2020 年4月28日

根據《蘋果日報》的報導,匯豐把按揭現金回贈削減至0.5%。以筆者記憶,自2011年開始,從未見過銀行按揭現金回贈低於1%。這是否意味著新的低現金回贈時代即將降臨?

目前只是匯豐帶頭把現金回贈削至1%以下,但根據按揭市場的生態,只要有大行帶頭,其他銀行都會跟隨。因此筆者相信不久將來很多銀行的現金回贈都會減至1%以下。按揭回贈由去年的2%,減至現在的0.5%,市場在短時間內經歷震憾性變化。究竟是什麼原因令銀行取態變得這麼保守,而這趨勢會否持續?

Hibor持續高企

回想2009年前,按揭現金回贈都是1%之下,但當金融海嘯發生時,銀行很主動地減息和加回贈。雖然當時經濟低沉,樓價下趺,但按揭計劃吸引。當時銀行推出了所謂「世紀按揭計劃」- H+0.7%。以當時Hibor徘徊 0.1% 之下計算,實際供樓利息支出只有0.8%,故此令其後樓市報復性上升。

今非昔比,今次的疫情令環球續濟出現衰退。雖然美國已減息至零,唯Hibor並沒有跟隨,Hibor仍然高企於1.5%以上。

Hibor 走勢圖 2008-2020年:  https://www.analystz.hk/indicators/hibor.php

Hibor 走勢圖 2008-2020年

Hibor持續高企,令銀行的資金成本不能舒緩及不能受惠於美國的超級QE,故此銀行在按揭方面也不能減息及加回贈。匯豐甚至減回贈,顯示按揭市場情況比2009年時更嚴峻。

疫情影響批核時間

疫情造成的社交隔離,也對銀行做成打擊。很多銀行員工都要輪班home office,而按揭批核不能在家進行,因批核員不能把申請文件帶回家。在不夠人手做按揭批核的情況下,產生大量backlog,批核時間也緩慢,更打擊了銀行加回贈及減息去吸客的意慾及能力。以往按揭批核時間只需2-3星期,現在需要1-2個月。

筆者估計0回贈的年代可能降臨。銀行對於按揭業務的消極性隨住時間可能會惡化。如需要申請按揭的人士,趁銀行仍有現金回贈,應盡早申請。

至於中介回贈,暫時未見到銀行減按揭代理的佣金。因此一些靠把代理佣金回贈給客人而生存的中介,暫時未受影響。申請按揭人士,如想取多點現金回贈,透過中介取額外獎賞,也是王道。

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