2020年1月20日

政府實施新按揭政策前,市場上透過銀行做的按揭,即供計劃平均佔60%,建期則佔 40%。而新政策後,建期計劃比率會不會上升呢?其實是新政策後,目前只有Wetland是唯一一較大型的樓盤,因此未夠數據睇到趨勢。而wetland 建期佔逾八成,表面上睇落同按揭成數有關,但其實亦有其他原因。

即供與建期實際折扣相差不大

首先,最重要的原因是折扣。Wetland如用即供無發展商二按,同建期相比折扣相差8%,但就需要4成首期。如果無4成首期,要做高成數按揭,比如8成的話,用發展商即供按揭相比用建期上HKMC,折扣其實只相差3-4%,但由於樓花期長達超過1年,要白供一年,扣除即供利息,即供同建期其實折扣是一樣。因此大部份客人如需要高成數按揭,都會選擇建期上HKMC而不選即供借發展商按揭,保持彈性,亦可避免即供因優惠較多而做按揭會被扣減貸款額。而且,借發展商按揭批核不透明,未必批到,但HKMC透明度高,批核標準清晰,如入息符合資格,有完整入息證明,一般都批到。

現時銀行Offer不夠吸引

另一原因是銀行offer。依家銀行按揭利率2.5%,大部分回贈得1%左右,offer不太靚。好多客人預期今年第一季,由於銀行要跑2020年的按揭數,稍後會提供較吸引的offer。而業主選擇建期,是即供期內都可隨時轉回即供並取回即供優惠,一般嚟講發展商都會肯批。因此,有d客人會持觀望態度先選建期,等待銀行的靚offer,才轉回即供,並用最新的銀行offer 上會。如銀行不提升offer,便等到建期才上會,反正如果業主做高成數按揭扣除即供利息折扣都係一樣。

另外亦有些客人選建期,是由於入息證明未完善,比如未有稅單,或入息唔夠計但預期會加薪,因此就選建期buy time 上會。

結論是選擇建期的新盤買家比例有所提升,並不單單是因為政府放寬按揭成數,亦與其他因素有關比如折扣優惠、樓花期、發展商按揭選擇、入息證明文件、以及預期銀行offer等。

選擇建期的風險

選擇建期的最大風險是樓價下跌風險。如果到建期時樓價跌超過20%以上,銀行有權以當時估價而非買入價去計按揭成數,因而便有機會出現批不足按揭金額的情況。不過,過去幾年未曾發生這類事件,因過去幾年樓價都是上升,未曾大調整,但如之後大調整,銀行可保留這權利。

另一風險是利率上升。如果建期時利息大幅上升,便要捱貴息上會,而且如利息上升因而每月還款上升的話,入息有機會不夠計,選擇行建期的買家宜計清計楚以上風險。

 

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