2020年12月31日

眾所周知,未補地價居屋,因有政府做擔保人,申請按揭極為易批。通常申請居屋按揭,只需要聲明家庭總收入,不用提供入息證明,收入夠供樓便可以批。不過,其實有幾個情況銀行或會拒批按揭。

未補地價居屋拒批原因包括以下:

    1. 曾經在該銀行有壞帳紀錄
    2. 本身在該銀行有借其他私人貸款
    3. 貸款人年紀太大
    4.  TU 評級為 I 級
    5. 貸款人破產令未解除

對有關未補地價居屋按揭有任何疑問,歡迎留言向我們了解


 

拒批原因 1:曾經在該銀行有壞帳紀錄

如在某銀行過去有壞帳紀錄,在該銀行申請按揭,一般都不會批,就算物業是未補地價居屋有政府做擔保。讀者可能會問:那麼不在該銀行申請便成嗎?理論上是的,但實際上筆者觀察很多人如在銀行「走數」,一般都不只走一間銀行。未補地價居屋,如是二手以及較高樓齡,能做足25年還款期的銀行不多,通常只是3大行。如不幸曾經在 3大行都「走過數」,因此不能在3大行申請按揭的話,到中小行申請未必能做足25年年期。

拒批原因 2:本身在銀行有其他私貸

筆者觀察過有個案,如本身在銀行有私貸,再申請未補地價居屋銀行不太願意批。原因是申請未補地價居屋不需要提供入息證明,只是聲明入息的金額。故此如在該行有其他私貸,銀行或會覺得貸款風險增加。有兩個方法解決:其一是申請其他銀行,其二是主動提供入息證明,顯示到入息足夠應付私款以及按揭的每月還款,讓銀行有信心。

拒批原因 3:貸款人年齡

很多家庭都推長者來作為居屋申請人,因可以以家有長者核心家庭的計劃來排居屋,會有優先權。但要留意,如買二手居屋,長者年齡太大的話,銀行未必批得足貸款年期。近期銀行收緊按揭,二手居屋的年期一般以85減樓齡計算還款期。即是說,假設長者是70歲的話,申請二手居屋按揭只能有15年還款期。如想做足25年的話,貸款人的年齡不可超過60歲。

一手居屋比二手寬鬆,一手居屋的還款期可以以95或105減人齡來計算還款期。

讀者或會問:如果加擔保人可否?答案是不能,因居屋按揭是沒有擔保人概念,擔保人就是政府。不過,如物業是聯名而不是長者單名,那麼如另一業主是較年輕人士,做足25年按揭應無難度。

拒批原因 4:TU評級

申請未補地價居屋按揭,銀行仍都會check TU。不過和私樓相比,居屋的批核標準較寬鬆,只要TU評級不是去到 I 級,按揭批核都不會有問題。

拒批原因 5:破產

破產其間不能申請按揭,但當破產令解除後,可以申請居屋按揭。相比私樓這是比較寬鬆,如私樓的話,需要破產令解除後7年才可申請按揭。但如主申請人沒有破產,但家庭成員有破產,這不影響按揭批核,因居屋按揭不會理會家庭成員的TU或破產狀態。

除以上5大原因外,以下細節也需要留意:

  • 如樓齡大,還款期未必可做足25年
  • 如居屋已過了擔保期,需要入息證明及壓力測試

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