未補地價居屋補價攻略（按揭、估價、申請程序、時限）【一文睇晒】

最後更新：19/05/23 @ 1:16 下午

為未補地價居屋或公屋補地價，除可用自有現金外，亦能透過銀行按揭套現完成。本文將詳細解釋，如何透過銀行按揭套現以補地價、相關注意事項以及箇中技巧。

對公居屋補地價按揭套現有疑問，可聯絡我們了解

問：為何要補地價？

答：補地價後，物業可以出租（如按揭成數5成或以下），並能隨時加按套現，以及出售予非綠表或白表人士，增加市場流通量。

注意：單位購入不足5年，不能補地價

問：如何透過按揭套現以補地價？

答：假設所持有的未補地價居屋或公屋，自由市場價格為600萬，折扣率 30％，預計補地價金額為180萬元（600萬x30％）。

假設物業未償還按揭餘額是100萬元，透過銀行重做按揭可借6成，即最多借360萬元，部分用以償還原有按揭100萬元、補地價180萬元，餘下80萬元則可自由使用。實質的物業估價以及補地價金額，以房署批核為準。

問：居屋或公屋申請補地價程序？

答：未補地價居屋或公屋申請補價的程序如下：

先向房署申請補地價，並繳交手續費6230元
房署同意後，將委托測量師行到單位驗樓及估價
房署發出評估補價通知書後，到銀行申請按揭
上律師樓完成手續

參考房署網頁：

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/home-ownership/information-for-home-owners/premium-payment-arrangement/premium-payment-HOS.pdf

問：如何得知居屋折扣率？

答：居屋或公屋折扣率可從以下途徑得知：

未補地價居屋購買證上，有首次出售日期、買入價、以及「購入時的十足市值」，
折扣率＝買入價／購入時的十足市值 x 100%
如果已遺失購買證，可到田土廳進行土地查冊，勾回當時的買賣合約，便得知以上資料。田土廳查冊需要25元，勾回買賣合約需要約100元。

田土廳網頁：

https://www1.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp?language=zh_TW

問：如何得知居屋的估價？

答：未補地價居屋或公屋的自由市場價格，由房署評估，而補地價金額以房署估價為依據。如業主想知道所持物業的自由市場價，可到銀行免費查詢估價，但最終估價以房署為準。

按揭注意事項一：房署與銀行的物業估價可能不同

房署發出評估補價通知書後，申請人便可到銀行做按揭。然而，銀行亦會主動為物業估價，一旦與房署估價不同，會發生3種以下情況：

銀行估價高過房署；銀行會用房署估價計算按揭成數及貸款金額。例如房署估700萬元，銀行估800萬元，銀行會以700萬元計算按揭成數。
銀行估價輕微低過房署估價：如果做價不是相差太遠，一般銀行會根據房署估價，計按揭成數和貸款額。
銀行估價大幅低於房署：銀行或會根據該行估價計算貸款額。例如房署估800萬元，銀行估700萬元，銀行或以700萬元計算貸款額。

按揭注意事項二：600萬或以下物業可申請高成數按揭

補地價後，未補地價的居屋或公屋將成為私人物業，可於市場自由買賣，因此可申請的按揭成數與私人住宅相同。600萬或以下物業，最多可借8成，而400萬或以下的物業，最多可借9成。例子：

假設居屋的自由市場價600萬元，現有按揭100萬元，折扣率30％。補地價金額＝ 600萬 x 30％＝ 180萬元。
利用按揭套現以補地價，600萬元物業可以借8成，即480萬元，其中180萬元用來補價，100萬元償還舊樓按，剩下的200萬元可以落袋。

參考文章：

【按揭保險懶人包2021】按揭保險費計算、壓力測試、按保折扣、退回保費

按揭注意事項三：按揭條款與私樓相同，需要壓力測試

未補地價居屋申請按揭，最長可以做25年還款期，及借取9成至9成半按揭，不需要壓力測試。但如已套現補地價，該物業便可於自由市場出售，按揭批核標準亦會看齊私樓，包括：

按揭還款期最長30年，會考慮人齡及樓齡
需要入息證明，壓力測試
按揭成數與私樓相同
如入息不足，可以加擔保人

參考文章：

補地價時限及時間表

以下是居屋或公屋補地價的時限和時間表：

補價時限：由房署發出評估補價通知書日期起計，2個月內需要完成補價手續，否則須重新申請和評估估價。
入紙向房署申請補價一般需要2至3星期，其間房署會委派測量師來驗樓。
向銀行申請按揭，批核需要1至2星期，另律師樓處理文件需要1.5個月

注意事項：如擔心趕不及2個月限期，可於銀行申請做按揭時，同步聯絡律師樓取樓契做文件，加快完成手續。

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