2023年1月9日

物業按揭估價 估價不足

貸款人申請按揭時,除了要通過壓力測試外,貸款額是否足夠,則取決於估價行估價報告。申請人可以找不同銀行去作估價,惟近來有客人反映,在銀行申請轉按,到簽offer letter後遇着估價行「彈弓手」,最終獲批的按揭成數不如預期,令按揭觸礁。其實類似估價行反價的例子以往也曾發生,申請人想保障自己,可參閱以下文章。

為何簽offer letter後,估價行仍會彈弓手?

銀行在審批按揭階段,向估價行索取的物業估價是屬於口頭估價,到客人簽署offer letter後,銀行才會要求估價行的測量師簽發物業估價報告(Property Valuation Report),屆時估價行或有機會更新估價。

由於每次簽發估價報告,銀行都要向估價行支付費用,如申請人在取得估價報告後,決定選用其他銀行的按揭計劃,銀行便會有所損失。故銀行在客人簽署offer letter前,一般只會提供口頭估價。所以銀行即使批出按揭,亦不代表申請人一定能取得貸款。

有甚麼原因導致估價調整?

估價行是參考同一屋苑近期成交價,然後跟據座向、層數、景觀等因素進行適當的調整去作出的估價。

估價出現調整的事件過往也時有發生,主要原因有二,其一是估價行的資料有誤,例如是兩間估價行在計算單位的面積有出入,或者計少了部份屬於樓契內的土地,都會影響了估值;另一個原因則可能是市況出現大變動,導致對物業的估價有變。

申請人遇着上述彈弓手情況,可否提出上訴?

申請人可向銀行上訴,但要提供合理的原因,讓銀行banker再與估計行磋商。過往曾有個案是一些低市價成交影響業主單位估價,其後業主通過查冊證明成交屬近親轉讓,令估價行重新估價。

亦有業主曾經向估價行提供物業室內照片,以豪華裝修及名貴傢俱去爭取較高估價,但最終能夠成功與否視乎不同估價行的做法。

申請人如何預防估價彈弓手?

申請人可以在獲得口頭估價後,再要求銀行提供估價行的書面估價報告,但客人需要自行承擔費用,一般需要數千元,這樣就可以鎖定估價行的估價。

另一方面,申請人亦應向不同銀行申請按揭,一旦首選的按揭計劃出現估價變化,仍然有後備計劃可選用。

估價彈弓手的情況有出現在新盤嗎?

相關情況只出現於轉按,新樓按揭不受影響,未至於影響一手樓業主上車。

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