2021年6月16日

雖然政府放寬了按揭成數,1000萬樓可以借8成,唯只適用於新買按揭及非套現的轉按(比如甩發展商二按)。如果轉按需要套現的話,只能沿用舊的按揭成數:樓價600萬或以下最多可借8成,600萬以上最多只是6成。

故此,如果現時物業的價格接近600萬的話,可能是最後的套現機會。一旦物業升破600萬,按揭成數便降至6成。

舉個例子,樓價600萬,現有按揭餘款300萬。轉按如果重做8成,可套現:600 x 80% – 300 = 180萬。一旦升到601萬的話,轉按便只能套:601 x 60%-300 = 66萬。

轉按8成需要付按揭保險費

不過,轉按8成是有代價,就是要付按揭保險費,為貸款額的2.15%。但一般保費可以有6折,即實際保費為1.29%左右。但轉按有現金回贈,銀行回贈加上代理獎賞高達貸款額之 1.5%,故此實際 out of pocket cost也不是太多,但就可以套取筆現金備用。

善用mortgage link戶口,對沖套現的利息

以上述例子,轉按上按保套取現金180萬,可以放入高息掛勾戶口(mortgage link)。由於資金放在mortgage link 收取的利息和供樓的利息相同,故此套取的現金沒有實質的利息支出,而放在戶口的現金會按月自動還給銀行,故此不會令原來的每月供款增加。好處是,有筆錢在戶口可以備用,而這筆備用現金是不需要付利息。

兩年後甩按保可退回15%保費

假設套現後,發覺資金沒有出路,兩年後還給銀行甩按保,可以取回15% 保險費。不過,如果層樓曾經上個按保,再上按保再退保的話便不能取回退保費,除非是用不同的按保公司。市場上有兩間按保公司,分別是HKMC和 QBE。

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