按揭回贈扣減貸款額，在新例下如何運算？

2020年3月3 日

跟據金管局指引，如果按揭現金回贈超過1%，而貸款額超越了按揭上限，貸款額要扣減回贈。去年政府放寬按揭成數後，新例下這扣減貸款額的運算有沒有改變？

本文假設了讀者已了解扣減貸款額的概念。如讀者未明這概念，請先閱讀以下基礎文章：

• 按揭現金回贈率達2.45% 扣減貸款額等於冇錢賺？

需不需要扣減貸款額，要視乎樓價及按揭成數

 

如果沒有按揭在身，以下樓價及按揭成數，回贈需要扣減貸款額：

自住／ 出租	樓價	需扣減貸款額 的成數上限
自住	<= 833萬	>= 6成
	833 - 1000萬	>= 500萬(貸款額)
	>1000萬	5成
出租	任何	5成

 

如果有按揭在身，以下樓價及按揭成數，回贈需要扣減貸款額：

自住／ 出租	樓價	需扣減貸款額 的成數上限
自住	<= 833萬	>= 5成
	833 - 1000萬	>= 400萬 (貸款額)
	>1000萬	4成
出租	任何	4成

 

何謂有按揭在身？即是貸款人有其他按揭（住宅按、車位按、工商鋪按、擔保家人上按），或擔保人有其他按揭。

扣減貸款額的理念：貸款額＋回贈，不能突破非按保按揭成數

金管局的理念，是不想貸款人透過現金回贈，去減少首期支出。故此，如貸款額加回贈突破了按揭成數上限，便需要扣減貸款額。而所謂按揭成數上限，是指非按保的上限。比如600萬樓，按揭成數是6成，但透過按揭保險可以用新例上9成，但回贈需不需要扣減貸款額只是計算非按保的成數上限，即6成。

舉個例子：樓價600萬，想借8成，現金回贈為貸款額的 1%。

• 600萬樓的按揭成數上限為6成（無按保）。
• 如要借8成，已超越非按保的成數上限，回贈需要扣減貸款額。
• 銀行回贈是以非按保貸款額計算，即樓價的6成。
• 貸款額為$4,764,000（600萬 x 80% – 600萬 x 60% x 1%）。

 

例子2：樓價600萬，想借358萬，現金回贈為 1%。

• 600萬樓的非按保成數上限為6成，即360萬貸款額。
• 回贈1%即$36000 （以6成計1%）
• 想借$358萬，但回贈$36000，而$3,580,000 + $36,000 = $3,616,000，突破了貸款額上限 360萬，因此需要扣減貸款額
• 批出的貸款為 ：$3,600,000 – $36,000 = $3,564,000

以例子2為例，雖然申請人想借358萬，但由於$358萬加$36,000回贈已突破了$360萬上限，因此銀行不能批$358萬貸款，只可批$3,564,000。

如要扣貸款額，收現金回贈豈非無著數？

答案是不會。因現金回贈是實際現金「落袋」。至於扣減貸款額，只是代表「借少左」，但借少也還少，在個人資產上沒有蝕底。如借少了但要還多了，便沒有著數。

留意，銀行現金回贈是在貸款 drawdown後才發放，避免貸款人用回贈支付首期。至於現金回贈何時有，每間銀行的發放時間都不同，參考以下文章：

• 銀行按揭現金回贈幾時有？【一圖睇晒】

中介回贈也要扣減貸款額

除銀行回贈要扣減貸款額外，按揭中介回贈也要扣減。在按揭申請表上，申請人要填寫會不會收取中介回贈，然後銀行用以上計算方法去決定需不需要扣減貸款額。請參考：

• 按揭中介回贈扣減貸款額，HKMC 是如何處理？

延伸閱讀：

• 各大銀行發放按揭回贈時間表一覽