暢談香港樓市或按揭趨勢展望

2020年11月24日

以下是星之谷獲邀新城財經台《香樹輝King King傾》之訪問手稿。節目重溫可點擊以下：

http://www.metroradio.com.hk/MetroFinance/Multimedia/wmpopup_archive2.asp?http://testmp3.http.akamai-trials.com/104/20201123/104_202011230900.mp3

1. 雖然疫情有反覆，但本港樓價未見有明顯影響，近期不少新盤推售氣氛熱鬧，究竟如何看目前樓市情況？

• 受大圍站新盤帶動，近期樓市成交旺盛
• 雖然今年爆發疫情，但樓市成交並沒有變得淡靜，今年住宅成交量和去年相約，約50000宗
• 根據我們的資料庫，9月疫情穩定後，新買的按揭查詢也比之前一季多了20%。通常有新盤，尤其大盤推出前，二手都會較靜，但當新盤消耗後，二手樓又會恢復活躍
• 整體來說，疫情對樓市交投的影響似乎沒有想像中大

2. 目前各國仍然採取寬鬆貨幣政策，外圍低息環境持續下，未來利率走勢如何？

• 預計環球利率將維持在接近0或負的水平，現時美國10年債息只是0.86%、2年為0.16%，市場預期未來幾年利率都是接近零

3. 本港利息預期一段時間仍會處於目前水平，閣下認為，低息環境會持續多久？利率與樓市的關係？

• 觀察過往樓市周期，如利率低於通脹，即所謂negative real interest rate，香港樓價會上升；相反如利率高於通脹，樓價會出現調整或下跌
• 現時香港通脹仍為0.4%，除非出現持續性通縮，否則銀紙貶值環境下，樓市難大跌
• 另外，現時租金回報仍然是2%至3%左右，而供樓利息1.4%，供樓始終平過租樓，加上香港房屋供應仍然未能應付每年新增的需求，以及政府放寬按揭成數後，上車的門檻大大減低，更多年輕人選擇買樓，而非租樓
• 買樓其實比租樓著數，除了因供樓平過租樓外，供樓申請按揭有現金回贈，供樓利息可扣稅，亦可從銀行享有高息存款戶口mortgage link，好多優惠加起來優勢便很顯著。去年現金回贈超過2%時，很多客人便兩年轉按一次取現金回贈，如持續咁做，30年間供樓其實很多年是免息

4. 近日有指部份銀行削減H股利率，現時按息水平如何？為何有此現象？未來按息走勢如何？以那類型計劃最受歡迎？

• 現時，個別中小銀行最低可做H+1.3%，相比幾個月前仍是H+1.5%，利率有所下調，同時銀行的現金回贈普遍亦有增加，由之前接近0%，到現在部分銀行可做到1%以上
• 估計原因有幾方面，首先因年尾銀行需要跑2021年的按揭數，因此減息加回贈吸引客戶；另外，按證公司推出的定息計劃也減了息，十年定息減至1.99%，銀行為增加競爭力，H按利率無可避免需要下調，加上hibor 持續下跌，銀行的資金成本下降，有空間可以再調低點利息
• 我們估計，未來按息走勢都會慢慢下跌，封頂位會由現時的P-2.75%，即2.5厘，繼續下調
• 現時最受歡迎的按揭計劃仍然是H按，超過8成按揭客戶採用

5. 早幾年部份發展商都有提供俗稱優惠計劃，目前若要上會，會否出現問題？

• 由於政府放寬了按揭成數政策，現時上會其實比過往容易
• 以往如果由呼吸plan轉按到銀行，如樓價600萬以上，成數只可以最高6成。但由於呼吸plan一般都是借8成或以上，客戶很難把發展商按揭轉到銀行，除非補錢，因此便要繼續行發展商按揭捱貴息。但去年政府放寬按揭成數後，1000萬或以下轉按可以最高借8成，變相很多採用呼吸plan或發展商二按的貸款人都可轉按到銀行享受低息
• 不過要留意，如轉按多過6成，要經按保，審批會較嚴，比如需要稅單、強積金供款紀錄，需要壓力測試，物業也必須是自住

6. 香港最新失業率仍處於16年高位，至 6.4%，多個行業面臨裁員甚至倒閉潮，而第二期保就業即將在月底結束，不少企業都指將會裁員或減薪，經濟情況與樓市關係？

• 影響樓市的因素很多，比如利率、經濟環境、貨幣供應、政府政策、房屋供應、股市走勢等等，如是run 一個regression analysis，這些因素加起來都能解釋到過去幾十年的樓市波幅，但如是獨立一個因素，correlation 並不很大，即好似經濟或失業咁，直覺上經濟不好樓價應下跌，但從數據上看單是這個因素預測樓市升跌又不很準確
• 我認為應該要多個因素來分析，比如利率、貨幣供應、政府近期政策、房屋供應等因素都是利好樓市，股市也沒有大跌，則樓市不應太悲觀
• 事實上，如是自住，不應去預測樓市，因如睇錯會影響成家人的長遠生活計劃。以置業安居的角度上看，只要有需要，並供得起夠首期，樓是應該要買的

7. 根據金管局較早時數據顯示，今年第三季錄得199宗新增的負資產個案，疫情有否影響按揭業務發展？估計未來情況會否有機會進一步惡化？

• 因政府放寬了按揭成數，其實只要樓市有10%調整，就必然會產生了負資產個案。如樓市的調整幅度不大，負資產應不會急升。根據我們的客戶資料庫以及訪問各大銀行，9按其實只佔所有按揭申請10%-15%左右，影響不是很大
• 至於在銀行角度上，由於高成數按揭是有政府做擔保，這些負資產也不會對銀行的壞帳風險增加，銀行亦不會因貸款人負資產而call loan，因此毋須過份擔心

8. 銀行在業務上的取態如何？就閣下了解，銀行在按揭業務上的部署如何？以那類金額物業為主？

• 以利率和優惠來說，銀行的取態正逐步放寬。但以批核來說，在疫情期間銀行的批核是稍為比以往嚴格
• 舉例﹕1) 按保去年放寬首置上車免壓測，但陸陸續續大部份銀行都會要求某程度上的壓測；2) 高齡人士，比如60歲以上，申請按揭較以往困難；3) 以往如沒有收入，有層供滿的自住樓，可以以資產方式申請按揭，現在比以往困難；4) 一些低質素的入息，比如現金支票糧、或自僱人士，又或質素較低的物業比如村屋或舊樓，審批較以往嚴謹
• 銀行取態是較喜歡質素高的入息或物業。不過，又不是每間銀行都咁嚴或無彈性，貨比三家最重要
• 整體來說，審批是較以往難了少少，但都不是嚴重收緊。比如見到很多銀行對於國泰員工，都可接受按揭，只要簽了新合約便成。貸款金額方面，400萬至500萬貸款額以上，大部份銀行都可以取到最佳按揭計劃
• 另外，近期我地睇到如做高成數按揭，按保對於「自住」的要求比以往嚴謹咗，尤其本身或配偶有其他物業或聲稱物業是給家人住的話，按保審批是較嚴謹

9. 政府將於本月底前公布新一份施政報告，市場憧憬是否有機會再放寬按揭成數限制，對此又有何看法？

• 我估計應不會再放寬

• 因政府放寬的目的是幫年輕人上車，而上車樓一般都是1000萬以下。超過1000萬物業，買家一般都是高中產，政府在平衡金融體系風險和幫市民上車之下，預計不會為1000萬以上的樓提供高成數按揭

10. 香港按揭證券定息按揭計劃延長一年至明年10月底，並因應市場的利率改變調低定息利率，市場對定息按揭需求又有幾大？市場有不少按揭計劃及產品，買家入市應如何選擇按揭計劃？

• 之前定息是2.55%至2.75%，市場認受性不大，只有很少申請。今次定息最低減至1.99%，估計認受性會增加

• 但也要睇兩個因素﹕1) 近日H按已跌到最低1.45%至1.5%, 比起 1.99%又相差了 約0.5%，以400萬貸款額計算，如選定息每月供款比起H按會多了2000幾蚊。那麼，究竟用定息買個加息保險值吾值2000幾蚊便見人見智；2) 要留意如選定按，是沒有現金回贈，也享受不到高息存款戶口mortgage link。更重要時，銀行不太積極向客戶推定息按揭，以我所知，定息按揭是按證的計劃，銀行只是收取一個行政費，因此較為傾向推H按

• 不過定息有個優點，就是真的無壓力測試。雖然首置按保都可免壓測，但銀行為風險管理，都會需要貸款人過到一定程度的壓力測試，但如定息就真的可以無壓測，因利率十年間是不會變