收樓前甩走發展商二按 不能不知的三個轉按伏位！

2021年6月18日

購買新盤樓花時，首期較緊張的準業主或會借助發展商二按，取得「一按」以外的高成數按揭部分，以盡快上車。

發展商二按弊處在於低息蜜月期後，按息將大幅飆升，用家普遍認為屆時轉按至銀行即可。然而，一旦忽略利用轉按甩走二按的3大伏位，如意算盤或難以打響。

新盤樓花向銀行申請轉按，需要於收樓後才能提取貸款。所以一般情況下，業主可於收樓前3個月，將發展商二按轉按至銀行。如無意外，收樓日期將等同「關鍵日期」，業主普遍以此日期為參考，計算申請轉按的時間點。

第一個伏位在於，關鍵日期可能隨時改變，以致延誤提取貸款的時間。例如，樓盤建築工程或受天災、惡劣天氣等原因影響，導致關鍵日期延遲，意味銀行放款亦要延後。此外，發展商為加快資金回籠，亦可能要求提早收樓。

另一方面， 2019年放寬的高成數按揭，即1,000萬物業最多可借8成，亦適用於轉按甩走發展商二按，但前提是不能套現、需要購買按揭保險、並須通過按揭保險公司的審批，其中需要提交「自住證明」。

第二個伏位在於，若業主於收樓前3個月，即未入伙就申請高成數按揭轉按，何來水、電、煤賬單等「自住證明」？須留意，發展商的滿意紙和入伙通知書，按保公司不接納為有效自住證明。由於缺乏證明文件，無法申請預早批核按揭，業主只能於入伙後，才申請高成數按揭。

根據銀行估價準則，新樓未入伙前，其估價必定以買入價為準；入伙後則可用市價作為估價參考，相對有彈性。第三個伏位在於，若業主於收樓前即申請轉按，即使其樓盤市價高於買入價，銀行估價仍會以買入價為準，意味無法提高貸款額，從而降低按揭成數。

以新盤買入價650萬元為例，數年前利用發展商二按借八成，即520萬元。如今樓價升至800萬元，轉按後可將按揭成數減至6成 (2023年新例放寬至7成)，毋須花費額外金錢，購買按保做高成數按揭。簡單而言，如果新盤物業已經升值，而且貸款額足以將按揭成數降至7成或以下，則應該待收樓後才申請轉按，以甩走發展商二按。

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