【按揭財技】先Full pay買低於市價物業，再用市價重按套現？

2021年6月2日

近日有讀者問：我看中了心儀單位，業主叫價比市價低2成，如果我先full pay買入物業，再以市價重按出來，是否能借得更多？

要解答這問題，先舉一個例子：假設物業的市價為2000萬，業主因心急去貨，竟然開價1600萬，比市價低兩成。買家可以有兩個選擇：

以這例子可見，1比2能借多200萬。這是因為如一開始便做按揭，按揭成數以買賣價－即1600萬計算，最多可借5成，貸款額為800萬。但如一開始是先full pay，再以市價2000萬重按，便能最多可借1000萬。

Full pay再重按需要最少3個月「冷河期」

不過要留意，如先full pay購入物業，不能馬上能以市價做重按，需要最少3個月冷河期。有些銀行甚至需要更長的冷河期，比如半年至兩年。而且，full pay後要先向律師樓取回樓契，才可以做重按。很多時，物業成交後律師樓需要幾個月才能完成樓契處理程序，並向業主退還樓契。

未過冷河期也可以重按，但需要以最初買入價去計算按揭成數。

另一個要考慮的因素是，如果物業是1000萬以下，新買物業最高可以做8成按揭。800萬或以下則可以做9成按揭。但如果是先full pay後重按，按揭成數最高只可以6成，1000萬樓最高只能借5成。

再者，重按需要壓力測試，但首置買樓，如果是申請高成數按揭，可以免壓力測試。

不過當然，申請高成數按揭需要付按揭保險費，如9按保費為貸款額5％（可享6-7折）。如本身有錢full pay 層樓，值不值得付昂貴保費申請高成數按揭則見人見智。如果 full pay 層樓的資金是從父母而來，應和家人商量full pay 好還是做高成數按揭好。