2022年12月14日

不少買家在申請按揭時都會加入擔保人,確保有足夠的收入去通過每月入息與還款比率和壓力測試,而隨着買家的收入增加,就可以將擔保人除名,除了要熟讀擔保人除名的流程外,還有甚麼要注意?最近就有客人查詢,公司在年底分發花紅,正疑惑是否可以當入息計去取消擔保人,當中又有甚麼需要留意,以下文章會一一解答。

按揭擔保人除名

貸款人何時可將按揭擔保人除名?

按揭貸款人可以在任何時間在原行將擔保人除名,即使銀行罰息期未過,亦不會被罰息,惟部份銀行會收取數百元行政費。

取消擔保人要通過壓力測試?

當貸款人提出要取消擔保人時,銀行需要重新審批按揭,確保貸款人有能力還款。貸款人要提供新的入息證明文件,例如最近3個月銀行出糧紀錄、稅單、公司僱傭合約等。

另外,即使是首置人士,取消擔保人亦不再受惠免壓力測試,即貸款人的每月入息與還款比率(DTI)需要不超過50%,而在現水平按息再加2厘後,客人的每月供款要不多於月入60%。

年終花紅可以計算入息嗎?

近年受疫情影響,銀行已稍微收緊按揭審批,如果是9按的客戶,銀行會逐一檢視,再決定是否將花紅計算為入息。惟若僱傭合約或糧單寫明有花紅,9成按揭也可把花紅計作入息。

花紅計入息有甚麼需要注意?

有三點需要注意,第一,銀行一般會將客人的花紅以「最近兩年平均數」計算,假設今年的花紅是4萬元,去年卻沒有花紅,計算落去每月入息的金額就是2萬元(2年花紅的平均數)再除以12個月,即約1,667元,亦有部份銀行可以1年12個月的平均花紅計算。

第二,如果是高成數按揭,需要經按揭保險公司審批,按保公司亦會接納花紅作為入息,但上限只能是月薪的3倍,再除以24個月才是會被計算的每月入息。

第三,客人如果申請將按揭擔保人除名時,兩年內曾轉工,舊公司花紅則不能計算在入息之內。

擔保人除名後,原擔保人還有甚麼需要留意?

銀行需要一個月時間,才會在環聯上顯示原擔保人為「沒有mortgage count」,如果後者急於在一個月內買樓並申請按揭,需要出示銀行提供的擔保人除名證明信(facility letter),否則背着擔保人申請高成數按揭需要多付一點保費。

部份銀行會向原擔保人賦予「擔保責任期」,在取消擔保的3個月內,如原擔保的物業斷供,原擔保人都亦要負責。而後者在這段時間內做按揭,壓測亦需要計算所擔保的每月供款。

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

返回主頁 按揭學堂


若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!


關於星之谷

星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:

詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com


按揭入門

按揭成數 | 按揭回贈比較 | 銀行及中介按揭回贈計算方法

按揭利率比較 | 按揭年期

按揭保險 | 按揭保費折扣 |HKMC和QBE批核標準

壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折

非固定收入按揭H按 VS P按 | 申請按揭文件

一手新樓按揭即供 vs 建築期

轉按 | 罰息期 | 甩名 / 轉名 | 現契重按

擔保人印花稅 / SSD / BSD |

自僱按揭 | 自住變出租按揭

居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽

唐樓按揭 | 村屋按揭 | 工廈按揭 | 車位按揭

Mortgage Link  | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭