2020年3月11日

近年越來越多人懂得透過按揭轉介申請按揭。透過按揭轉介的好處是他們能即時幫客人比較那間銀行按揭利息最低,以及回贈最高,亦會代客人向銀行爭取比walk in更好的估價和按揭條款。按揭轉介亦會幫客人解決各種按揭上的奇難雜症,轉介到可批的銀行,增加成功機會和批核速度。

不過,透過按揭轉介最大的好處,其實是取中介回贈。

 

比較按揭回贈及利率: H按P按 (新買、轉按)

物業類別貸款額門檻按息低至按揭回贈高達
私人住宅
一手、二手
200萬H+1.3%
Cap 2.625%

P-2.75% (=2.625%)
2%(新買)
2%(轉按)
300萬H+1.3%
Cap 2.625%

P-2.75% (=2.625%)
2.25%(新買)
2.2%(轉按)
800萬
H+1.3%
Cap 2.625%

P-2.75% (=2.625%)
2.3%(新買)
2.25%(轉按)
未補地價P-2.75% (=2.625%)2.1%
車位50萬P-2.65% (=2.725%)0.3%
工商舖100萬H+1.6%, CAP P-2.15%
H+1.7%, CAP P-2.65%
0.3%
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按揭轉介好處

銀行及按揭中介回贈

申請按揭,銀行會有現金回贈給客人。但如經按揭中介,除了銀行有回贈外,中介也有回贈給客人,市場上最高可做到貸款額之0.25%-0.35%。

假設貸款額為400萬,銀行現金回贈為1.2%,按揭轉介回贈為0.3%,合共1.5%,即$60,000。

如果不經按揭中介,回贈就只有銀行的1.2%,即$48,000。

按揭中介的收入來源是收取銀行佣金,個別中介會把把部份回贈獎賞給客人。因此經中介取得的現金,是比自己walk in銀行較高。而經了按揭中介向銀行申請按揭的利率和條款,和自己walk in銀行是一樣,有時甚至是好過walk in所得。

按揭轉介流程

以下是一般按揭轉介流程

  • 向按揭中介免費索取「按揭轉介表」(referral form)
  • 到銀行申請按揭時把轉介表連同按揭申請表交給銀行。(要留意,申請表和轉介表要同時交給銀行,如已交了按揭申請表,銀行未必能接受補交轉介表)
  • 按揭成功批核及貸款drawdown後,向按揭中介索取承諾的回贈。銀行的按揭回贈會直接過數到貸款人戶口,但轉介回贈要自行向中介索取。

按揭轉介表用途及好處

從以上流程可知,其實所謂經「按揭轉介」,只是向中介索取按揭轉介表,然後交給銀行。其他按揭申請文件和入息證明等資料,貸款人都是直接和銀行處理,申請也是直接向銀行申請,所以重要資料是不會經按揭中介手。

按揭轉介表可以用來申請多過一間銀行。假設同一時間想申請幾間銀行,貨比三家,可以每間申請銀行都入按揭轉介表。選擇了經那間銀行上會並完成放款後,按揭中介會跟據所選擇的銀行發放承諾的中介回贈。由於每間銀行的佣金都不同,中介所發放的回贈也會不同。申請了但最後沒有選取的銀行,就算入了轉介表,銀行也不會發放中介佣金,貸款人也自然不能取得中介回贈。即是說,就算貸款人申請了幾間銀行,都入了轉介表,只有所選取的銀行可獲取中介回贈。不過,其他沒選取的銀行,雖入了轉介表,不選用也不會有收費和任何法律負任。

按揭轉介表的「插旗制」是什麼?

有些銀行對於按揭轉介有「插旗制」,即先到先得。比如客人向按揭中介A 簽了轉介表,中介A把轉介表向銀行登記(即「插旗」)。銀行紀錄上便會mark了客人是屬於中介A。那麼,如果客人又去中介B填轉介表,B把轉介表向銀行登記,銀行便會拒絕。因在銀行電腦上,客人是屬於中介A,先到先得。就算後來客人向銀行指明是想經B,由於A的轉介表已在電腦上登記,便不能更改。一般「插旗」的有效期為半年。

不過,並不是所有銀行都有插旗制,很多銀行是以上申請表時的轉介表為準。舉個例子,客人經A 填了轉介表,後來又經B 填了轉介表,但到銀行交申請表時是交B的轉介表。那麼銀行的佣金會發放給B而不是A,因如銀行不是行先到先得的「插旗制」,便會以客人交申請表時的意願為準。

另外,當買家抽一手樓或買二手樓時,地產代理會有張按揭轉介信給客人簽。為了鼓勵客人簽這信,一般的手法是對客人說如簽左可以有免費按揭資料提供,或有銀行職員主動聯絡客人,或有coupon送等等。通常客人聽到有著數後都不介意簽那文件。當客人簽了那轉介信後,地產代理便會到三大行登記,成為該客人在這3間銀行的登記轉介人。那麼,客人之後如到這三間銀行任何一間申請按揭並成功上會,銀行都會把佣金支付這地產代理。因此買樓時,小心不要亂簽地產的按揭轉介信。

以上插旗的例子,客人如想更改按揭中介應如何處理?答案是不能。有些銀行插了旗後不能更改,就算取消了轉介都不能再加新轉介人。所以大家應選好了轉介人才填轉介表。

按揭回贈扣減貸款額

跟據金管局的指引,按揭回贈如超過1%,而又借盡了按揭成數的話,回贈需要從貸款額中扣除,不管回贈是從銀行或中介而來。銀行回贈需要扣減貸款額,中介回贈也需要的。扣減貸款額不代表失去了回贈,只是借少了一點錢而已,借少也還少,現金回贈是落袋不需要還的。請參考以下文章:

按揭申請表上,會詢問申請人有沒有經按揭轉介,而該轉介有沒有承諾回贈以及回贈的金額。申請人需要如實申報,然後讓銀行扣減貸款額。有些客人企圖不申報為了不想扣減貸款額,這是不合規的做法,而且也危險,因銀行可能會抽樣向中介 double check 有沒有發放任何形式中介獎賞。

選擇按揭中介注意事項

如選擇按揭中介是為了取轉介回贈,應嚴擇信用可靠的中介,避免被「走數」或「賴數」。有幾點需要留意:

  • 該中介有沒有簽法律文件承諾會回贈?要留意簽承諾書的人是客戶經理還是公司董事。如只是客戶經理簽署承諾書,如該經理離職,公司未必願意兌現回贈承諾。
  • 該中介有沒有健全的私隱政策(privacy policy)承諾不會把客人的資料售賣給第三方作傳銷活動?
  • 該中介的私隱政策有無聲明該中介不會對客人作其他交叉銷售因而對可能會對客人作出騷擾性的傳銷行為?
  • 該中介有沒有對客人收取轉介費?按揭轉介是免費服務,銀行也不客許有合作的中介向客人收取任何轉介費用。
  • 該中介有沒有要求客人提供按揭申請資料?請記住,按揭轉介只是提供資詢服務以及發放中介獎賞,實質申請是客人直接和銀行申請,申請表和相關資料不應經由中介手去處理。

延伸閱讀:

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