未補地價居屋拒批的5大原因

2020年12月31日

眾所周知，未補地價居屋，因有政府做擔保人，申請按揭極為易批。通常申請居屋按揭，只需要聲明家庭總收入，不用提供入息證明，收入夠供樓便可以批。不過，其實有幾個情況銀行或會拒批按揭。

未補地價居屋拒批原因包括以下：

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拒批原因 1：曾經在該銀行有壞帳紀錄

如在某銀行過去有壞帳紀錄，在該銀行申請按揭，一般都不會批，就算物業是未補地價居屋有政府做擔保。讀者可能會問：那麼不在該銀行申請便成嗎？理論上是的，但實際上筆者觀察很多人如在銀行「走數」，一般都不只走一間銀行。未補地價居屋，如是二手以及較高樓齡，能做足25年還款期的銀行不多，通常只是3大行。如不幸曾經在 3大行都「走過數」，因此不能在3大行申請按揭的話，到中小行申請未必能做足25年年期。

拒批原因 2：本身在銀行有其他私貸

筆者觀察過有個案，如本身在銀行有私貸，再申請未補地價居屋銀行不太願意批。原因是申請未補地價居屋不需要提供入息證明，只是聲明入息的金額。故此如在該行有其他私貸，銀行或會覺得貸款風險增加。有兩個方法解決：其一是申請其他銀行，其二是主動提供入息證明，顯示到入息足夠應付私款以及按揭的每月還款，讓銀行有信心。

拒批原因 3：貸款人年齡

很多家庭都推長者來作為居屋申請人，因可以以家有長者核心家庭的計劃來排居屋，會有優先權。但要留意，如買二手居屋，長者年齡太大的話，銀行未必批得足貸款年期。近期銀行收緊按揭，二手居屋的年期一般以85減樓齡計算還款期。即是說，假設長者是70歲的話，申請二手居屋按揭只能有15年還款期。如想做足25年的話，貸款人的年齡不可超過60歲。

一手居屋比二手寬鬆，一手居屋的還款期可以以95或105減人齡來計算還款期。

讀者或會問：如果加擔保人可否？答案是不能，因居屋按揭是沒有擔保人概念，擔保人就是政府。不過，如物業是聯名而不是長者單名，那麼如另一業主是較年輕人士，做足25年按揭應無難度。

拒批原因 4：TU評級

申請未補地價居屋按揭，銀行仍都會check TU。不過和私樓相比，居屋的批核標準較寬鬆，只要TU評級不是去到 I 級，按揭批核都不會有問題。

拒批原因 5：破產

破產其間不能申請按揭，但當破產令解除後，可以申請居屋按揭。相比私樓這是比較寬鬆，如私樓的話，需要破產令解除後7年才可申請按揭。但如主申請人沒有破產，但家庭成員有破產，這不影響按揭批核，因居屋按揭不會理會家庭成員的TU或破產狀態。

除以上5大原因外，以下細節也需要留意：

• 如樓齡大，還款期未必可做足25年
• 如居屋已過了擔保期，需要入息證明及壓力測試

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