2024年2月29日

買樓是不少港人的必經階段，而且大部份的業主都需要用到按揭服務，然而作為一個新手，對整個申請按揭的過程可能會感到陌生，星之谷特意為業主編寫按揭新手攻略，講解按揭基本知識及申請按揭的流程，下文會詳解新手客戶申請按揭時，經常會遇到的問題。

按揭

甚麼是物業按揭？

一個物業動輒數百，甚至數千萬元，如果沒有這麼多的資金，可以透過物業作為抵押，再向銀行申請貸款，用作支付物業售價。獲批按揭後可獲得物業的使用權，但同時亦有責任按時每月還款，否則承按銀行有權收回物業。

甚麼是按揭成數？

向銀行申請按揭時，貸款的額度與物業總價的比例，就是按揭成數，根據金管局最新規定，銀行一般而言最高可以為物業提供樓價7成的貸款，如果想借更多資金，就需要透過購買按揭保險，申請高成數按揭。如果想了解更多，可參考以下文章：

甚麼是按揭利率？

按揭利率是指銀行為貸款人提供物業按揭時，收取利息的比率。客戶可選擇浮息或定息的按揭計劃，銀行擬定的按揭利息亦會有所不同，而目前客戶現時一般會選擇浮息按揭，當中又有H按（銀行同業拆息按揭）及P按（最優惠利率按揭）可供選擇。詳情可參考下文：

【 H按 VS P按】2024各大銀行利率比較, 加息後P按或著數過H按

甚麼是估價？

物業估價是銀行委聘測量師對物業作出的價值評估，銀行會以測量師對物業的估價作為基礎，再判斷客人可以從銀行中申請到幾多按揭貸款。

如果是一手樓，銀行目前的估價大多相等於物業的買入價，不過買家亦要留意樓花估價的風險；至於二手物業，如果銀行估價低於買入價，貸款額有機會不足，買家就需要更多首期資金彌補差額。

甚麼是壓力測試？

壓力測試是是金管局要求銀行實施的審批按揭條件之一，確保貸款人有足夠收入去應對加息所帶來的影響。銀行會以按揭申請人「每月供款與入息比率」（Debt to Income Ratio, DTI）去評定壓測，貸款人的每月按揭供款連同其他債項，要不多於總收入的5%，並且假設在加息2厘後，DTI少於60%，才算通過壓力測試 。

一般而言，首置人士申請高成數按揭，都可以獲得免壓測安排，然而亦例外，詳情可參閱下文：

**要注意，金管局早前宣佈暫停壓力測試，按揭申請人只需要「每月供款與入息比率」（Debt to Income Ratio, DTI）即可。

甚麼是按揭回贈？

申請新造按揭或轉按時，銀行為吸引客人，會向按揭貸款人提供額外的回贈金額，回贈通常是以貸款額的百分比去計算，貸款額愈高，按揭回贈的百分比亦會相應增加。除銀行有現金回贈外，如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人。最新回贈比率可參閱以下文章：

香港買樓需要繳付多少稅款？

在香港買樓需要支付印花稅，不同身份的業主需要支付稅項亦不同。另外，雖然香港政府今年放寬辣招稅，但如果在置業2年內再賣樓，仍要繳付額外印花稅，置業稅務的詳情可參閱下文：

香港政府為吸引外來人才，為合資格人士提供置業稅務優惠，令他們支付的稅款能夠與本地人睇齊。

不同類型物業按揭 : 一手樓按揭

新樓申請按揭較容易獲銀行批得足，估價也不會差距太大，而購買新盤毋須支付經紀佣金，同時發展商亦會提供不同折扣及回贈，但請留意新盤大多是樓花，在買賣時可以選擇即供或建期的付款方式，發展商亦會提供二按／呼吸plan，對於申請按揭有不同影響，以下的文章會為讀者詳細分析：

想了解更多關於新盤收樓的資訊，可閱讀以下文章：

二手樓按揭

二手樓選擇多，有議價空間，不過在申請按揭時會較為複雜，視乎物業類型及狀況等因素，亦會考慮物業樓齡，銀行有機會縮短按揭年期，或者在驗樓後發現單位問題拒批貸款。所以在買二手樓前，要先細心閱讀星之谷的文章，避開容易「中伏」的陷阱。

有些物業年代久遠，樓契或會有問題，準買家想買入這些物業要先留意

如果業主冇錢供樓，物業會被收回拍賣，這些被稱會「銀主盤」價錢有機會較平，但在買賣程序上與二手樓亦有一定分別：

資助房屋按揭

香港樓價偏貴，透過買資助房屋，是寶貴的向上流動機會，政府在2024年放寬居屋的按揭年期和延長擔保期，不過同時更新了申請資格，有意買資助房屋的申請人可先了解當中的變化：

進階按揭財技： 透過轉按套現

除了可以利用按揭減輕首期負擔外，資深的物業投資者亦都會利用轉按來減少置業開支，也可以透過轉按套現，增加貨金靈活性。

另外，有按揭在身，亦可透過甩按保、甩發展商按揭，同時善用mortgage link去減少及對沖利息開支。

夫婦二人會合資聯名買樓，一起做業主，但可能會影響日後供第二層樓的成本，可以透過近親轉讓去甩名兼賺回贈。

有物業投資者想買單位收租，更可用租金收入增加購買力：

 

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