【居屋公屋補地價】申請程序、補地價折扣率計法、按揭估價等一文睇清

最後更新：18/07/24 @ 4:31 下午

為未補地價居屋或公屋補地價，除可用自有現金外，亦能透過銀行按揭套現完成。本文將詳細解釋，如何透過銀行按揭套現以補地價、相關注意事項以及箇中技巧。

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居屋公屋補地價好處

補地價後，物業可以出租（如按揭成數6成或以下），並能隨時加按套現，以及出售予非綠表或白表人士，增加市場流通量。

注意：通過租置計劃的單位購入不足5年，以及居屋單位購入不足15年，均不能補地價。

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計算居屋公屋補地價的方法？

單位現時市值 x 折扣率 = 補地價金額

假設所持有的未補地價居屋或公屋，自由市場價格為600萬，折扣率 30％，預計補地價金額為180萬元（600萬x30％）。

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如何得知居屋或公屋折扣率？

居屋或公屋折扣率可從以下途徑得知：

• 未補地價居屋購買證上，有首次出售日期、買入價、以及「購入時的十足市值」，
  折扣率 ＝(購入時的十足市價-買入價)/購入時的十足市價x 100%
• 如果已遺失購買證，可到田土廳進行土地查冊，勾回當時的買賣合約，便得知以上資料。田土廳查冊需要25元，勾回買賣合約需要約100元。

田土廳網頁：

• https://www1.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp?language=zh_TW

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如何透過按揭套現以補地價？

以上文提到的市價600萬元的資助房屋為例，物業未償還按揭餘額是100萬元，透過銀行重做按揭可借7成，即最多借420萬元，部分用以償還原有按揭100萬元、補地價180萬元，餘下140萬元則可自由使用。不過，實際的物業估價以及補地價金額，以房署批核為準。

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居屋或公屋申請補地價有甚麼程序？

未補地價居屋或公屋申請補價的程序如下：

• 先向房署申請補地價，並繳交手續費6,230元，相關費用會於申請人日後決定補地價時退回
• 房署同意後，將委托測量師行到單位驗樓及估價
• 房署發出評估補價通知書後，到銀行申請按揭
• 上律師樓完成手續

參考房署網頁：

• https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/home-ownership/information-for-home-owners/premium-payment-arrangement/premium-payment-HOS.pdf

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如何得知居屋的估價？

答：未補地價居屋或公屋的自由市場價格，由房署評估，而補地價金額以房署估價為依據。如業主想知道所持物業的自由市場價，可到銀行免費查詢估價，但最終估價以房署為準。

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應該何時補地價？

在樓市下行週期，物業的估值會下跌，相對需要補地價的金額就會減少，如對未來樓市樂觀，可考慮適時補地價，減少補地價的支出。

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有居屋可免補地價於自由市場出售？

在1982年5月之前出售的「初代居屋」，由於當時房委會未有訂明補地價政策，所以這批居屋在禁售期過後，毋須補地價可自由買賣。當中包括以下的屋苑：

• 九龍：荔景翠瑤苑和悅麗苑、深水埗清麗苑和怡閣苑一期、觀塘順緻苑、康田苑與油塘中心、何文田俊文苑
• 香港島：柴灣山翠苑、宏德居與怡翠苑、香港仔漁暉苑及愉城苑，以及柴灣的
• 新界：沙田穗禾苑、大埔汀雅苑、屯門兆安苑

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按揭注意事項一：房署與銀行的物業估價可能不同

房署發出評估補價通知書後，申請人便可到銀行做按揭。然而，銀行亦會主動為物業估價，一旦與房署估價不同，會發生3種以下情況：

• 銀行估價高過房署；銀行會用房署估價計算按揭成數及貸款金額。例如房署估700萬元，銀行估800萬元，銀行會以700萬元計算按揭成數。
• 銀行估價輕微低過房署估價：如果做價不是相差太遠，一般銀行會根據房署估價，計按揭成數和貸款額。
• 銀行估價大幅低於房署：銀行或會根據該行估價計算貸款額。例如房署估800萬元，銀行估700萬元，銀行或以700萬元計算貸款額。

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按揭注意事項二：不可申請高成數按揭來補地價

如果資助房屋需要補地價，只能經銀行申請最高7成按揭。

至於補地價後，居屋或公屋將成為私人物業，可於市場自由買賣，因此下手買家可申請的按揭成數與私人住宅相同。1,000萬或以下物業，可申請高成數按揭，最多可借9成。

參考文章：

• 【按揭保險懶人包2021】 按揭保險費計算、壓力測試、按保折扣、退回保費

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按揭注意事項三：按揭條款與私樓相同

未補地價居屋申請按揭，最長可以做30年還款期，及借取9成（白表）至9成半（綠表）按揭，不需要壓力測試。但如已補地價，該物業便可於自由市場出售，按揭批核標準亦會看齊私樓，包括：

• 按揭還款期同樣最長是30年，但會考慮人齡及樓齡
• 需要入息證明
• 按揭成數與私樓相同
• 如入息不足，可以加擔保人

參考文章：

• 按揭成數2021完全指南（含施政報告放寬按揭後更新、各類型物業和入息種類）
• 【按揭FAQ】壓力測試及供款與入息比率上限指南（含各類型入息和供款）
• 按揭還款年期指南2021【人齡、樓齡、物業種類】

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居屋或公屋補地價時限及時間表

以下是居屋或公屋補地價的時限和時間表：

• 補價時限：由房署發出評估補價通知書日期起計，2個月內需要完成補價手續，否則須重新申請和評估估價。
• 入紙向房署申請補價一般需要2至3星期，其間房署會委派測量師來驗樓。
• 向銀行申請按揭，批核需要1至2星期，另律師樓處理文件需要1.5個月

注意事項：如擔心趕不及2個月限期，可於銀行申請做按揭時，同步聯絡律師樓取樓契做文件，加快完成手續。

延伸閱讀：

• Full pay買未補地價居屋，留意往後不能重按套現
• 居屋擔保期所剩無幾 與其丟空不如轉跑道 (上)《星之谷專欄 – 經濟一週》
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