【樓換樓2023】賣樓及買樓程序+高成數按揭+成交期+印花稅

按揭舊制下，只有600萬或以下物業可敍做九成按揭，於樓價續升的情況下，高於600萬的物業無法做高成數按揭，令樓換樓的難度大增。不過政府於2022年放寬按揭成數後，樓價1000萬已放寬至可做9成按揭，令樓換樓大計重現曙光。有意換樓人士記得要了解清楚賣樓、買樓的程序及陷阱，避免「落錯車」的風險。

 

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賣樓收入流程

近年樓巿節節上升，賣樓者一般賺錢離場，按揭亦不會高於九成。在會計角度，賣樓者即使收取10%訂金，剩餘的樓價尾數亦不會出現資不抵債的情況，按道理大、細訂均可在既定日子收取。

然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。部分標準合約甚至訂明於成交日，才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。

賣方在賣樓時，除了傾樓價、成交期外，資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。以下收入流程表，假設賣方可在簽臨約日收取細訂，及在簽正式買賣合約時收取大訂餘額。

三年前樓價450萬元，借取八成按揭，即360萬購入單位

現時樓價: 6,000,000
現時按揭欠款: 3,340,000

Day	賣樓收入	金額	累計
1	簽臨約時收細訂 ( 假設3%)	180,000	180,000
14	簽正約時收大訂 (10%減細訂)	420,000	600,000
14	律師費及雜費	(5,000)	595,000
成交日	收尾數 (餘額減欠款)	2,060,000	2,655,000
成交日	經紀佣	(60,000)	2,595,000

買樓開支流程

於按揭新制下，只要有260萬元，便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。

原本印花稅應在簽臨約日起30日內繳付，但一般做法是在過大訂時給予律師樓，由於買家通常會比賣家早一步上律師樓簽正約，所以下表的過大訂及印花稅日期均以12日為例。

要注意的是，本文內容以購買二手住宅作例子。至於購買一手樓盤，繳付大訂餘額、補付訂金、印花稅及尾數等日子，均視乎個別樓盤而異。

於目前壓力測試下，沒有其他按揭的申請人，若購買1000萬元物業自住，借取8成按揭，供款期30年，每月需要最少76,800元入息，才能通過壓力測試。

樓價: 10,000,000
按接貸款 (8成): 8,000,000

Day	買樓開支	金額	累計
1	簽臨約時交細訂 ( 假設3%)	300,000	300,000
12	簽正約時交大訂 (10%減細訂)	700,000	1,000,000
12	印花稅 ($270,000＋超出$9,000,000的款額的10%)	370,000	1,370,000
12	律師費及雜費	7,000	1,377,000
成交日	找尾數 (餘額減按揭貸款)	1,000,000	2,377,000
成交日	按揭回贈扣貸款額 (約樓價5成的2%)	100,000	2,477,000
成交日	按揭保險費	從按揭中借取	2,477,000
成交日	經紀佣	100,000	2,577,000

換樓客購買物業，如何計算印花稅？

以「先賣後買」形式換樓，賣出唯一住宅後才買新住宅（兩者均以簽訂臨約日期計算），便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。

假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓，並退回印花稅差額的話，則須於簽立新物業的轉易契後一年內，出售原有住宅物業，出售物業的日期以臨時買賣合約計算，更多的例子可參考以下稅局的網頁。

換樓客如何降低「落錯車」風險，錯過樓市升浪？

如果賣出單位後，樓價下跌當然要開香檳慶祝。但假如「天氣不似預期」，賣出單位後樓價颷升，便會跌入「落錯車，如離開了幸福的高速路」的萬劫不復之地。

故此，更換自住物業，筆者建議，盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間，確保不要落錯車，反正貴買貴賣，換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。

換樓客可否先借新按揭、後清還舊按揭？

為新購物業申請按揭時，不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後，才在短期內完成出售原有單位的手續，計壓測可豁免計算原有單位的按揭欠款。

不過，相關操作有附帶條款，例如需要用同一間律師樓處理兩宗買賣，銀行亦可能與律師樓確認賣出單位的交易狀況。

至於高成數按揭方面，有部份銀行亦願意接受先借新按揭、後清舊按揭的申請個案，但按揭成數不能高於8成。

成交期 – 居所真空期

部份換樓客希望，買入住宅的成交日早於賣出的單位，以節省搬屋麻煩。但由於樓價尾數均於成交日交付，新購物業更須於成交前數日，將尾數交付律師樓。

除非手頭資金充裕，可先行墊資支付新購物業尾數。否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。

成交期 – 現金流

一賣（600萬元住宅）、一買（1000萬元住宅）的換樓計劃，即使資金充足，對於現金流方面仍要好好安排。選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵，將決定一旦對方撻訂時，對自身現金流的影響。簽訂正約的日子沒有明文規定，但一般在兩星期內簽訂，能「走盞」的日子就只剩成交日。

對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客來說，最理想是完成出售單位的所有手續及收到尾數後，才簽臨約購入新物業。然而，一賣一買簽臨約的日子，相隔最少一個多月，若擔心期間樓價升勢太急，不少人會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。

以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。如手頭上有足夠的現金，可於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。

假如手頭資金不足，便要待出售單位成交及收到尾數後，才可完成新購物業的成交，故出售物業的成交日越早越好，而新購物業的成交日越遲越好，兩者最起碼要相隔10個工作天以上，以確保收取售樓尾數、支付買樓尾數、律師樓的支票兌現及文書等的時間充足。

成交期 – 預防售出單位遭受買家撻訂的方案

穩陣方案Lv 1

於簽訂臨約後，買家可選擇單方面撻訂，但至簽正約後，理論上則不可單方面撻訂。所以建議換樓人士，宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後，才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。萬一遇上買方撻訂的情況，更可淨袋售出物業的細訂，並重售單位。

穩陣方案Lv 2

售出物業時，如果擔心買家簽署正約後仍會終止交易，換樓人士應將新購物業的臨約簽署日，定於售出物業的成交日之前10日左右，以確保收齊售出物業的尾數後，才需要上律師樓，簽署新買物業的正約（下圖）。

這種方法的現金流壓力最少，可用售樓所得的大、細訂支付新購物業細訂，待收到賣樓尾數後，才支付新購物業的大訂餘額及印花稅，即使積蓄不多亦可安心換樓。壞處是只偷到10天的成交期，由簽署售出單位臨約至新購單位臨約，時間超過一個月，期間要面對樓價上升的風險。

假設已售出物業的買方，在最後一刻才通知終止交易，而換樓客已經簽署新購物業的臨約，由於已穩袋售出物業10%的訂金，即使新購物業亦須撻訂，總共虧蝕的為「新買物業細訂+新買物業雙邊佣金 – 售出物業樓價10%的訂金」。除非新購物業樓價較售出物業高很多，或細訂金額較多，否則撻訂也可平手甚至微賺差額。

上述情況下，由於新購物業仍未到上律師樓簽正約的階段，而臨約亦於此階段中止，所以毋須繳付印花稅。不過換樓客應保留臨約正本，萬一要向稅局解釋，可有備無患。

在正常情況下，若買方有意如期成交，通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。假如地產代理或買方律師樓，於成交前10天仍未收到買方確認訊息，便會意識到買方有意撻訂，並且向雙方律師跟進。

換樓客宜在上述日子前後與經紀確認，對方會否如期成交，才決定是否簽署新購物業臨約較為穩妥。

穩陣方案Lv 3

假如新購物業屬心頭好，放棄會非常可惜，換樓客可考慮將新購物業的成交期，定在售出物業成交期的最少兩個半月後，確保足夠時間重售單位。然而，如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大，便可減低樓價飆升的風險。

遇上撻訂並須重售單位時，由於樓價10%的大訂已袋袋平安，即使以較低價放售亦不會太蝕底，換樓客不妨把價錢將就一下，務求順利脫手。假如銀根緊絀的話，便要確保重售單位的成交期早於新購單位。

要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。當再次出售原有物業，並簽署轉易契（可理解為成交）後，再向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。

假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛終止新購單位交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。

穩陣方案Lv 4

假如將穩陣方案Lv 2及Lv 3都採用的話，幾乎可確保順利換樓（下圖）。不過，由簽署售出物業臨約至簽署新購物業臨約，期間相差最少一個月，須面對較大的樓價上升風險。

臨約的必買必賣條款

於買賣雙方同意下，可於臨約的「其他條款」列明類似「這份合約是必買必賣」的條款，將臨約當作正式買賣合約，常見於金額較低的物業交易，例如車位，此類交易的訂金一般定為售價的10%。假如雙方都有信心完成交易，任何物業均可選用此方法。

簽署的雖為臨時買賣合約的樣辦，但由於當作正式買賣合約，在合約上記緊更改或刪除部分字眼或條款。例如：

1.  若合約標題寫明「臨時買賣合約」，便需更改標題或簡單地刪除「臨時」兩個字；
2. 刪除上律師樓簽正式買賣合約的日子(因不需要另簽正約)；
3. 刪除交付大訂尾數的金額；
4. 刪除撻訂條款。

臨約階段的撻訂

當任何一方在臨約階段想終止交易，只需按臨約上的條款賠償便可。一般的標準條款不外乎繳付雙邊經紀佣金、買方悔約的話賣方可直接殺訂、賣方悔約的話需向對方退還訂金，及賠償相等於訂金的違約金(即所謂雙倍訂)。

即使雙方就賠償或撻訂未能達成任何共識，於「上律師樓簽正式買賣合約」的日子，沒有現身簽正約或交收大訂尾數的一方，將被當作違約，故「撻訂日」最遲於簽署正式買賣合約的日子便能作實，並沒有太大的法律或稅務風險。

正式買賣合約階段的撻訂

理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。但相關個案通常會在律師間協調下解決，成交日可能會延遲。

相反，假如買方未能支付尾數、未能取得按揭貸款、或不願完成交易，賣方卻沒有辦法強制完成交易。於正式買賣合約應有條款註明，如買方無法完成交易，賣方可以先殺訂，然後把單位重售；如果單位重售時的價值低於合約上的價值，賣方可追討有關差額等等。

不過，買方通常不會輕易答應賠償差價，這情況便要訴諸法庭。待至成交日未能收到尾數後，賣方律師可立即出信，與買方律師樓探討此事，及追討其他合理權益等等，同時將信件註上土地註冊處。

另須留意，部分買賣協議中或列明數日寛限期，容許對方於某日子前支付尾數及完成交易。賣方需等有關文件註冊及終止交易的條款正式生效後，才可以把單位重售。

印花稅方面，「被買方撻訂」而收回單位不算「已處置唯一住宅」，所以假如在「被撻訂」前已購入另一住宅，便需要補繳新購物業15%從價印花稅的差額，當重售單位完成後才可向稅局申請退回差額。

其他常見問題

樓換樓先買後賣的好處

樓換樓無縫銜接，期間毋須租樓暫住，節省租金支出，並擁有較充足時間裝修。全家人連傢俬可直接由舊屋搬新屋，減省一次搬屋成本。

樓換樓先賣後買是否可退稅?

舊樓前售出前，並不符合首置身份，買新樓需先繳付15%從價印花稅。但只要一年內將舊樓售出，即可申請退稅，退款約6至9個月到手。

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