2022年5月12日

prime rate

按揭利率分兩部份:H按利息以及封頂利率

H按利息現時是 H+1.3%,即把供樓日的一個月銀行拆息(HIBOR) 加上了1.3%,便是當月的供樓實際利率。至於封頂利率 (Cap rate) 則是與銀行最優惠利率 (Prime rate) 掛勾。現時大銀行的H封頂位率是P-2.5%。由於P是5%,即封頂利率為 2.5%。故此,當HIBOR上升時,供樓利息會跟隨上升,但不會高過封頂利率 2.5%。

HIBOR 的歷史走勢

圖1為2016-2022 的美國聯儲局利率(Fed Funds Rate),圖2則為同期之一個月 HIBOR利率。由圖1-2可見,HIBOR 是跟隨美國聯儲局利率浮動。故此,當美國加息,HIBOR 會上升,供樓利息無可避免會增加。

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圖1.
2016-2022Hibor
圖2. 資料來源:analystz.hk

H按利息的歷史走勢

 由2016至2019年,美國聯儲局由 0.25% 加息至 2.5%,之後減息至零。今年開始再加息。但H按利率卻異常穩定,由2017年至今各大銀行的H按利率都是維持在 H+1.3% 水平。雖然由於 HIBOR 浮動,H按的實際利率會隨住美國利率變化,但 H+1.3% 的 「1.3%」,過去幾年都無變過,無論是加息周期,或減息周期。

H按封頂位利率的歷史走勢

由2019年11月左右至今,H按的封頂利率,大部份銀行都是維持在 2.5%水平。由2016年至今也變化不大,當中經歷過加p及減p:

年份H按封頂利率
(cap rate)
實際封頂利率 
2016-2018年p-2.85%2.15%P=5%
2018 年初至年中p-2.75%2.25%銀行加cap
2018 年年尾p-2.75%2.375%銀行加p至 5.125%,cap不變
2019年中p-2.65%2.5%銀行加cap
2019年 Q3p-2.5%2.625%銀行加cap
2019年 Q4p-2.5%2.5%銀行減p至5%,cap不變
2020-今p-2.5%2.5%

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留意以上是假設用「細P」(5%)。一般中小銀行用大P (5.25%),但如用大P,封頂利率為 P-2.75%,實際封頂利率同樣為 2.5%。

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