2021年12月20日

很多人買新買會採用發展商二按，尢其即供樓花，又或樓價超過1000萬。如按揭需要用發展商二按，頭按銀行的壓力測試，計算方法會和普通銀行按揭會有所不同。本文分享壓測的計算方法。

注意事項1：壓測用50／60 計算

如果只有銀行頭按，如沒有其他按揭在身的話，壓測是用 50％／60％ 計算DTI (每月供款與入息比率)。但如果需要申請發展商二按，而二按部份超過樓價的2成的話，壓測需要用 45％／55％ 計算。

即是說，如果有發展商二按，DTI 不能超過45％，以及加息3厘後不能超過55％。

注意事項2：二按的每月供款需要用高息去計算

通常發展商二按，一開始是低息，但低息蜜月期過後，會變高息。當銀行計算壓測時，二按部份的每月還款會全期用高息去計算。舉個例子，比如2按部份一開始是2％，兩年後利息加至P (即 5.25%)，還款期30年。銀行計算2按的每月還款會全期用P去計算。當然，這種計算方法得出的每月還款和2按的實際每月還款有出入，但銀行是用這計算方法去進行壓力測試。

注意事項3：二按就算是定息都需要壓測

如整個按揭涉及二按，不論二按是發展商或公務員的首期貸款，銀行計壓測時都會把二按利息加3厘去計壓測。以公務員的首期貸款為例，利息可能全期都是1厘，但當銀行計壓測時，會以 1.3厘去計算。

即是說，以上述公務員首期貸款為例子：以1厘計算2按，DTI 不能超過45％，以 1.3厘計算2按，DTI 不能超過55％.

結論：如申請發展商二按或任何二按，銀行壓測的計算方法：（1）如無按揭在身，而二按的貸款額超過樓價20％的話，會用45%/55% 計算DTI。（2）如果二按有低息蜜月期，之後高息的話，壓測會全期用高息計算。（3）如果二按是定息，壓測也會加3厘去計算。

故此，如申請二按，壓測要求會很大，申請人要計算好入息夠不夠計，才好簽臨約。