2020年11月3日

按證公司今年初月推出定息按揭試驗計劃, 10至20年期的定按息率介乎2.55至2.75厘,目前低息環境令計劃吸引力不大,市場反應未見踴躍,據業內消息只得十數宗申請。

按證今日宣布,因應市場利率的變化,將按息全線下調56點子,10年、15年及20年定按年利率分別為1.99厘、2.09厘和2.19厘,並延長申請期一年至明年10月30日,即日起接受申請。

目前最優惠按揭利為 H+1.35%,封頂位 2.5%。以近日Hibor平均0.25% 計算,即實際按息為 1.6%左右。因此 1.99%-2.15% 之定按計劃,似乎吸引力大增。估計新的定息計劃會吸引不少剛上車人士選用。

按證定息計劃 - 定息按揭計劃

定按免壓力測試,適合入息「掹掹緊」人士

定息計劃除了消除了貸款人未來加息風險外,另一吸引地方是免壓力測試以及DSR(每月供款與入息比率)用較低的利率計算。

舉個例子:假設樓價800萬,做9成按揭借720萬。如是選用H按,DSR以封頂位 2.5%計算,最低入息要求大概為$69000。但如選十年定按,DSR 卻以定按利率 1.99% 計算,最低入息要求則減至大概$54000。

除此之外,壓力測試也是一個考慮。去年政府放寬按揭成數,首置人士做高成數按揭可以免壓力測試。但疫情後銀行略收緊按揭,不少銀行都需要一定程度的壓測。故此,如選定按計劃對於入息「掹掹緊」人士會有優勢。

定息按揭的缺點

是次定按計劃存在幾個缺點:

  1. 沒有現金回贈
  2. 現時如H按總現金回贈可以高達 1.35%(需要扣減貸款額),即每100萬貸款額有$13,500(銀行回贈加中介回贈)。每兩年轉按一次,如利息沒變,都可繼續享受現金回贈,視乎到時的回贈利率。
  3. 沒有mortgage link 戶口
  4. 按保這次定息計劃,銀行應不會提供高息掛勾戶口(mortgage link)
  5. 三年罰息期:首年3%,次年2%,最後一年 1%。而銀行的H按一般罰息期為2年,罰息率一般為首年2%,次年1%。

銀行會出現減息潮?

如客戶選擇定息按揭,跟據上一輪的經驗,銀行只向按證收取一些行政費,因此利潤很微薄。如果大部份申請人都選定按,銀行的按揭業務會受影響。故此,估計銀行的現有H按,為保持競爭力,可能會減息或增加現金回贈吸客。至少,H按的封頂位或降至貼近定息利率的水平,大家可拭目以待。不過,現時定按貸款的配額只有10億港元,配額滿後會不會再加仍是未知之數。

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