最後更新:21/05/24 @ 5:32 下午

按揭舊制下,只有600萬或以下物業可敍做九成按揭,於樓價續升的情況下,高於600萬的物業無法做高成數按揭,令樓換樓的難度大增。不過政府多次放寬按揭成數後,樓價1000萬的現樓或樓花均已放寬至可做9成按揭,令樓換樓大計重現曙光,加上在2024年財政預算案後,新住宅印花稅取消亦惠及換樓客。有意換樓人士記得要了解清楚賣樓、買樓的程序及陷阱,避免「落錯車」的風險。

樓換樓

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賣樓收錢程序

近年不少賣樓者止賺離場,按揭亦不會高於九成。在會計角度,賣樓者即使收取10%訂金,剩餘的樓價尾數亦不會出現資不抵債的情況,按道理大、細訂均可在既定日子收取。

然而,過去數年連串的假業主事件,促使地產代理執行新指引,大細訂均要經律師樓對數,並確認沒有資不抵債及業權人身份後,才可以交付賣方。部分標準合約甚至訂明於成交日,才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。

賣方在賣樓時,除了傾樓價、成交期外,資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。以下收入流程表,假設賣方可在簽臨約日收取細訂,及在簽正式買賣合約時收取大訂餘額。

三年前樓價450萬元,借取八成按揭,即360萬購入單位

現時樓價: 6,000,000
現時按揭欠款: 3,340,000
步驟Day賣樓收入金額累計
11簽臨約時收細訂
( 假設3%)
180,000180,000
214簽正約時收大訂
(10%減細訂)
420,000600,000
314律師費及雜費(5,000)595,000
4成交日收尾數
(餘額減欠款)
2,060,0002,655,000
5成交日經紀佣(60,000)2,595,000

買樓付款流程

於按揭新制下業主買樓只要有260萬元,便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。

原本印花稅應在簽臨約日起30日內繳付,但一般做法是在過大訂時給予律師樓,由於買家通常會比賣家早一步上律師樓簽正約,所以下表的過大訂及印花稅日期均以12日為例。

要注意的是,本文內容以購買二手住宅作例子。至於購買一手樓盤,繳付大訂餘額、補付訂金、印花稅及尾數等日子,均視乎個別樓盤而異。

由於在新政策下毋須壓測,沒有其他按揭的申請人只需要通過供款與入息比率,若購買1000萬元物業自住,借取8成按揭,供款期30年,每月需要最少77,544元入息,就能過關。

樓價: 10,000,000
按揭貸款 (8成): 8,000,000
步驟Day買樓開支金額累計
11簽臨約時交細訂
( 假設3%)
300,000300,000
212簽正約時交大訂
(10%減細訂)
700,0001,000,000
312印花稅
($270,000+超出$9,000,000的款額的10%)
370,0001,370,000
412律師費及雜費7,0001,377,000
5成交日找尾數
(餘額減按揭貸款)
1,000,0002,377,000
6成交日按揭回贈扣貸款額
(約樓價7成的2%)
140,0002,517,000
7成交日按揭保險費從按揭中借取2,517,000
8成交日經紀佣100,0002,617,000

樓換樓印花稅如何計算?

換樓客無論是先買後賣,還是先賣後買,在2024年2月28日之後,都只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。

撤印花稅辣招對換樓客有何正面影響?

以往為了要申請退稅,先買後賣的換樓客需要在一年內賣出舊物業。現時毋須繳付辣稅,毋須急於放售,甚至轉賣為租,待價而沽。

先買後賣或先賣後買對按揭成數有影響嗎?

不過如果是先買後賣,而目前持有的物業仍有按揭在身,新買物業的按揭需要減一成。一旦現有物業已申請高成數按揭,新買物業亦不能上按保,意味新物業最高只好做6成按揭。

換樓客如何降低「落錯車」風險,錯過樓市升浪?

如果賣出單位後,樓價下跌當然要開香檳慶祝。但假如「天氣不似預期」,賣出單位後樓價颷升,便會跌入「落錯車,如離開了幸福的高速路」的萬劫不復之地。

故此,更換自住物業,筆者建議,盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間,確保不要落錯車,反正貴買貴賣,換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。

換樓客可否先借新按揭、後清還舊按揭?

為新購物業申請按揭時,不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後,才在短期內完成出售原有單位的手續,計壓測可豁免計算原有單位的按揭欠款。

不過,相關操作有附帶條款,例如需要用同一間律師樓處理兩宗買賣,銀行亦可能與律師樓確認賣出單位的交易狀況。

至於高成數按揭方面,有部份銀行亦願意接受先借新按揭、後清舊按揭的申請個案,但按揭成數不能高於8成。

成交期 – 居所真空期

部份換樓客希望,買入住宅的成交日早於賣出的單位,以節省搬屋麻煩。但由於樓價尾數均於成交日交付,新購物業更須於成交前數日,將尾數交付律師樓。

除非手頭資金充裕,可先行墊資支付新購物業尾數。否則對於需要賣樓資金,以支付新購物業尾數的換樓客,最少會有數天的居所真空期,而需要搬兩次屋,難以做到無縫交接的情況。

成交期 – 現金流

一賣(600萬元住宅)、一買(1000萬元住宅)的換樓計劃,即使資金充足,對於現金流方面仍要好好安排。選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵,將決定一旦對方撻訂時,對自身現金流的影響。簽訂正約的日子沒有明文規定,但一般在兩星期內簽訂,能「走盞」的日子就只剩成交日。

對於需要賣樓資金,以支付新購物業尾數的換樓客來說,最理想是完成出售單位的所有手續及收到尾數後,才簽臨約購入新物業。然而,一賣一買簽臨約的日子,相隔最少一個多月,若擔心期間樓價升勢太急,不少人會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。

以600萬元住宅換1000萬元住宅為例,在收取售樓細訂時只有60萬元,不足以支付購入大單位,簽正約時所需約140萬元資金。如手頭上有足夠的現金,可於成交日找齊所有尾數,可用「即賣即買」的方式購入新單位,以避免樓價飆升的風險。

假如手頭資金不足,便要待出售單位成交及收到尾數後,才可完成新購物業的成交,故出售物業的成交日越早越好,而新購物業的成交日越遲越好,兩者最起碼要相隔10個工作天以上,以確保收取售樓尾數、支付買樓尾數、律師樓的支票兌現及文書等的時間充足。

賣樓收入 樓價:6,000,000
Day 項目金額($)累計($)
1簽臨約時收細訂(假設為樓價3%)180,000180,000
14簽正約時收大訂(樓價10%減細訂)420,000600,000
14律師費及雜費(5,000)595,000
成交日收尾樓5,400,0005,995,000
成交日清還按揭欠款(3,340,000)2,655,000
成交日經紀佣(60,000)2,595,000
買樓開支 樓價:10,000,000,貸款額8成
Day開支項目金額($)累計($)
1簽臨約時交細訂(假設為樓價3%)300,000300,000
12簽正約時交大訂(樓價10%減細訂)700,0001,000,000
12印花稅370,0001,370,000
12律師費及雜費7,0001,377,000
成交日找尾數(餘額減按揭貸款)1,000,0002,377,000
成交日按揭回贈扣貸款額(樓價7成的2%)140,0002,517,000
成交日經紀佣100,0002,617,000

成交期 – 預防售出單位遭受買家撻訂的方案

穩陣方案Lv 1

於簽訂臨約後,買家可選擇單方面撻訂,但至簽正約後,理論上則不可單方面撻訂。所以建議換樓人士,宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後,才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。萬一遇上買方撻訂的情況,更可淨袋售出物業的細訂,並重售單位。

穩陣方案Lv 1
穩陣方案Lv 1 – 售出單位簽正約後才簽新買臨約

穩陣方案Lv 2

售出物業時,如果擔心買家簽署正約後仍會終止交易,換樓人士應將新購物業的臨約簽署日,定於售出物業的成交日之前10日左右,以確保收齊售出物業的尾數後,才需要上律師樓,簽署新買物業的正約(下圖)。

穩陣方案Lv 2
穩陣方案Lv 2 – 售出單位成交日(隨意假設45天)前10天才簽新買臨約

這種方法的現金流壓力最少,可用售樓所得的大、細訂支付新購物業細訂,待收到賣樓尾數後,才支付新購物業的大訂餘額及印花稅,即使積蓄不多亦可安心換樓。壞處是只偷到10天的成交期,由簽署售出單位臨約至新購單位臨約,時間超過一個月,期間要面對樓價上升的風險。

假設已售出物業的買方,在最後一刻才通知終止交易,而換樓客已經簽署新購物業的臨約,由於已穩袋售出物業10%的訂金,即使新購物業亦須撻訂,總共虧蝕的為「新買物業細訂+新買物業雙邊佣金 – 售出物業樓價10%的訂金」。除非新購物業樓價較售出物業高很多,或細訂金額較多,否則撻訂也可平手甚至微賺差額。

上述情況下,由於新購物業仍未到上律師樓簽正約的階段,而臨約亦於此階段中止,所以毋須繳付印花稅。不過換樓客應保留臨約正本,萬一要向稅局解釋,可有備無患。

在正常情況下,若買方有意如期成交,通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。假如地產代理或買方律師樓,於成交前10天仍未收到買方確認訊息,便會意識到買方有意撻訂,並且向雙方律師跟進。

換樓客宜在上述日子前後與經紀確認,對方會否如期成交,才決定是否簽署新購物業臨約較為穩妥。

穩陣方案Lv 3

假如新購物業屬心頭好,放棄會非常可惜,換樓客可考慮將新購物業的成交期,定在售出物業成交期的最少兩個半月後,確保足夠時間重售單位。然而,如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大,便可減低樓價飆升的風險。

穩陣方案Lv 3
穩陣方案Lv 3 – 新買物業的成交日訂在售出物業成交日後兩個月

遇上撻訂並須重售單位時,由於樓價10%的大訂已袋袋平安,即使以較低價放售亦不會太蝕底,換樓客不妨把價錢將就一下,務求順利脫手。假如銀根緊絀的話,便要確保重售單位的成交期早於新購單位。

要注意的是,當售出的物業終止成交後,新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。當再次出售原有物業,並簽署轉易契(可理解為成交)後,再向稅局申請退回印花稅的差額,亦要留意申請期限,記緊要向代表律師提出要求。

假如不幸地,原有單位未能順利出售,手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試,便要忍痛終止新購單位交易,並申請退回印花稅,同樣要記緊向代表律師提出要求。

穩陣方案Lv 4

假如將穩陣方案Lv 2及Lv 3都採用的話,幾乎可確保順利換樓(下圖)。不過,由簽署售出物業臨約至簽署新購物業臨約,期間相差最少一個月,須面對較大的樓價上升風險。

穩陣方案Lv-4
穩陣方案Lv 4 – 穩陣方案Lv 2及Lv 3都採用

臨約的必買必賣條款

於買賣雙方同意下,可於臨約的「其他條款」列明類似「這份合約是必買必賣」的條款,將臨約當作正式買賣合約,常見於金額較低的物業交易,例如車位,此類交易的訂金一般定為售價的10%。假如雙方都有信心完成交易,任何物業均可選用此方法。

簽署的雖為臨時買賣合約的樣辦,但由於當作正式買賣合約,在合約上記緊更改或刪除部分字眼或條款。例如:

  1.  若合約標題寫明「臨時買賣合約」,便需更改標題或簡單地刪除「臨時」兩個字;
  2. 刪除上律師樓簽正式買賣合約的日子(因不需要另簽正約);
  3. 刪除交付大訂尾數的金額;
  4. 刪除撻訂條款。

臨約階段的撻訂

當任何一方在臨約階段想終止交易,只需按臨約上的條款賠償便可。一般的標準條款不外乎繳付雙邊經紀佣金、買方悔約的話賣方可直接殺訂、賣方悔約的話需向對方退還訂金,及賠償相等於訂金的違約金(即所謂雙倍訂)。

即使雙方就賠償或撻訂未能達成任何共識,於「上律師樓簽正式買賣合約」的日子,沒有現身簽正約或交收大訂尾數的一方,將被當作違約,故「撻訂日」最遲於簽署正式買賣合約的日子便能作實,並沒有太大的法律或稅務風險。

正式買賣合約階段的撻訂

理論上,簽了正約後便沒有撻訂的選項,雙方都應盡力完成交易。假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話,買方可引來合約條款強制完成交易。但相關個案通常會在律師間協調下解決,成交日可能會延遲。

相反,假如買方未能支付尾數、未能取得按揭貸款、或不願完成交易,賣方卻沒有辦法強制完成交易。於正式買賣合約應有條款註明,如買方無法完成交易,賣方可以先殺訂,然後把單位重售;如果單位重售時的價值低於合約上的價值,賣方可追討有關差額等等。

不過,買方通常不會輕易答應賠償差價,這情況便要訴諸法庭。待至成交日未能收到尾數後,賣方律師可立即出信,與買方律師樓探討此事,及追討其他合理權益等等,同時將信件註上土地註冊處。

另須留意,部分買賣協議中或列明數日寛限期,容許對方於某日子前支付尾數及完成交易。賣方需等有關文件註冊及終止交易的條款正式生效後,才可以把單位重售。

印花稅方面,「被買方撻訂」而收回單位不算「已處置唯一住宅」,所以假如在「被撻訂」前已購入另一住宅,便需要補繳新購物業15%從價印花稅的差額,當重售單位完成後才可向稅局申請退回差額。

樓換樓先買後賣的好處

樓換樓無縫銜接,期間毋須租樓暫住,節省租金支出,並擁有較充足時間裝修。全家人連傢俬可直接由舊屋搬新屋,減省一次搬屋成本。

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