【按揭擔保人除名】花紅可否當入息計算？

2022年12月14日

不少買家在申請按揭時都會加入擔保人，確保有足夠的收入去通過每月入息與還款比率和壓力測試，而隨着買家的收入增加，就可以將擔保人除名，除了要熟讀擔保人除名的流程外，還有甚麼要注意？最近就有客人查詢，公司在年底分發花紅，正疑惑是否可以當入息計去取消擔保人，當中又有甚麼需要留意，以下文章會一一解答。

貸款人何時可將按揭擔保人除名？

按揭貸款人可以在任何時間在原行將擔保人除名，即使銀行罰息期未過，亦不會被罰息，惟部份銀行會收取數百元行政費。

當貸款人提出要取消擔保人時，銀行需要重新審批按揭，確保貸款人有能力還款。貸款人要提供新的入息證明文件，例如最近3個月銀行出糧紀錄、稅單、公司僱傭合約等。

另外，即使是首置人士，取消擔保人亦不再受惠免壓力測試，即貸款人的每月入息與還款比率（DTI）需要不超過50％，而在現水平按息再加2厘後，客人的每月供款要不多於月入60%。

近年受疫情影響，銀行已稍微收緊按揭審批，如果是9按的客戶，銀行會逐一檢視，再決定是否將花紅計算為入息。惟若僱傭合約或糧單寫明有花紅，9成按揭也可把花紅計作入息。

有三點需要注意，第一，銀行一般會將客人的花紅以「最近兩年平均數」計算，假設今年的花紅是4萬元，去年卻沒有花紅，計算落去每月入息的金額就是2萬元（2年花紅的平均數）再除以12個月，即約1,667元，亦有部份銀行可以1年12個月的平均花紅計算。

第二，如果是高成數按揭，需要經按揭保險公司審批，按保公司亦會接納花紅作為入息，但上限只能是月薪的3倍，再除以24個月才是會被計算的每月入息。

第三，客人如果申請將按揭擔保人除名時，兩年內曾轉工，舊公司花紅則不能計算在入息之內。

銀行需要一個月時間，才會在環聯上顯示原擔保人為「沒有mortgage count」，如果後者急於在一個月內買樓並申請按揭，需要出示銀行提供的擔保人除名證明信（facility letter），否則背着擔保人申請高成數按揭需要多付一點保費。

部份銀行會向原擔保人賦予「擔保責任期」，在取消擔保的3個月內，如原擔保的物業斷供，原擔保人都亦要負責。而後者在這段時間內做按揭，壓測亦需要計算所擔保的每月供款。