2022年5月12日
按揭利率分兩部份:H按利息以及封頂利率
H按利息現時是 H+1.3%,即把供樓日的一個月銀行拆息(HIBOR) 加上了1.3%,便是當月的供樓實際利率。至於封頂利率 (Cap rate) 則是與銀行最優惠利率 (Prime rate) 掛勾。現時大銀行的H封頂位率是P-2.5%。由於P是5%,即封頂利率為 2.5%。故此,當HIBOR上升時,供樓利息會跟隨上升,但不會高過封頂利率 2.5%。
HIBOR 的歷史走勢
圖1為2016-2022 的美國聯儲局利率(Fed Funds Rate),圖2則為同期之一個月 HIBOR利率。由圖1-2可見,HIBOR 是跟隨美國聯儲局利率浮動。故此,當美國加息,HIBOR 會上升,供樓利息無可避免會增加。


H按利息的歷史走勢
由2016至2019年,美國聯儲局由 0.25% 加息至 2.5%,之後減息至零。今年開始再加息。但H按利率卻異常穩定,由2017年至今各大銀行的H按利率都是維持在 H+1.3% 水平。雖然由於 HIBOR 浮動,H按的實際利率會隨住美國利率變化,但 H+1.3% 的 「1.3%」,過去幾年都無變過,無論是加息周期,或減息周期。
H按封頂位利率的歷史走勢
由2019年11月左右至今,H按的封頂利率,大部份銀行都是維持在 2.5%水平。由2016年至今也變化不大,當中經歷過加p及減p:
年份 | H按封頂利率 (cap rate) | 實際封頂利率 | |
---|---|---|---|
2016-2018年 | p-2.85% | 2.15% | P=5% |
2018 年初至年中 | p-2.75% | 2.25% | 銀行加cap |
2018 年年尾 | p-2.75% | 2.375% | 銀行加p至 5.125%,cap不變 |
2019年中 | p-2.65% | 2.5% | 銀行加cap |
2019年 Q3 | p-2.5% | 2.625% | 銀行加cap |
2019年 Q4 | p-2.5% | 2.5% | 銀行減p至5%,cap不變 |
2020至2022年中 | p-2.5% | 2.5% | |
2022年中-今 | p-2.5% - p-2.25% | 2.5% - 3.375% | 銀行加P加CAP |
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留意以上是假設用「細P」(5%)。一般中小銀行用大P (5.25%),但如用大P,封頂利率為 P-2.75%,實際封頂利率同樣為 2.5%。
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