2021年1月7日

近期有大型律師樓被接管,買了樓上車,如不幸是經該律師樓做買賣,按揭能不能如期放款?簡單答案如下:

  • 如果按揭已放款(drawdown),基本上是沒有問題。
  • 如果按揭已批、申請中、或待放款,銀行需要貸款人轉律師樓,才可以批及放款。
  • 如果按揭在接管日已drawdown,便要開始供樓,不論drawdown的金額在接管前有沒有過戶給賣家。
  • 至於樓契,因應不同階段有不同處理方法,請參考以下。

情況1:律師樓被接管後,戶口即時凍結,因此按揭是不能放款

當律師公會宣佈接管律師樓後,律師樓的戶口便即時凍結。因此,按揭貸款不論是否已批,都無法在成交日drawdown。這時貸款人需要盡快轉律師樓,然後銀行重新做貸款信及bank instruction,按揭才能如期放款。

要留意,如果按揭未批,轉律師樓應仍有時間,因可和按揭批核同步進行。但如果按揭已批,待drawdown,轉律師樓銀行要重做文件,未必趕得切成交期。如銀行不能在成交日放款,買家便有機會遭賣方殺訂,除非賣方願意延遲成交。

情況2:如drawdown日是在接管當日

最壞的情況是放款日和接管日是同一日。以下是按揭放款日的操作:

  1. 銀行一般是早上11點放款
  2. 按揭貸款是過戶給律師樓
  3. 然後律師樓會過數給賣家的按揭銀行找現有按揭餘額(release),餘款過數給賣方。

問題是如果當律師樓正進行上面第3個步驟時,突然律師樓被接管,並被凍結戶口,那麼銀行在律師樓戶口中的錢便不能過戶給賣家。但由於銀行已放款,開始計息,但賣家因收不到尾數而殺訂並取消交易。那便做成買家要供一層「不存在的物業」。當然,戶口解凍後買家可以取回貸款金額還銀行,但就蝕了凍結期間的按揭利息。

律師樓戶口凍結期間買家會蝕多少按揭利息呢?

由於一般律師樓接管需要1-2年才能解凍,以400萬貸款額計算,每年要蝕6萬元利息左右。

情況3:放契階段

關於樓契,買賣時的程序如下:

  1. 買家律師樓向銀行取樓契
  2. 銀行需21天內放契到買家律師樓
  3. 律師樓查閱樓契,準備文件
  4. 成交後律師樓把樓契送到買家按揭銀行作為抵押品

如果律師樓接管是發生於1或2,銀行不會放契至被接管的律師樓,但買家可轉律師樓重新向銀行申請取樓契。

如是發生於3,買家應轉律師樓,新律師樓出一封授權信,買家手持授權信到被接管的律師樓取樓契,然後送至新律師樓。留意,當律師樓被接管時,由於大量客戶需要取回樓契,可能輪候需時。

如是發生於4,買家可聯絡接管後律師樓的代理律師行進行還契給按揭銀行。

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