2020年10月9日

有限公司持有的物業,可以做按揭。但由於當投資用途,無論是住宅或工商物業,按揭成數最高只能5成。

如物業是有限公司持有,大部份銀行都需要股東做擔保人/借款人,而擔保或借款人的股份加起來需要超過50%。借款人需要personal guarantee按揭還款。舉個例子,公司有3個股東,每人佔30%股權,那麼需要兩個或以上借款人/擔保人才可申請按揭。

個別銀行可以非股東做借款人,但不能套現

有大銀行可以用非股東做借款人,只要入息夠計,也可以借盡按揭成數。不過,這不適用於套現,只適用於新買或非套現性的轉按。如果轉按需要套現,需要股東做擔保人,而擔保人股份的總和需要超過50%。

很多時買有限公司持有的物業是透過公司股份轉名,這樣可以慳印花稅。這種方式買物業需要先full pay,完成轉名後可以現契重按。但留意,現契重按也是套現的一種,因此還是需要借款人或擔保人的股份總和超過 50%。

有限公司持有物業按揭

非借款人的股東會不會註上TU?

按揭放款後,按揭會註入借款人或擔保人的TU上,因此會影響他們日後的貸款能力。但其他沒有做借款人或擔保人的股東,不會註入TU內,理論上日後再做其他按揭不會計mortgage count。不過仍有個拐點。其他股東,如果都是經這間公司出糧,日後要做其他按揭的話,有機會銀行透過公司查冊,發現是自己公司出糧,會要求查閱公司財務報表。那麼,到時當銀行發覺該公司有按揭貸款的話,有些銀行會把該按揭貸款當成是申請人的負債,也可能會計算mortgage count。眾所周知,如申請按揭時有其他mortgage count,按揭成數會扣減一成,也需要通過較嚴謹的壓力測試。不過不必擔心,不是所有銀行採用這種批核標準,因此貨比三家是重要。

空殼和營運公司申請按揭的分別

最後溫提,如果持有物業的有限公司是空殼公司,按揭的審批較簡單,基本上只會審批借款人和擔保人的入息能力。但如持有物業的公司是營運公司,審批便會較複雜。有些銀行可能需要提供營運公司的財務報表和流水帳,會查閱營運公司的賺錢能力和其他債務。

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