浮動,可到銀行公會的網頁查閱:Hkab.org.hk

HIBOR CAP

指 H按的封頂位。由於HIBOR 是每天浮動,如HIBOR不斷上升,供樓利率也隨之而增加。不過 H 按有封頂利息,現時cap 一律都是  P-2.5%,即實際封頂利率為 2.5厘。即無論 HIBOR 怎樣變化,只要 prime rate (P) 不變,供樓利率最高只是 2.5厘。

Cash Rebate

即現金回贈。銀行對客戶會提供一次性的現金回贈,以貸款額計算。如是高成數按揭,則以樓價的6成(上限500萬)去計算現金回贈,就算按揭成數是8成或9成。

Tenor

即按揭還款期。私人住宅按揭最長還款期為30年。如未補地價居屋最長還款期為25年。還款期取決於貸款人的年齡和樓齡。

Mortgage Link

指高息存款掛勾戶口。申請按揭,大部份銀行都提供高息戶口。只要把現金放在高息戶口中,便能獲得與供樓一樣的存款利率,比普通活期存款的利率高。比如供樓利率是H+1.3%,高息戶口的存款利息也為 H+1.3%。不過,高息戶口是有上限,一般是貸款額的50%。假設貸款額為200萬,高息戶口的存款上限是100萬,即儲入100萬在該戶口可享 H+1.3% 利息。如存款超過100萬,超出上限的金額便只能取普通活期利息。有些銀行可以提供高達貸款額60% 的存款上限。

Provisional S&P

即臨約。申請按揭,需要向銀行提供臨約。銀行前線職員和客人溝通時有時會用 provisional S&P, 或 PS&P 等字眼。

Penalty Period

即罰息期。一般按揭都有兩年罰息期。如罰息期內轉按或賣樓會被罰款。一般來說,第一年罰息為貸款額的2%,第二年為1%,不過每間銀行的罰息都可能不同。有些銀行罰息期為3年。

Drawdown Date

即按揭放款日。按揭成功審批後,銀行會在物業成交當日放款給賣家。如是轉按,drawdown date 是貸款人自己決定,銀行會於drawdown日放款到舊銀行清除現有按揭。

Offer Letter

即貸款信。按揭成功批核後,如貸款人決定選用該銀行的按揭計劃,需要簽貸款信,確定會在該銀行上會。貸款信簽後便不能取消,否則會有罰款。

DTI (Debt to Income Ratio) / DSR (Debt Servicing Ratio)

即供樓與入息比率。首置身份申請按揭,供樓與入息比率不能超 50%。如物業是出租,供樓與入息比率不能超過 40%。

Stress Test

壓力測試。按揭除了DTI 不能超過50% 外,銀行也會考慮如加息3厘後,貸款人入息夠不夠供樓。一般銀行都有60%-65% 的壓力測試限制,即如加息3厘,供樓與入息比率不能超過60%-65%。

MIP (Mortgage Insurance Plan)

如要做高成數按揭(即按揭成數 60% 以上的話),需要經按揭保險計劃,按揭也需要按保公司審批,並需要繳付按揭保險費。

LTV (Loan to value ratio)

即按揭成數。如果是首置,樓價800萬或以下按揭成數上限為9成,如1000萬或以下,上限是8成。如樓價超過1000萬,LTV上限為5成。

Loan Amount

指按揭貸款額。銀行會跟據按揭成數及入息來批一個固定貸款額。

Insurance Premium

即按揭保險費。申請高成數按揭才需要繳付按揭保險費。貸款人可選擇一次性付保費,也可以打入貸款額內分期供款。

Conditional Offer

指按揭原則上可批,但帶有附帶條件。如在drawdown前不能完成附帶條件,按揭便不能放款。最常見的附帶條件是加擔保人、提供最新一期的入息證明、補交指定入息證明文件等。

Undertaking

即承諾書。最常見的承諾書是如單位有潛建,貸款人需要承諾會自費清拆。

Partial Payment

指部份還款。如貸款人想提早清還部份貸款給銀行,而金額是多過每月還款額,便是partial payment。有些銀行部份還款需要收取手續費。有些銀行則需要供滿一年才可進行部份還款,否則有罰息。

Borrower / Mortgagor / Guarantor

Borrower 指貸款人,mortgagor 是指業主。業主未必一定是貸款人。如聯名物業,可以一位業主是borrower,另一位只做mortgagor。有些銀行容許非業主做borrower。Guarantor是指擔保人

Repayment Schedule

即還款過程表。通常銀行前線職員會向貸款人提供還款過程表。假設還款期是30年,還款過程表會列出由第一年至第30年每月的固定還款金額,以及每年的利息及本金結餘。到第30年供樓完滿時,本金結餘會解至零。不過要留意,還款過程表只是跟據現時的供樓利息,如加息或減息,每月還款金額也會隨之而改變,因此還款過程表只是參考作用。

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