2020年3月3 日

跟據金管局指引,如果按揭現金回贈超過1%,而貸款額超越了按揭上限,貸款額要扣減回贈。去年政府放寬按揭成數後,新例下這扣減貸款額的運算有沒有改變?

本文假設了讀者已了解扣減貸款額的概念。如讀者未明這概念,請先閱讀以下基礎文章:

需不需要扣減貸款額,要視乎樓價及按揭成數

 

如果沒有按揭在身,以下樓價及按揭成數,回贈需要扣減貸款額:

自住/
出租
樓價需扣減貸款額
的成數上限
自住<= 833萬>= 6成
833 - 1000萬>= 500萬(貸款額)
>1000萬5成
出租任何5成

 

如果有按揭在身,以下樓價及按揭成數,回贈需要扣減貸款額:

自住/
出租
樓價需扣減貸款額
的成數上限
自住<= 833萬>= 5成
833 - 1000萬>= 400萬 (貸款額)
>1000萬4成
出租任何4成

 

何謂有按揭在身?即是貸款人有其他按揭(住宅按、車位按、工商鋪按、擔保家人上按),或擔保人有其他按揭。

扣減貸款額的理念:貸款額+回贈,不能突破非按保按揭成數

金管局的理念,是不想貸款人透過現金回贈,去減少首期支出。故此,如貸款額加回贈突破了按揭成數上限,便需要扣減貸款額。而所謂按揭成數上限,是指非按保的上限。比如600萬樓,按揭成數是6成,但透過按揭保險可以用新例上9成,但回贈需不需要扣減貸款額只是計算非按保的成數上限,即6成。

舉個例子:樓價600萬,想借8成,現金回贈為貸款額的 1%。

  • 600萬樓的按揭成數上限為6成(無按保)。
  • 如要借8成,已超越非按保的成數上限,回贈需要扣減貸款額。
  • 銀行回贈是以非按保貸款額計算,即樓價的6成。
  • 貸款額為$4,764,000(600萬 x 80% – 600萬 x 60% x 1%)。

 

例子2:樓價600萬,想借358萬,現金回贈為 1%。

  • 600萬樓的非按保成數上限為6成,即360萬貸款額。
  • 回贈1%即$36000 (以6成計1%)
  • 想借$358萬,但回贈$36000,而$3,580,000 + $36,000 = $3,616,000,突破了貸款額上限 360萬,因此需要扣減貸款額
  • 批出的貸款為 :$3,600,000 – $36,000 = $3,564,000

以例子2為例,雖然申請人想借358萬,但由於$358萬加$36,000回贈已突破了$360萬上限,因此銀行不能批$358萬貸款,只可批$3,564,000。

如要扣貸款額,收現金回贈豈非無著數?

答案是不會。因現金回贈是實際現金「落袋」。至於扣減貸款額,只是代表「借少左」,但借少也還少,在個人資產上沒有蝕底。如借少了但要還多了,便沒有著數。

留意,銀行現金回贈是在貸款 drawdown後才發放,避免貸款人用回贈支付首期。至於現金回贈何時有,每間銀行的發放時間都不同,參考以下文章:

中介回贈也要扣減貸款額

除銀行回贈要扣減貸款額外,按揭中介回贈也要扣減。在按揭申請表上,申請人要填寫會不會收取中介回贈,然後銀行用以上計算方法去決定需不需要扣減貸款額。請參考:

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