2021年6月2日
近日有讀者問:我看中了心儀單位,業主叫價比市價低2成,如果我先full pay買入物業,再以市價重按出來,是否能借得更多?
要解答這問題,先舉一個例子:假設物業的市價為2000萬,業主因心急去貨,竟然開價1600萬,比市價低兩成。買家可以有兩個選擇:
- 付1600萬現金full pay買入物業,再以市價2000萬重按,套現1000萬。
- 付800萬現金作為首期,向銀行申請800萬按揭。
以這例子可見,1比2能借多200萬。這是因為如一開始便做按揭,按揭成數以買賣價-即1600萬計算,最多可借5成,貸款額為800萬。但如一開始是先full pay,再以市價2000萬重按,便能最多可借1000萬。
Full pay再重按需要最少3個月「冷河期」
不過要留意,如先full pay購入物業,不能馬上能以市價做重按,需要最少3個月冷河期。有些銀行甚至需要更長的冷河期,比如半年至兩年。而且,full pay後要先向律師樓取回樓契,才可以做重按。很多時,物業成交後律師樓需要幾個月才能完成樓契處理程序,並向業主退還樓契。
未過冷河期也可以重按,但需要以最初買入價去計算按揭成數。
重按不能受惠高成數按揭政策
另一個要考慮的因素是,如果物業是1000萬以下,新買物業最高可以做8成按揭。800萬或以下則可以做9成按揭。但如果是先full pay後重按,按揭成數最高只可以6成,1000萬樓最高只能借5成。
再者,重按需要壓力測試,但首置買樓,如果是申請高成數按揭,可以免壓力測試。
不過當然,申請高成數按揭需要付按揭保險費,如9按保費為貸款額5% (可享6-7折)。如本身有錢full pay 層樓,值不值得付昂貴保費申請高成數按揭則見人見智。如果 full pay 層樓的資金是從父母而來,應和家人商量full pay 好還是做高成數按揭好。
延伸閱讀:
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
- 轉介超過50000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
按揭入門
按揭成數 | 按揭回贈比較 | 銀行及中介按揭回贈計算方法
壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折
擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD |
居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽
Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭