放寬按保有條件出租自住物業 8大Q&A

2024年8月8日

金管局宣佈由2024年8月8日起放寬按保條件，容許仍然有按保在身的物業可以有條件出租，申請人需要符合失業、有新生嬰孩或其他特殊原因，本篇文章就會詳細講解相關措施的內容，包括申請限制、程序等。

按保出租的3個特殊情況

由今年8月8日起，有按保在身的業主如有以下情況，便可申請將物業出租：

• 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；
• 業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；或
• 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月。

甚麼是其他特別需要？

金管局的新聞稿未有詳細解釋甚麼是「其他特別需要」，筆者嘗試致電按保公司查詢，職員回應指要每個個案都會獨立考慮。據筆者估計，可以嘗試以家庭或工作變動，例如搬近子女學校、轉新工要搬近公司、要搬回去與父母同住方便照顧等，當然，按保公司有最終審批權。不過無論是任何特別需要，業主本身物業需要已自住最少12個月這一點是不變的。

按保出租如何申請？

業主必須提交已簽署的聲明書，並提供相關的證明文件或說明其申請豁免自住的原因，並需要經承按銀行提出申請，銀行和按保公司都會作出審批。

12個月樓花新盤，收樓可否申請出租？

如果是因「其他特別需要」 而申請出租，樓花期不計算入自住期內。不過，如果是買樓花時打算自住，後來因家庭生育或失業的原因，可以在收樓後申請將物業出租。

成功申請按保出租後，可否再買物業？

不可以，措施規定申請出租而獲批的業主，需承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地，而且業主及其同為債務人的配偶或同居伴侶（如有的話）不會在香港購入其他住宅物業，故在出租按保物業後，只能租樓或搬去與家人同住。另外，如申請時擁有其他香港住宅物業，申請都不會被接納。

簽臨約買入連租約物業，成交前太太懷孕，能否申請按保上會?

新措施似乎只涵蓋已經上會並且供款中的按保個案，目的是幫助因突發狀況或自住期間因住屋需求改變、又不想賣樓的業主提供多一個選項，讓他們以「雙租」或搬回老家的方式解決困局。至於買入連租約物業而未成交的買家，當初在簽臨約時理應有繳付最少四成首期的預算，亦從來沒有將物業用作「自住」的打算，並不符合按保的初衷。這類連租約物業買家，想藉著申請高成數按揭而「節省」首期，相信並非今次放寛的受惠對象。

在申請期間可否先出租物業；或在申請前租出物業，然後補交申請？

業主需要先申請獲批後才可以出租，如未獲得同意甚至未申請前已將物業出租，有機會視作違反按保條件，有機會被call loan，甚至負上刑責。

問銀行借7成按揭，可否出租？

不可以，出租按揭最多只能借6成，而且要知會銀行，超過6成按揭，銀行不會同意。

如業主突然有財困，600萬以下的物業可重上按保套現，能否同時申請出租？

不能夠，按保要求如果以「其他特別需要」申請出租，需要自住12個月，並且要申請按保時起計算。

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