2021年6月2日

近日有讀者問:我看中了心儀單位,業主叫價比市價低2成,如果我先full pay買入物業,再以市價重按出來,是否能借得更多?

先Full pay再重按套現

要解答這問題,先舉一個例子:假設物業的市價為2000萬,業主因心急去貨,竟然開價1600萬,比市價低兩成。買家可以有兩個選擇:

  1. 付1600萬現金full pay買入物業,再以市價2000萬重按,套現1000萬。
  2. 付800萬現金作為首期,向銀行申請800萬按揭。

以這例子可見,1比2能借多200萬。這是因為如一開始便做按揭,按揭成數以買賣價-即1600萬計算,最多可借5成,貸款額為800萬。但如一開始是先full pay,再以市價2000萬重按,便能最多可借1000萬。

Full pay再重按需要最少3個月「冷河期」

不過要留意,如先full pay購入物業,不能馬上能以市價做重按,需要最少3個月冷河期。有些銀行甚至需要更長的冷河期,比如半年至兩年。而且,full pay後要先向律師樓取回樓契,才可以做重按。很多時,物業成交後律師樓需要幾個月才能完成樓契處理程序,並向業主退還樓契。

未過冷河期也可以重按,但需要以最初買入價去計算按揭成數。

重按不能受惠高成數按揭政策

另一個要考慮的因素是,如果物業是1000萬以下,新買物業最高可以做8成按揭。800萬或以下則可以做9成按揭。但如果是先full pay後重按,按揭成數最高只可以6成,1000萬樓最高只能借5成。

再者,重按需要壓力測試,但首置買樓,如果是申請高成數按揭,可以免壓力測試。

不過當然,申請高成數按揭需要付按揭保險費,如9按保費為貸款額5% (可享6-7折)。如本身有錢full pay 層樓,值不值得付昂貴保費申請高成數按揭則見人見智。如果 full pay 層樓的資金是從父母而來,應和家人商量full pay 好還是做高成數按揭好。

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