2020年11月24日

以下是星之谷獲邀新城財經台《香樹輝King King傾》之訪問手稿。節目重溫可點擊以下:

http://www.metroradio.com.hk/MetroFinance/Multimedia/wmpopup_archive2.asp?http://testmp3.http.akamai-trials.com/104/20201123/104_202011230900.mp3

樓市展望

  1. 雖然疫情有反覆,但本港樓價未見有明顯影響,近期不少新盤推售氣氛熱鬧,究竟如何看目前樓市情況?
  • 受大圍站新盤帶動,近期樓市成交旺盛
  • 雖然今年爆發疫情,但樓市成交並沒有變得淡靜,今年住宅成交量和去年相約,約50000
  • 根據我們的資料庫,9月疫情穩定後,新買的按揭查詢也比之前一季多了20%。通常有新盤,尤其大盤推出前,二手都會較靜,但當新盤消耗後,二手樓又會恢復活躍
  • 整體來說,疫情對樓市交投的影響似乎沒有想像中大
  1. 目前各國仍然採取寬鬆貨幣政策,外圍低息環境持續下,未來利率走勢如何?

  • 預計環球利率將維持在接近0或負的水平,現時美國10年債息只是0.86%2年為0.16%,市場預期未來幾年利率都是接近零
  1. 本港利息預期一段時間仍會處於目前水平,閣下認為,低息環境會持續多久?利率與樓市的關係?

  • 觀察過往樓市周期,如利率低於通脹,即所謂negative real interest rate,香港樓價會上升;相反如利率高於通脹,樓價會出現調整或下跌
  • 現時香港通脹仍為0.4%,除非出現持續性通縮,否則銀紙貶值環境下,樓市難大跌
  • 另外,現時租金回報仍然是2%3%左右,而供樓利息1.4%,供樓始終平過租樓,加上香港房屋供應仍然未能應付每年新增的需求,以及政府放寬按揭成數後,上車的門檻大大減低,更多年輕人選擇買樓,而非租樓
  • 買樓其實比租樓著數,除了因供樓平過租樓外,供樓申請按揭有現金回贈,供樓利息可扣稅,亦可從銀行享有高息存款戶口mortgage link,好多優惠加起來優勢便很顯著。去年現金回贈超過2%時,很多客人便兩年轉按一次取現金回贈,如持續咁做,30年間供樓其實很多年是免息
  1. 近日有指部份銀行削減H股利率,現時按息水平如何?為何有此現?未來按息走勢如何?以那類型計劃最受歡
  • 現時,個別中小銀行最低可做H+1.3%,相比幾個月前仍是H+1.5%,利率有所下調,同時銀行的現金回贈普遍亦有增加,由之前接近0%,到現在部分銀行可做到1%以上
  • 估計原因有幾方面,首先因年尾銀行需要跑2021年的按揭數,因此減息加回贈吸引客戶;另外,按證公司推出的定息計劃也減了息,十年定息減至1.99%,銀行為增加競爭力,H按利率無可避免需要下調,加上hibor 持續下跌,銀行的資金成本下降,有空間可以再調低點利息
  • 我們估計,未來按息走勢都會慢慢下跌,封頂位會由現時的P-2.75%,即2.5厘,繼續下調
  • 現時最受歡迎的按揭計劃仍然是H按,超過8成按揭客戶採用
  1. 早幾年部份發展商都有提供俗稱優惠計劃,目前若要上會,會否出現問題?
  • 由於政府放寬了按揭成數政策,現時上會其實比過往容易
  • 以往如果由呼吸plan轉按到銀行,如樓價600萬以上,成數只可以最高6成。但由於呼吸plan一般都是借8成或以上,客戶很難把發展商按揭轉到銀行,除非補錢,因此便要繼續行發展商按揭捱貴息。但去年政府放寬按揭成數後,1000萬或以下轉按可以最高借8成,變相很多採用呼吸plan或發展商二按的貸款人都可轉按到銀行享受低息
  • 不過要留意,如轉按多過6成,要經按保,審批會較嚴,比如需要稅單、強積金供款紀錄,需要壓力測試,物業也必須是自住
  1. 香港最新失業率仍處於16年高位,6.4%多個行業面臨裁員甚至倒閉潮,而第二期保就業即將在月底結束,不少企業都指將會裁員或減薪,經濟情況與樓市關係?
  • 影響樓市的因素很多,比如利率、經濟環境、貨幣供應、政府政策、房屋供應、股市走勢等等,如是run 一個regression analysis,這些因素加起來都能解釋到過去幾十年的樓市波幅,但如是獨立一個因素,correlation 並不很大,即好似經濟或失業咁,直覺上經濟不好樓價應下跌,但從數據上看單是這個因素預測樓市升跌又不很準確
  • 我認為應該要多個因素來分析,比如利率、貨幣供應、政府近期政策、房屋供應等因素都是利好樓市,股市也沒有大跌,則樓市不應太悲觀
  • 事實上,如是自住,不應去預測樓市,因如睇錯會影響成家人的長遠生活計劃。以置業安居的角度上看,只要有需要,並供得起夠首期,樓是應該要買的
  1. 根據金管局較早時數據顯示,今年第三季錄得199宗新增的負資產個案,疫情有否影響按揭業務發展?估計未來情況會否有機會進一步惡化?
  • 因政府放寬了按揭成數,其實只要樓市有10%調整,就必然會產生了負資產個案。如樓市的調整幅度不大,負資產應不會急升。根據我們的客戶資料庫以及訪問各大銀行,9按其實只佔所有按揭申請10%-15%左右,影響不是很大
  • 至於在銀行角度上,由於高成數按揭是有政府做擔保,這些負資產也不會對銀行的壞帳風險增加,銀行亦不會因貸款人負資產而call loan,因此毋須過份擔心
  1. 銀行在業務上的取態如何?就閣下了解,銀行在按揭業務上的部署如何?以那類金額物業為主?

  • 以利率和優惠來說,銀行的取態正逐步放寬。但以批核來說,在疫情期間銀行的批核是稍為比以往嚴格
  • 舉例﹕1) 按保去年放寬首置上車免壓測,但陸陸續續大部份銀行都會要求某程度上的壓測;2) 高齡人士,比如60歲以上,申請按揭較以往困難;3) 以往如沒有收入,有層供滿的自住樓,可以以資產方式申請按揭,現在比以往困難;4) 一些低質素的入息,比如現金支票糧、或自僱人士,又或質素較低的物業比如村屋或舊樓,審批較以往嚴謹
  • 銀行取態是較喜歡質素高的入息或物業。不過,又不是每間銀行都咁嚴或無彈性,貨比三家最重要
  • 整體來說,審批是較以往難了少少,但都不是嚴重收緊。比如見到很多銀行對於國泰員工,都可接受按揭,只要簽了新合約便成。貸款金額方面,400萬至500萬貸款額以上,大部份銀行都可以取到最佳按揭計劃
  • 另外,近期我地睇到如做高成數按揭,按保對於「自住」的要求比以往嚴謹咗,尤其本身或配偶有其他物業或聲稱物業是給家人住的話,按保審批是較嚴謹
  1. 政府將於本月底前公布新一份施政報告,市場憧憬是否有機會再放寬按揭成數限制,對此又有何看法?

  • 我估計應不會再放寬

  • 因政府放寬的目的是幫年輕人上車,而上車樓一般都是1000萬以下。超過1000萬物業,買家一般都是高中產,政府在平衡金融體系風險和幫市民上車之下,預計不會為1000萬以上的樓提供高成數按揭
  1. 香港按揭證券定息按揭計劃延長一年至明年10月底,並因應市場的利率改變調低定息利率,市場對定息按揭需求又有幾大?市場有不少按揭計劃及產品,買家入市應如何選擇按揭計劃?
  • 之前定息是2.55%2.75%市場認受性不大,只有很少申請。今次定息最低減至1.99%,估計認受性會增加

  • 但也要睇兩個因素﹕1) 近日H按已跌到最低1.45%1.5%, 比起 1.99%又相差了 約0.5%,以400萬貸款額計算,如選定息每月供款比起H按會多了2000幾蚊。那麼,究竟用定息買個加息保險值吾值2000幾蚊便見人見智;2) 要留意如選定按,是沒有現金回贈,也享受不到高息存款戶口mortgage link。更重要時,銀行不太積極向客戶推定息按揭,以我所知,定息按揭是按證的計劃,銀行只是收取一個行政費,因此較為傾向推H

  • 不過定息有個優點,就是真的無壓力測試。雖然首置按保都可免壓測,但銀行為風險管理,都會需要貸款人過到一定程度的壓力測試,但如定息就真的可以無壓測,因利率十年間是不會變

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