2021年12月20日

很多人買新買會採用發展商二按,尢其即供樓花,又或樓價超過1000萬。如按揭需要用發展商二按,頭按銀行的壓力測試,計算方法會和普通銀行按揭會有所不同。本文分享壓測的計算方法。

注意事項1:壓測用5060 計算

如果只有銀行頭按,如沒有其他按揭在身的話,壓測是用 50%/60% 計算DTI (每月供款與入息比率)。但如果需要申請發展商二按,而二按部份超過樓價的2成的話,壓測需要用 45%/55% 計算。

即是說,如果有發展商二按,DTI 不能超過45%,以及加息3厘後不能超過55%。

注意事項2:二按的每月供款需要用高息去計算

通常發展商二按,一開始是低息,但低息蜜月期過後,會變高息。當銀行計算壓測時,二按部份的每月還款會全期用高息去計算。舉個例子,比如2按部份一開始是2%,兩年後利息加至P (即 5.25%),還款期30年。銀行計算2按的每月還款會全期用P去計算。當然,這種計算方法得出的每月還款和2按的實際每月還款有出入,但銀行是用這計算方法去進行壓力測試。

注意事項3:二按就算是定息都需要壓測

如整個按揭涉及二按,不論二按是發展商或公務員的首期貸款,銀行計壓測時都會把二按利息加3厘去計壓測。以公務員的首期貸款為例,利息可能全期都是1厘,但當銀行計壓測時,會以 1.3厘去計算。

即是說,以上述公務員首期貸款為例子:以1厘計算2按,DTI 不能超過45%,以 1.3厘計算2按,DTI 不能超過55%.

結論:如申請發展商二按或任何二按,銀行壓測的計算方法:(1)如無按揭在身,而二按的貸款額超過樓價20%的話,會用45%/55% 計算DTI。(2)如果二按有低息蜜月期,之後高息的話,壓測會全期用高息計算。(3)如果二按是定息,壓測也會加3厘去計算。

故此,如申請二按,壓測要求會很大,申請人要計算好入息夠不夠計,才好簽臨約。

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