2023年5月10日

申請物業按揭,最長可以分30年攤還,根據金管局最新數字,2023年新批按揭平均還款期長達28年,創下新高。同樣的貸款額,還款期越長,每月還款額越低,不過總利息支出就會越高,業主在每月還款額與總利息之間,應該如何選擇?下文會詳細解釋。

縮短還款期

物業按揭還款期最長是幾多年?

按照金管局指引,按揭貸款最長還款年期為30年,所以一般新落成的項目,銀行都願意為貸款人承造30年按揭。至於購買二手物業,還款年期則受到物業樓齡及貸款人年齡的影響,銀行一般會以75或80減樓齡或人齡(兩者中較高的一方)的公式去計算,如果得出來的數字少過30,即代表物業不能借足30年。

攤長30年還款,有何優缺點?

本金被分攤至最長年期,息隨本減,每月的供款也隨之減少,但同時因為還款期數最多,整個按揭累計要支付的總利息開支就會相對較高。

縮短還款期,對入息要求有何影響?

貸款人的每月供款,會用作計算供款與入息比率。以500萬元貸款額的單位為例,再用目前實際按息4.125厘計算,還款期20年比30年的每月還款額多近6,400元,銀行對貸款人的入息要求亦多了約1.3萬元,申請人的入息如達不到要求,或令按揭觸礁或借不到理想的按揭成數。

如何利用還款期對沖加息影響?

如業主目前按揭的實際按息是4.125厘,已經是市場高位,當按揭已過了罰息期,業主可考慮將物業轉按,盡量將新按揭計劃的還款期拉長,減少加息對每月供款的影響。而當按息利率回落後,貸款人亦可考慮重新縮短還款期,盡量在低息環境下多還本金。只要過了罰息期,透過轉按去調整還款年期,更可以順道賺取現金回贈

物業按揭還款期最短是幾多年?

按揭年期最短可做5年,如少於5年,銀行可能會拒絕承造按揭,又或者需要加息,並會免除現金回贈。另外,若因人齡或樓齡原因,令按揭年期要少於5年,或者有年紀大的貸款人想申請30年按揭,借款人都可加入擔保人,只要獲銀行接納,一般都會按申請人意願去決定還款年期。

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