房協二手樓申請按揭，提防銀行估價不足

2020年5月19日

未補地價居屋或房協二手房屋，銀行估價一般都估不足。但是，如是綠表或白表未補地價房屋，只要有臨時買賣合約在手，銀行一般都會以買入價計算貸款金額。

但如果是二手房協資助房屋，如要做高成數按揭，便需要經 HKMC。而如果買入價高過 HKMC 估價很多，HKMC 有機會用估價去計算按揭貸款額，申請人便可能因此借不足。

舉個例子：某房協單位成交價500萬，申請人想承造9成按揭，打算借450萬。銀行已開了「綠燈」，但由於 HKMC 估價只是400萬，而 HKMC 認為成交價過高，需要以估價去計算按揭成數。那麼，400萬借9成，便即最多只能借360萬。買家因此需要準備多90萬首期。

這估價不足問題其實也經常發生在二手私樓上。不過，二手的估價一般都貼近市價，因此不經常出現成交價大幅高於按保估價的情況。但二手資助房屋，由於成交稀疏，按保或銀行在估價時相對保守，便經常出現估不足價的情況。

綠悠雅苑估唔足價情況普遍

房協樓綠悠雅苑的二手買賣，由去年開始便有上述的現象。 HKMC 似乎對這盤的估價很保守，有些客戶都因估不足價，而導致借不足的情況。

能不能在未買前先到銀行估價？理論上可以，但 HKMC 的估價也未必跟銀行估價，就算銀行批到按揭， HKMC 也可能會自己重估。筆者建議簽臨約前到不同銀行估價，再比較最低的估價和業主的叫價相差多少，從而判斷會不會有機會「借唔足」按揭。