縮短還款期或影響壓測 按揭還款期應如何選擇？

2023年5月10日

申請物業按揭，最長可以分30年攤還，根據金管局最新數字，2023年新批按揭平均還款期長達28年，創下新高。同樣的貸款額，還款期越長，每月還款額越低，不過總利息支出就會越高，業主在每月還款額與總利息之間，應該如何選擇？下文會詳細解釋。

物業按揭還款期最長是幾多年？

按照金管局指引，按揭貸款最長還款年期為30年，所以一般新落成的項目，銀行都願意為貸款人承造30年按揭。至於購買二手物業，還款年期則受到物業樓齡及貸款人年齡的影響，銀行一般會以75或80減樓齡或人齡（兩者中較高的一方）的公式去計算，如果得出來的數字少過30，即代表物業不能借足30年。

攤長30年還款，有何優缺點？

本金被分攤至最長年期，息隨本減，每月的供款也隨之減少，但同時因為還款期數最多，整個按揭累計要支付的總利息開支就會相對較高。

縮短還款期，對壓力測試有何影響？

貸款人的每月供款，會用作計算供款與入息比率，及貸款按揭壓力測試。以500萬元貸款額的單位為例，再用目前實際按息3.5厘計算，還款期20年比30年的每月還款額多近6,600元，壓力測試要求亦多了約1萬元，申請人的入息如達不到要求，或令按揭觸礁或借不到理想的按揭成數。

如何利用還款期對沖加息影響？

目前正處於加息周期，實際按息達3.5厘，業主供樓開支大增。如果按揭已過了罰息期，業主可考慮將物業轉按，盡量將新按揭計劃的還款期拉長，減少加息對每月供款的影響。而當按息利率回落後，貸款人亦可考慮重新縮短還款期，盡量在低息環境下多還本金。只要過了罰息期，透過轉按去調整還款年期，更可以順道賺取現金回贈。

物業按揭還款期最短是幾多年？

按揭年期最短可做5年，如少於5年，銀行可能會拒絕承造按揭，又或者需要加息，並會免除現金回贈。另外，若因人齡或樓齡原因，令按揭年期要少於5年，或者有年紀大的貸款人想申請30年按揭，借款人都可加入擔保人，只要獲銀行接納，一般都會按申請人意願去決定還款年期。

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