2020年1月20日
政府實施新按揭政策前,市場上透過銀行做的按揭,即供計劃平均佔60%,建期則佔 40%。而新政策後,建期計劃比率會不會上升呢?其實是新政策後,目前只有Wetland是唯一一較大型的樓盤,因此未夠數據睇到趨勢。而wetland 建期佔逾八成,表面上睇落同按揭成數有關,但其實亦有其他原因。
即供與建期實際折扣相差不大
首先,最重要的原因是折扣。Wetland如用即供無發展商二按,同建期相比折扣相差8%,但就需要4成首期。如果無4成首期,要做高成數按揭,比如8成的話,用發展商即供按揭相比用建期上HKMC,折扣其實只相差3-4%,但由於樓花期長達超過1年,要白供一年,扣除即供利息,即供同建期其實折扣是一樣。因此大部份客人如需要高成數按揭,都會選擇建期上HKMC而不選即供借發展商按揭,保持彈性,亦可避免即供因優惠較多而做按揭會被扣減貸款額。而且,借發展商按揭批核不透明,未必批到,但HKMC透明度高,批核標準清晰,如入息符合資格,有完整入息證明,一般都批到。
現時銀行Offer不夠吸引
另一原因是銀行offer。依家銀行按揭利率2.5%,大部分回贈得1%左右,offer不太靚。好多客人預期今年第一季,由於銀行要跑2020年的按揭數,稍後會提供較吸引的offer。而業主選擇建期,是即供期內都可隨時轉回即供並取回即供優惠,一般嚟講發展商都會肯批。因此,有d客人會持觀望態度先選建期,等待銀行的靚offer,才轉回即供,並用最新的銀行offer 上會。如銀行不提升offer,便等到建期才上會,反正如果業主做高成數按揭扣除即供利息折扣都係一樣。
另外亦有些客人選建期,是由於入息證明未完善,比如未有稅單,或入息唔夠計但預期會加薪,因此就選建期buy time 上會。
結論是選擇建期的新盤買家比例有所提升,並不單單是因為政府放寬按揭成數,亦與其他因素有關比如折扣優惠、樓花期、發展商按揭選擇、入息證明文件、以及預期銀行offer等。
選擇建期的風險
選擇建期的最大風險是樓價下跌風險。如果到建期時樓價跌超過20%以上,銀行有權以當時估價而非買入價去計按揭成數,因而便有機會出現批不足按揭金額的情況。不過,過去幾年未曾發生這類事件,因過去幾年樓價都是上升,未曾大調整,但如之後大調整,銀行可保留這權利。
另一風險是利率上升。如果建期時利息大幅上升,便要捱貴息上會,而且如利息上升因而每月還款上升的話,入息有機會不夠計,選擇行建期的買家宜計清計楚以上風險。
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
- 轉介超過50000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Forbes 福布斯「卓越企業領袖」, 2022
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
按揭入門
按揭成數 | 9成按揭 | 銀行及中介按揭回贈計算方法
壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折
擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD |
居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽
Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭