2021年12月30日

政府於2019年放寬按揭成數:樓價800萬或以下,可做9成,樓價1000萬或以下,可做8成。而如果是2019年之前買樓,只有樓價400萬或以下可以做9成按揭,600萬或以下可做8成按揭。

那麼,如果物業是2019年之前,有沒有辦法可以轉按套現,重做8成或9成按揭呢?由於新按揭成數只適用於新買物業或非套現式轉按,如想轉按套現只可以用舊按揭成數,即樓價600萬或以下才可以做8成按揭套現。但如果,把物業加名或聯名物業甩名的話,由於交易涉及業權變動,當成是新買賣,那麼新按揭成數便可適用。亦即是說,可以採用新按揭成數,樓價800萬或以下可重做9成按揭。

property transfer

關於聯名物業甩名並進行8按套現,之前筆者已寫過,可參考:

兩招突破轉按套現新例「緊箍咒」【星之谷專欄-東方日報】

加名重做9成按揭的操作例子

舉例:假設物業是多年前單名買入,當時樓價為600萬,做了8成按揭,供了多年後按揭餘款降至300萬。現時樓價升至800萬。假設業主把物業加配偶或近親名,行「長命契」,由於交易是當新買賣,物業可以重做9成按揭,即是說:

  • 加名後800萬樓可以重做9成按揭,貸款額為720萬
  • 清還現有按揭餘額300萬後,套現 720-300 = 420萬

加名重做高成數按揭有什麼費用?

如進行加名並重做高成數按揭,有以下支出:

物業加名的申請流程

  1. 雙方簽署一份轉名臨時買賣合約,樣本可以聯絡我們免費索取
  2. 以臨約日期計算,一個月內需要搵律師樓並支付印花稅
  3. 向銀行提交轉名臨約,並申請按揭
  4. 按揭批後,聯絡律師樓完成轉名手續。(注:可以按揭獲批後才搵律師樓)
  5. 按揭放款日,律師樓會把按揭貸款清還現有按揭餘款,餘額會過數到雙方的聯名戶口

加名是不是需要長命契?

加名不需要行長命契,可以以「分權」方式進行。比如話,業主只把業權的10%賣給配偶。那麼,轉名印花稅便以樓價的10% 計算。假設樓價是700萬,10% 業權價值為70萬,印花稅便是$100。

如本身有住宅物業,加名需不需要付15%從價印花稅?

如果加名是和近親進行,比如配偶、父母、子女、兄弟姊妹,就算對方已有住宅在身,加名不需要付15%從價印花稅,只需用首置印花稅率計算。

注意事項:按保保留加名按揭的批核權利

雖然近親加名是當新買賣,理論上可以用新按揭成數重做9成或8成按揭,但按保有機會考慮該業權的轉讓不是真正的物業買賣,只是內部轉讓,而不批準高成數按揭,除非樓價是600萬或以下。筆者見過不少成功的個案,但也有不少失敗個案,最終決定權都是在按保手上。不過,如有套現的需要,又不介意把物業加名,一試無防。

筆者留意獲批如否,有以下跡象:

  • 如加名是50/50,即轉讓一半業權,批核機會會較高,但印花稅也會較貴
  • 加名如不是配偶,而是其他近親的話,批核機會似乎較高。但跟據按保的自住條款,加名的一方也需要住進單位內。

以上是筆者的觀察,不代表銀行或按保的批核取態。

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