按揭舊制下,只有600萬或以下物業可敍做九成按揭,於樓價續升的情況下,高於600萬的物業無法做高成數按揭,令樓換樓的難度大增。不過政府於2022年放寬按揭成數後,樓價1000萬已放寬至可做9成按揭,令樓換樓大計重現曙光。有意換樓人士記得要了解清楚賣樓、買樓的程序及陷阱,避免「落錯車」的風險。
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賣樓收入流程
近年樓巿節節上升,賣樓者一般賺錢離場,按揭亦不會高於九成。在會計角度,賣樓者即使收取10%訂金,剩餘的樓價尾數亦不會出現資不抵債的情況,按道理大、細訂均可在既定日子收取。
然而,過去數年連串的假業主事件,促使地產代理執行新指引,大細訂均要經律師樓對數,並確認沒有資不抵債及業權人身份後,才可以交付賣方。部分標準合約甚至訂明於成交日,才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。
賣方在賣樓時,除了傾樓價、成交期外,資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。以下收入流程表,假設賣方可在簽臨約日收取細訂,及在簽正式買賣合約時收取大訂餘額。
三年前樓價450萬元,借取八成按揭,即360萬購入單位現時樓價: 6,000,000
現時按揭欠款: 3,340,000
Day | 賣樓收入 | 金額 | 累計 |
---|---|---|---|
1 | 簽臨約時收細訂 ( 假設3%) | 180,000 | 180,000 |
14 | 簽正約時收大訂 (10%減細訂) | 420,000 | 600,000 |
14 | 律師費及雜費 | (5,000) | 595,000 |
成交日 | 收尾數 (餘額減欠款) | 2,060,000 | 2,655,000 |
成交日 | 經紀佣 | (60,000) | 2,595,000 |
買樓開支流程
於按揭新制下,只要有260萬元,便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。
原本印花稅應在簽臨約日起30日內繳付,但一般做法是在過大訂時給予律師樓,由於買家通常會比賣家早一步上律師樓簽正約,所以下表的過大訂及印花稅日期均以12日為例。
要注意的是,本文內容以購買二手住宅作例子。至於購買一手樓盤,繳付大訂餘額、補付訂金、印花稅及尾數等日子,均視乎個別樓盤而異。
於目前壓力測試下,沒有其他按揭的申請人,若購買1000萬元物業自住,借取8成按揭,供款期30年,每月需要最少76,800元入息,才能通過壓力測試。
樓價: 10,000,000按揭貸款 (8成): 8,000,000
Day | 買樓開支 | 金額 | 累計 |
---|---|---|---|
1 | 簽臨約時交細訂 ( 假設3%) | 300,000 | 300,000 |
12 | 簽正約時交大訂 (10%減細訂) | 700,000 | 1,000,000 |
12 | 印花稅 ($270,000+超出$9,000,000的款額的10%) | 370,000 | 1,370,000 |
12 | 律師費及雜費 | 7,000 | 1,377,000 |
成交日 | 找尾數 (餘額減按揭貸款) | 1,000,000 | 2,377,000 |
成交日 | 按揭回贈扣貸款額 (約樓價5成的2%) | 100,000 | 2,477,000 |
成交日 | 按揭保險費 | 從按揭中借取 | 2,477,000 |
成交日 | 經紀佣 | 100,000 | 2,577,000 |
換樓客購買物業,如何計算印花稅?
以「先賣後買」形式換樓,賣出唯一住宅後才買新住宅(兩者均以簽訂臨約日期計算),便不用繳付15%從價印花稅,只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。
假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓,並退回印花稅差額的話,則須於簽立新物業的轉易契後一年內,出售原有住宅物業,出售物業的日期以臨時買賣合約計算,更多的例子可參考稅局的網頁 或下文。
【換樓退稅】先買後賣一年退雙倍印花稅,計臨約日期或ASSIGNMENT(樓契)日期?
換樓客如何降低「落錯車」風險,錯過樓市升浪?
如果賣出單位後,樓價下跌當然要開香檳慶祝。但假如「天氣不似預期」,賣出單位後樓價颷升,便會跌入「落錯車,如離開了幸福的高速路」的萬劫不復之地。
故此,更換自住物業,筆者建議,盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間,確保不要落錯車,反正貴買貴賣,換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。
換樓客可否先借新按揭、後清還舊按揭?
為新購物業申請按揭時,不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後,才在短期內完成出售原有單位的手續,計壓測可豁免計算原有單位的按揭欠款。
不過,相關操作有附帶條款,例如需要用同一間律師樓處理兩宗買賣,銀行亦可能與律師樓確認賣出單位的交易狀況。
至於高成數按揭方面,有部份銀行亦願意接受先借新按揭、後清舊按揭的申請個案,但按揭成數不能高於8成。
成交期 – 居所真空期
部份換樓客希望,買入住宅的成交日早於賣出的單位,以節省搬屋麻煩。但由於樓價尾數均於成交日交付,新購物業更須於成交前數日,將尾數交付律師樓。
除非手頭資金充裕,可先行墊資支付新購物業尾數。否則對於需要賣樓資金,以支付新購物業尾數的換樓客,最少會有數天的居所真空期,而需要搬兩次屋,難以做到無縫交接的情況。
成交期 – 現金流
一賣(600萬元住宅)、一買(1000萬元住宅)的換樓計劃,即使資金充足,對於現金流方面仍要好好安排。選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵,將決定一旦對方撻訂時,對自身現金流的影響。簽訂正約的日子沒有明文規定,但一般在兩星期內簽訂,能「走盞」的日子就只剩成交日。
對於需要賣樓資金,以支付新購物業尾數的換樓客來說,最理想是完成出售單位的所有手續及收到尾數後,才簽臨約購入新物業。然而,一賣一買簽臨約的日子,相隔最少一個多月,若擔心期間樓價升勢太急,不少人會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。
以600萬元住宅換1000萬元住宅為例,在收取售樓細訂時只有60萬元,不足以支付購入大單位,簽正約時所需約140萬元資金。如手頭上有足夠的現金,可於成交日找齊所有尾數,可用「即賣即買」的方式購入新單位,以避免樓價飆升的風險。
假如手頭資金不足,便要待出售單位成交及收到尾數後,才可完成新購物業的成交,故出售物業的成交日越早越好,而新購物業的成交日越遲越好,兩者最起碼要相隔10個工作天以上,以確保收取售樓尾數、支付買樓尾數、律師樓的支票兌現及文書等的時間充足。
成交期 – 預防售出單位遭受買家撻訂的方案
穩陣方案Lv 1
於簽訂臨約後,買家可選擇單方面撻訂,但至簽正約後,理論上則不可單方面撻訂。所以建議換樓人士,宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後,才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。萬一遇上買方撻訂的情況,更可淨袋售出物業的細訂,並重售單位。

穩陣方案Lv 2
售出物業時,如果擔心買家簽署正約後仍會終止交易,換樓人士應將新購物業的臨約簽署日,定於售出物業的成交日之前10日左右,以確保收齊售出物業的尾數後,才需要上律師樓,簽署新買物業的正約(下圖)。

這種方法的現金流壓力最少,可用售樓所得的大、細訂支付新購物業細訂,待收到賣樓尾數後,才支付新購物業的大訂餘額及印花稅,即使積蓄不多亦可安心換樓。壞處是只偷到10天的成交期,由簽署售出單位臨約至新購單位臨約,時間超過一個月,期間要面對樓價上升的風險。
假設已售出物業的買方,在最後一刻才通知終止交易,而換樓客已經簽署新購物業的臨約,由於已穩袋售出物業10%的訂金,即使新購物業亦須撻訂,總共虧蝕的為「新買物業細訂+新買物業雙邊佣金 – 售出物業樓價10%的訂金」。除非新購物業樓價較售出物業高很多,或細訂金額較多,否則撻訂也可平手甚至微賺差額。
上述情況下,由於新購物業仍未到上律師樓簽正約的階段,而臨約亦於此階段中止,所以毋須繳付印花稅。不過換樓客應保留臨約正本,萬一要向稅局解釋,可有備無患。
在正常情況下,若買方有意如期成交,通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。假如地產代理或買方律師樓,於成交前10天仍未收到買方確認訊息,便會意識到買方有意撻訂,並且向雙方律師跟進。
換樓客宜在上述日子前後與經紀確認,對方會否如期成交,才決定是否簽署新購物業臨約較為穩妥。
穩陣方案Lv 3
假如新購物業屬心頭好,放棄會非常可惜,換樓客可考慮將新購物業的成交期,定在售出物業成交期的最少兩個半月後,確保足夠時間重售單位。然而,如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大,便可減低樓價飆升的風險。

遇上撻訂並須重售單位時,由於樓價10%的大訂已袋袋平安,即使以較低價放售亦不會太蝕底,換樓客不妨把價錢將就一下,務求順利脫手。假如銀根緊絀的話,便要確保重售單位的成交期早於新購單位。
要注意的是,當售出的物業終止成交後,新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。當再次出售原有物業,並簽署轉易契(可理解為成交)後,再向稅局申請退回印花稅的差額,亦要留意申請期限,記緊要向代表律師提出要求。
假如不幸地,原有單位未能順利出售,手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試,便要忍痛終止新購單位交易,並申請退回印花稅,同樣要記緊向代表律師提出要求。
穩陣方案Lv 4
假如將穩陣方案Lv 2及Lv 3都採用的話,幾乎可確保順利換樓(下圖)。不過,由簽署售出物業臨約至簽署新購物業臨約,期間相差最少一個月,須面對較大的樓價上升風險。

臨約的必買必賣條款
於買賣雙方同意下,可於臨約的「其他條款」列明類似「這份合約是必買必賣」的條款,將臨約當作正式買賣合約,常見於金額較低的物業交易,例如車位,此類交易的訂金一般定為售價的10%。假如雙方都有信心完成交易,任何物業均可選用此方法。
簽署的雖為臨時買賣合約的樣辦,但由於當作正式買賣合約,在合約上記緊更改或刪除部分字眼或條款。例如:
- 若合約標題寫明「臨時買賣合約」,便需更改標題或簡單地刪除「臨時」兩個字;
- 刪除上律師樓簽正式買賣合約的日子(因不需要另簽正約);
- 刪除交付大訂尾數的金額;
- 刪除撻訂條款。
臨約階段的撻訂
當任何一方在臨約階段想終止交易,只需按臨約上的條款賠償便可。一般的標準條款不外乎繳付雙邊經紀佣金、買方悔約的話賣方可直接殺訂、賣方悔約的話需向對方退還訂金,及賠償相等於訂金的違約金(即所謂雙倍訂)。
即使雙方就賠償或撻訂未能達成任何共識,於「上律師樓簽正式買賣合約」的日子,沒有現身簽正約或交收大訂尾數的一方,將被當作違約,故「撻訂日」最遲於簽署正式買賣合約的日子便能作實,並沒有太大的法律或稅務風險。
正式買賣合約階段的撻訂
理論上,簽了正約後便沒有撻訂的選項,雙方都應盡力完成交易。假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話,買方可引來合約條款強制完成交易。但相關個案通常會在律師間協調下解決,成交日可能會延遲。
相反,假如買方未能支付尾數、未能取得按揭貸款、或不願完成交易,賣方卻沒有辦法強制完成交易。於正式買賣合約應有條款註明,如買方無法完成交易,賣方可以先殺訂,然後把單位重售;如果單位重售時的價值低於合約上的價值,賣方可追討有關差額等等。
不過,買方通常不會輕易答應賠償差價,這情況便要訴諸法庭。待至成交日未能收到尾數後,賣方律師可立即出信,與買方律師樓探討此事,及追討其他合理權益等等,同時將信件註上土地註冊處。
另須留意,部分買賣協議中或列明數日寛限期,容許對方於某日子前支付尾數及完成交易。賣方需等有關文件註冊及終止交易的條款正式生效後,才可以把單位重售。
印花稅方面,「被買方撻訂」而收回單位不算「已處置唯一住宅」,所以假如在「被撻訂」前已購入另一住宅,便需要補繳新購物業15%從價印花稅的差額,當重售單位完成後才可向稅局申請退回差額。
其他常見問題
樓換樓先買後賣的好處
樓換樓無縫銜接,期間毋須租樓暫住,節省租金支出,並擁有較充足時間裝修。全家人連傢俬可直接由舊屋搬新屋,減省一次搬屋成本。
樓換樓先買後賣是否可退稅?
舊樓前售出前,並不符合首置身份,買新樓需先繳付15%從價印花稅。但只要一年內將舊樓售出,即可申請退稅,退款最快約2至3個月到手,亦有個案需時6至9個月。
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