2021年6月18日

購買新盤樓花時,首期較緊張的準業主或會借助發展商二按,取得「一按」以外的高成數按揭部分,以盡快上車。

發展商二按

發展商二按弊處在於低息蜜月期後,按息將大幅飆升,用家普遍認為屆時轉按至銀行即可。然而,一旦忽略利用轉按甩走二按的3大伏位,如意算盤或難以打響。

新盤樓花向銀行申請轉按,需要於收樓後才能提取貸款。所以一般情況下,業主可於收樓前3個月,將發展商二按轉按至銀行。如無意外,收樓日期將等同「關鍵日期」,業主普遍以此日期為參考,計算申請轉按的時間點。

第一個伏位在於,關鍵日期可能隨時改變,以致延誤提取貸款的時間。例如,樓盤建築工程或受天災、惡劣天氣等原因影響,導致關鍵日期延遲,意味銀行放款亦要延後。此外,發展商為加快資金回籠,亦可能要求提早收樓。

另一方面, 2019年放寬的高成數按揭,即1,000萬物業最多可借8成,亦適用於轉按甩走發展商二按,但前提是不能套現、需要購買按揭保險、並須通過按揭保險公司的審批,其中需要提交「自住證明」。

第二個伏位在於,若業主於收樓前3個月,即未入伙就申請高成數按揭轉按,何來水、電、煤賬單等「自住證明」?須留意,發展商的滿意紙和入伙通知書,按保公司不接納為有效自住證明。由於缺乏證明文件,無法申請預早批核按揭,業主只能於入伙後,才申請高成數按揭。

根據銀行估價準則,新樓未入伙前,其估價必定以買入價為準;入伙後則可用市價作為估價參考,相對有彈性。第三個伏位在於,若業主於收樓前即申請轉按,即使其樓盤市價高於買入價,銀行估價仍會以買入價為準,意味無法提高貸款額,從而降低按揭成數。

以新盤買入價650萬元為例,數年前利用發展商二按借八成,即520萬元。如今樓價升至800萬元,轉按後可將按揭成數減至6成,毋須花費額外金錢,購買按保做高成數按揭。簡單而言,如果新盤物業已經升值,而且貸款額足以將按揭成數降至6成或以下,則應該待收樓後才申請轉按,以甩走發展商二按。

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