2022年1月27日

擔保人責任重大,除了所擔保的按揭之外,借款人所有在銀行的貸款都可能會上身。

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很多人都以為成為家人的按揭擔保人,幫家人承造按揭買樓是小事,因為只要借款人準時供樓,擔保人就不會有其他責任,安枕無憂。不過,這其實是個誤解,因為大部份按揭都有「All Monies」條款。

按揭中的「All Monies」條款是指,當您為家人層樓做按揭擔保人的時候,除了層樓本身擔保人要負責任之外,借款人所有在銀行的貸款,包括信用卡、私貸、車貸、其他按揭等等,擔保人都會自動為借款人擔保。

有限度擔保不是真正「有限」

在香港,所有銀行都是實行「有限度擔保」(limited guarantee),即是指擔保人所負責的貸款金額,就是最初按揭的金額。舉例而言,假設承造按揭的單位樓價是800萬,承造9成按揭的情況下,貸款及擔保的金額就都是720萬。

如果按揭有「All Monies」條款,除了擔保的單位之外,所有貸款人在銀行的其他新舊貸款,如果最後未能還款,都會自動用層樓做抵押品。

故此,如果貸款人在銀行的任何貸款中拒「找數」,銀行都有機會去追擔保人欠款,但上限為最初的有限度擔保金額。用以上例子去說明,即上限為720萬。

雖然隨著還款年期的減少,貸款人實際每月供樓金額會慢慢減少,而按揭的貸款都會降至720萬以下,但擔保人在銀行的責任仍然是720萬元,直到層樓供完。

新做貸款 自動入擔保人數

再用以上例子,假設十年後,樓宇按揭的貸款降到600萬,但期間貸款人又再向銀行申請100萬稅貸,由於 600萬 + 100萬 = 700 萬是少於原擔保金額的720萬,故此新做的100萬稅貸,擔保人也會自動上身。

假如貸款人拒絕供樓,銀行是有權向擔保人追討700萬而不只是按揭餘款600萬,這一點要讀者加倍留意!

要留意,貸款人新做的貸款,是可以在不需要擔保人同意下,使擔保人自動上身的。而如果貸款人不斷向銀行再借錢,只要在銀行的總貸款是少於720萬,擔保人都要負責。

如果物業進行加按,是需要擔保人簽署的。所以貸款人不能隨意為層樓加按,除非甩擔保人。不過,如果貸款人不是加按而是申請銀行的私人貸款,就不需要擔保人簽署,不過,擔保人會自動承擔責任,上限是原擔保金額。

不是所有按揭都是行 All Monies

當然,不是所有按揭貸款都是行 All Monies。例如公務員用政府的首期貸款申請按揭,就不會行 All Monies。

如果按揭不是 All Monies的話,擔保人的責任就只是層樓的按揭餘款。

銀行追討欠款的流程,或會影響擔保人信貸紀錄

如果貸款人拒絕供款,不論是按揭、私貸或其他貸款,只要銀行追貸款人不遂,最後就會追擔保人。

如果銀行追數不逐,更有機會會向貸款人及擔保人申請民事訴訟。所有民事訴訟都會永久註入貸款人及擔保人的環聯信貸(TU)內的 Public Records一欄,有機會嚴重影響擔保人的信貸評級。

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