最後更新:22/03/24 @ 5:51 下午

為未補地價居屋或公屋補地價,除可用自有現金外,亦能透過銀行按揭套現完成。本文將詳細解釋,如何透過銀行按揭套現以補地價、相關注意事項以及箇中技巧。

居屋補地價

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居屋公屋補地價好處

補地價後,物業可以出租(如按揭成數5成或以下),並能隨時加按套現,以及出售予非綠表或白表人士,增加市場流通量。

注意:通過租置計劃的單位購入不足5年,以及居屋單位購入不足15年,均不能補地價。


計算居屋公屋補地價的方法?

單位現時市值 x 折扣率 = 補地價金額

假設所持有的未補地價居屋或公屋,自由市場價格為600萬,折扣率 30%,預計補地價金額為180萬元(600萬x30%)。


如何得知居屋或公屋折扣率?

居屋或公屋折扣率可從以下途徑得知:

  • 未補地價居屋購買證上,有首次出售日期、買入價、以及「購入時的十足市值」,
    折扣率 =(購入時的十足市價-買入價)/購入時的十足市價x 100%
  • 如果已遺失購買證,可到田土廳進行土地查冊,勾回當時的買賣合約,便得知以上資料。田土廳查冊需要25元,勾回買賣合約需要約100元。

田土廳網頁:


如何透過按揭套現以補地價?

以上文提到的市價600萬元的資助房屋為例,物業未償還按揭餘額是100萬元,透過銀行重做按揭可借7成,即最多借420萬元,部分用以償還原有按揭100萬元、補地價180萬元,餘下140萬元則可自由使用。不過,實際的物業估價以及補地價金額,以房署批核為準。


居屋或公屋申請補地價有甚麼程序?

未補地價居屋或公屋申請補價的程序如下:

  • 先向房署申請補地價,並繳交手續費6230元,相關費用會於申請人日後決定補地價時退回
  • 房署同意後,將委托測量師行到單位驗樓及估價
  • 房署發出評估補價通知書後,到銀行申請按揭
  • 上律師樓完成手續

參考房署網頁:


如何得知居屋的估價?

答:未補地價居屋或公屋的自由市場價格,由房署評估,而補地價金額以房署估價為依據。如業主想知道所持物業的自由市場價,可到銀行免費查詢估價,但最終估價以房署為準。


應該何時補地價?

在樓市下行週期,物業的估值會下跌,相對需要補地價的金額就會減少,如對未來樓市樂觀,可考慮適時補地價,減少補地價的支出。


按揭注意事項一:房署與銀行的物業估價可能不同

房署發出評估補價通知書後,申請人便可到銀行做按揭。然而,銀行亦會主動為物業估價,一旦與房署估價不同,會發生3種以下情況:

  • 銀行估價高過房署;銀行會用房署估價計算按揭成數及貸款金額。例如房署估700萬元,銀行估800萬元,銀行會以700萬元計算按揭成數。
  • 銀行估價輕微低過房署估價:如果做價不是相差太遠,一般銀行會根據房署估價,計按揭成數和貸款額。
  • 銀行估價大幅低於房署:銀行或會根據該行估價計算貸款額。例如房署估800萬元,銀行估700萬元,銀行或以700萬元計算貸款額。

按揭注意事項二:不可申請高成數按揭來補地價

如果資助房屋需要補地價,只能經銀行申請最高7成按揭。

至於補地價後,居屋或公屋將成為私人物業,可於市場自由買賣,因此可申請的按揭成數與私人住宅相同。1,000萬或以下物業,可申請高成數按揭,最多可借9成。

參考文章:


按揭注意事項三:按揭條款與私樓相同

未補地價居屋申請按揭,最長可以做30年還款期,及借取9成(白表)至9成半(綠表)按揭,不需要壓力測試。但如已補地價,該物業便可於自由市場出售,按揭批核標準亦會看齊私樓,包括:

  • 按揭還款期同樣最長是30年,但會考慮人齡及樓齡
  • 需要入息證明
  • 按揭成數與私樓相同
  • 如入息不足,可以加擔保人

參考文章:


居屋或公屋補地價時限及時間表

以下是居屋或公屋補地價的時限和時間表:

  • 補價時限:由房署發出評估補價通知書日期起計,2個月內需要完成補價手續,否則須重新申請和評估估價。
  • 入紙向房署申請補價一般需要2至3星期,其間房署會委派測量師來驗樓。
  • 向銀行申請按揭,批核需要1至2星期,另律師樓處理文件需要1.5個月

注意事項:如擔心趕不及2個月限期,可於銀行申請做按揭時,同步聯絡律師樓取樓契做文件,加快完成手續。

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