2019年10月8日

未補地價居屋或公屋,如要補價,是可以透過銀行按揭套現去補,以及也可以用自己的現金去補。本文詳細解釋,如透過銀行按揭套現去補地價,需要注意的事項以及投巧。

居屋補地價

如何透過按揭套現去補地價

假設所持的未補地價居屋或公屋自由市場價是 600萬,折扣率 30%,那麼預計補地價金額便是 600萬 *30% = $180萬。假設物業所剩的按揭是100萬,透過銀行重做按揭借6成,最多可以借$360萬。這$360萬還原有按揭$100萬,補地價$180萬,餘下$80萬可以落袋。

當然,實質的物業估價以及補地價金額,以房署批核為準。

居屋或公屋申請補地價程序

未補地價居屋或公屋申請補價的程序如下:

  • 先向房署申請補地價,並繳交手續費$6230
  • 房署同意後,會委托測量師行到單位驗樓及估價
  • 房署出了評估補價通知書後,到銀行申請按揭
  • 上律師樓完成手續

參考房署網頁:

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/home-ownership/information-for-home-owners/premium-payment-arrangement/premium-payment-HOS.pdf


如何得知居屋折扣率?

居屋或公屋折扣率可從以下途徑得知:

  • 未補地價居屋購買證上有首次出售日期、買入價、以及「購入時的十足市值」,
    折扣率 = 買入價 / 購入時的十足市值 X 100%
  • 如果已遺失了購買證,可到田土廳進行土地查冊,勾回當時買賣合約,便得知以上資料。田土廳查冊需要$25,勾回買賣合約需要約 $100

田土廳網頁:

https://www1.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp?language=zh_TW


如何得知居屋的估價?

未補地價居屋或公屋的自由市場價由房署去評估,而補地價的金額也是跟據房署的估價為依據。但業主如想大概知自己層樓的自由市場價,可以到銀行免費查詢估價。但留意,最終的估價是房署為準。


按揭注意事項一:房署的估價和銀行估價不同

房署發出評估補價通知書後,申請人便可到銀行做按揭。但要留意,銀行自己也會做估價。如果銀行估價和房署估價不同,會發生以下情況:

  • 如果銀行估價高過房署估價,銀行會用房署的估價去計算按揭成數和貸款金額。比如房署估$700萬,銀行估$800萬,銀行會以$700萬去計按揭成數。$700萬最高按揭成數是6成,即最多是借$420萬。
  • 如果銀行估價低過房署估價,如果不是低很多,一般銀行都可跟據房署估價去計成數和貸款額。但如果銀行估價低太多,銀行可能只以銀行估價去計貸款額。例子:房署估$800萬,銀行估$700萬,銀行決定以$700去計貸款額,便最多只可以借$700萬的6成,即$420萬。

按揭注意事項二:600萬或以下可以申請高成數按揭

由於補價後,未補地價的居屋或公屋已成為私人物業,可以於自由市場買賣,因此按揭成數也跟據私人住宅的成數。600萬或以下物業,最多可以借8成,而400萬或以下的物業,最多可以借9成。例子:

  • 假設居屋的自由市場價600萬,現有按揭$100萬,折扣率30%
  • 利用按揭套現去補地價,600萬樓可以借8成,即$480萬。補地價金額 = $600萬*30% = $180萬。
  • 套現出來的$480萬,有$180萬用來補價,$100萬還舊樓按,剩下$200萬可以落袋

參考文章:

【按揭保險懶人包2021】 按揭保險費計算、壓力測試、按保折扣、退回保費


按揭注意事項三:按揭還款期以私樓準則,需要壓力測試

未補地價居屋申請按揭,最長可以做25年及9成至9成半,不需要壓力測試。但如果套現補地價,由於層樓變成自由市可出售的物業,因此批核標準便以私樓去批:

  • 按揭還款期最長30年,會考慮人齡及樓齡
  • 需要入息證明,壓力測試
  • 按揭成數跟私樓
  • 如入息不足,可以加擔保人

參考文章:


補價時限及時間表

以下是居屋或公屋補地價的時限和時間表:

  • 補價時限:由房署發出評估補價通知書日期起計,2個月內,需要完成補價手續。否則要重新申請和評估估價。
  • 入紙向房署申請補價一般需要2-3星期,其間房署需要驗樓,因此要準備需開門給測量師驗樓
  • 銀行批核需要1-2星期,律師樓處理文件需要1.5個月

注意事項:如擔心趕不到2個月的限期,可以在銀行申請做按揭時,同步聯絡律師樓取樓契做文件,加快完成手續。


為何要補地價

補了地價後,物業可以出租(如按揭成數5成或以下),以及可以隨時加按套現,也可出售給非綠表白表人士,增加流通量。如果樓價是上升,樓價也會因地價上升而受惠。

注意:單位買入未夠5年,不能補地價

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